今天下午，和一位兄长喝茶。大家说起了去到天津买房子。我说，我们有一个兄弟，叫做 Zhifei，在天津实战经验丰富。去天津买房子，可以找他飞苍蝇。
ryun 说，他在天津有二个小队。如果要干什么事，跑跑腿，要人有人，要马有马。

最后，那位大哥说，“不如我去天津开二家分店，以后也别找笋盘了，房源五公里所有的房源，统统全部都知道”。
我们大家一起都晕倒。
事后想想，回来决定写一篇文章，以馈读者。
 
一）回报
炒楼的回报有多高呢。大概是 100%，单利一百。
什么意思，也就是你拿 30 万元去投房产，则明年就是 60，后年就是 90W，第四年 120W，第五年 150W，第六年是 180W…………
看清楚，这里是“单利”一百。炒楼的平均回报率，可以做到 100%，每一年是 1、2、3、4、5、6、7、8、9
但不过是单利的。复利就不得了了。
为什么这么计算呢。因为你有杠杆。
譬如说，你三成首付，其余贷款。
但我们有一条原则，“非笋莫入，笋盘七折”。笋盘的意思，就是必需市场价的 70%。
如果你买的是笋盘，而且你首付三成，意味着你买入的那一刻起，你的回报就已经有 100%。
因为正常的价格是 100 万，你 70 万买入，30 万本金。只要他能涨回原价一百万，你就赚了三十万，回报率就是 100%
而第二年呢，很有可能一套一百万的房子，会涨到 130 万。
第三年，130 万的房子，会涨到 166 万。
第四年，166 万的房子，会涨到 200 万。
第五年，230 万

第六年，260 万
第七年，300 万
第八年，330 万
考虑到你的本金是 30 万。你的回报就是 100%，单利 100%。
也就是说，你的财富增长曲线，是 1、2、3、4、5、6、7、8、9……
这样的回报，是任何实业都无法比拟的。
 
二）蓝海
炒楼的回报为什么会有这么高呢。道理之前我们那篇“从《实业兴国》说起”已经说明了。
炒楼的回报高，因为炒楼的人太少。
我们的一生都在寻求蓝海。我们每一个人都在讨论温州炒房团。其实实事求是地说，“炒家”完全比想象中的少。所谓温州炒房团，根本是文科生小编瞎编的。温州有富婆，无炒家。
整个上海，真正的职业炒家，我估计不超过 1000 名。全中国，不超过10000 名。
我们的媒体广播，天天都在讨论抑制楼市炒风。但事实的真相，是楼市的炒家非常非常非常地少。少到只占整个市场的 1%都不到，0.1%都不到。
炒楼是一件高回报的工作。“蓝海”的最主要原因，是炒家太少。
 
三）流派
第三步，接着说到了多军的流派。
从最简单的现实，多军就分成二个流派。
一个是 LZ 这样的流派。其特点，是“大面积，低总价，一定要 70%非笋莫入”。

另一个流派，则是象 liyang_bb 那样，“小面积，高租金，租金回报率极限”。
为什么呢，因为这二个流派，都在寻求安全边际。
liyang_bb 的概念很清楚。我就是追求租金。
liyang_bb 的要求很简单。“租金回报”是很实在的东西。只要有 5%年租金。哪怕刮风下雨，楼市崩溃，我自岿然不动。
liyang 买房子，严格追求租金回报。只要租金回报高到吓死人，他就有足够的安全边际。就绝对没有泡沫。
同样的，这道理 liyang 的流派，和操作风格。他追求买“面积最小”的房子。因为面积越小，租金%越高。当小到只有一张床，租金也要 2800。
而另外一个流派，象 LZ 这样操作。则是追求“笋盘七折”。
我们的信念是，“笋盘不会骗人”。
譬如说，我们买入的价格，是市场价的 70%。那么，哪怕整个楼市崩溃，房地产市场暴跌，但只要我买入的价格足够低，我就有安全边际。
当别人都跌光本金了，我才刚刚到成本线。
而再往下，自然会有比我更急的人会出利好。
按照这样的操作思路，多军流派，其投资的风格，必然是“低单价，大户型”。
因为笋盘七折，你要找七折的笋盘，仅仅靠勤奋也不够了。
勤奋只能保证你找到八五折的笋盘，你要继续往下爬。或多或少总有牺牲。
一种牺牲，是特别大的户型。特别高的总价。这样买的人就少，你就进入了“蓝海”。
另一种牺牲，是药单。

