深圳何时熄火 #F2610
根据4.20直播观点整理，有删减。
一）深圳
2020年的楼市热点，深圳无疑是最亮的星星。
很多粉丝留言，问我深圳还能涨多久，要不要追涨，具体下注哪个板块。适不适合写篇文章。
哥哥唉声叹气。我说你是猪头么。
微博刚又禁言七天。
在目前这个环境，《深圳还能涨多久》《深圳牛市分析》之类的标题，摸都不能摸。摸了就是炸药。
刑恕之人写文章，只能用《深圳何时暴跌》《深圳何时熄火》《房产泡沫何时破裂》等等，作为标题。
譬如说，别人问你，什么时候“房价如葱”。
你可以板着脸说，840个月之后嘛。咱还是看跌的，月份久点。
好了，言归正传。俺其实还是预警的。
我认为深圳主升浪还有二个月。
二）主升浪
我们要讲三个概念。
主升浪
支流
尾波
我看了一下篇幅，字数有点长。
因此今天我们只讲“主浪”，下周一才讲“板块”。请持续关注《水库论坛》。
什么是主升浪，你要切身感受的话，就买张机票飞去深圳宝安。
只要你切身和中介谈谈，见二个房东谈谈房源，你就会明白什么是“牛市”。什么叫“主升浪”。
主升浪在地产的学术中，十分重要。因为他符合三个特征：
1）打破原有价格体系。
2）划分新的上限，下限
3）进攻，进攻
举个例子，2017年的重庆，2018年的沈阳，涨得也非常猛。沈北接近 60%涨幅。
但是我们并不认为它们是“主浪”。对全国地产格局，也没有大的影响。
为什么。重庆沈阳涨的原因，是因为重庆实在“太便宜”了。
一个直辖市，全国GDP排名第五的超级大城市，上北深广渝。
凭什么它的房价才10000元。凭什么东三省，沈阳的房价，比长春哈尔滨还便宜，长哈一半都不到。
因此这种涨，称为“补涨”。是一种价格修复。抹平洼地。
本质是对现有价格体系的确认。
但主升浪是什么，主升浪是对“现有价格体系”的破坏。再创新高！
好比2005年调控时，上海房价是1.5/1/0.5
当时我们看多，口号3/2/1，内环三万中环二万外环一万