第三种牺牲，则是买一些很怪，很妖的房产。博市场转口味。
可见，这几种牺牲，都是以流动性丧失为代价的。当你买入一个“七折”笋盘，你或许要等待很长的时间，才能等到市场自发纠正。
这里就和“流动性的黄昏”---- 那篇文章连接了起来。
再说一说，为什么会形成二种不同的流派。
就如果美国的收费理财顾问，每个人都会和你说，Finance 是没有 Onefor all 的解决方案的。
每个人的情况不同，风险偏好不同，理财师给你的建议也不同。
对于实际情况来说，我们必须注意到如下三点；
1）双方的资金规模不同。
2）LZ 和 liyang_bb 手里的资源不同。包括同乡，老乡，身份证。
3）双方的侧重点不同。
LZ 毕竟是一个上海人，所以他经得起耗。时间对他不重要，他可以等，等五年，十年，二十年。牺牲流动性，等政策转变，他可以和上海共存亡。
而 liyang_bb 毕竟是留着后路的。以他的风格，他随时可以在很短的时间内，把手里的房子全部都抛光。然后拍拍屁股离开上海。
 
四）加速
在第一节中，我们说道了一套房子的轨迹是
100W ,130W ,160W ,200W ,230W ,260W ,300W ,330W………
或许有人会说，这不科学。还有人会问，我们能否加快这个回报，变成复利 100%。
对于第一个问题，我们的回答是，7 年 3.3 倍，其实这个速度不算慢。对于上海楼市，虽然某些时间段，涨幅超过了这个数字；
但是，如果我们换个说法，14 年 10 倍。或许质疑的人就没那么多了。

而且，从长远来看，楼市的涨幅驱动力，来自于货币的滥发。
货币的滥发，其速度大约为每年 15%。
因此，楼市的正常涨幅，就应该七年 3.3 倍。若超过了这个速度，反而是不正常，会有泡沫的了。
如果 05,07,09 那样，每年涨 50%，反而是不正常，不可常出现的。
第二个问题，我们能否加快回报的速度。能否卖掉再买，能否做成复利年 100%的回报呢。这样可就是不得了的财富啊！
答案是，要经过精算。和二个参数有关。
第一个参数，是损耗率 X
譬如说，我一套 100W 的房子，如果我把他卖掉，换成现金，我能拿到手 100-X.
很多傻空小白的莫名之处，就在于他们凭幻想写出来的楼市小说，完全忽视了损耗率 X 的存在。
象什么“07 年买入房产，08 年全部抛光”， 09 年再加大杠杆全仓买入，10 年抛光”，之类的 YY 文，一看就是假的。楼市无波段，永远也不要高抛低吸。
那么，是多少呢。从目前看，就是营业税+契税+个人所得税+中介佣金。
而我之前有一篇《交易成本有多高》，之中还写道，隐性的交易成本，还有
：贷款损失
：限购
：买卖差价
这样，又和这篇《交易成本有多高》凑在一起了。各种知识其实如同一块拼图，拼齐了才能看清图像。

第二个参数，是杠杆率 Y。其具体的定义，是 100W 元的本金，可以买多少房子。
譬如说，如果首付是 30%，而实际你还要付 3%的契税，则你一套房子的实际现金支出，是 33%，那么 Y=3
而如果，首付是一套 30%，一套 60%，则你的平均现金支出是 45%，加契税后，实际杠杆率 Y=2
又或者，你拿到 100W 元现金之后，可以：
1）出 30W，以你太太名义首套买 100W 房子，契税 3W，共计 33W
2）出 30W，以你岳丈名义首套买 100W 房子，契税 3W，共计 33W
3）出 30W，以你本人名义第二套买 50W 房子，契税 1.5W，共计 31.5W
则这样，你的 100W 现金，变成了 250W 的房子，Y=2.5
我们拿支笔，来简单地计算一下。
假设我抛掉一套 100W 的房产，我拿到手的现金，是 100-X 万。
这个（100-X）的现金，可以买（100-X）* Y 的房产。
那么，这一圈兜下来，其实我多了（100-X)* Y-100 的房产。
却增加了（100-X）（Y-1)的负债。
举个例子，譬如说我有 100W 的房子，抛掉了，净到手 85W。X=15
然后，这个 85W，买了 170W 的房子，Y=2。
贷款了 85W。
实际情况就是：“我多了 70W 的房子，多了 85W 的贷款”。
很明显，这是什么，这就是“九出十三归”。
当存在 X 交易损耗时，我卖了房子再买三套，实际就相当于九出十三归。
和我仅仅是持有 100W 的房子不动，想比较而言；
=> 我多购入 70W 房产

=> 我多背负 85W 贷款。
为了购置这 70W 的房产，我要背负 85W 的贷款，比率 82.3%
融资成本 17.7%，大致相当于“八出十归”。
按照“手续费/贷款金额”=X /（100-X）（Y-1)的公式，我们能有如下

 
 
 
20%首付，杠杆 Y=5 倍
25%首付，Y=53
0%首付，Y=3
40%首付，Y=2.5
50%首付，Y=2
65%首付，Y=1.5
75%首付，Y=1.2

另外一个横轴，则是代表交易成本 X。在之前的“价格写高精算法”中，已经提到，交易成本有 1%，3%，5%，8%,10%,12%等诸多可能。
放在一起，我们得到了如上的表格。
这个表格怎样分析呢。这个表格告诉我们的是，“卖了房子再买三套”，是一件极不划算的事情。
譬如说，2005 年之前，我能投资放大的杠杆是 Y=3，而卖房的损失不太大，税费成本大约在 5%。
 

杠杆费率	1%	3%	5%	8%	10%	12%	15%	20%	25%	30%
5	0.3%	0.8%	1.3%	2.2%	2.8%	3.4%	4.4%	6.3%	8.3%	10.7%
4	0.3%	1.0%	1.8%	2.9%	3.7%	4.5%	5.9%	8.3%	11.1%	14.3%
3	0.5%	1.5%	2.6%	4.3%	5.6%	6.8%	8.8%	12.5%	16.7%	21.4%
2.5	0.7%	2.1%	3.5%	5.8%	7.4%	9.1%	11.8%	16.7%	22.2%	28.6%
2	1.0%	3.1%	5.3%	8.7%	11.1%	13.6%	17.6%	25.0%	33.3%	42.9%
1.5	2.0%	6.2%	10.5%	17.4%	22.2%	27.3%	35.3%	50.0%	66.7%	85.7%
1.25	4.0%	12.4%	21.1%	34.8%	44.4%	54.5%	70.6%	100.0%	133.3%	171.4%

对应这个表格，成本是 2.6%，这是一个完全可以接受的成本。
但是到了 2009 年，二套房限购限贷之后，首付 60%。哪怕你钻一点空子，杠杆最多也就做到了 Y=2。
而另一方面，交易成本却非常地高。政府抽税要抽到 12%之多。
这样算下来，表格中对应的数字是 13.6%，也就是说，我借 87 元，要还100 元，再加利息。
我们知道，炒房子本身是一件勤劳奋斗，艰难刻苦的事情。多军的每一分钱，都是辛辛苦苦赚来的。
当政府抽水太重，“八出十一归”的时候，我们就不想抛房，不想换杠杆了。弄得不好，纯粹为政府打工。
所以，在政府强烈压制，“X 很大，Y 很小”的情况下。我们就也只能吃单利 100%的回报了。
多军只进不出；除了，还有第三种算法。
* 本节还有一个说明，即上家税和下家税的分摊比例，会导致算法不同。但其实你仔细想想，这二种算法的结果是一样的。
 
五）吃毒药长内力
现在说回了“吃毒药长内力”的问题。这个是指，政府通过一系列的宏观调控，强行把房价调上去的事。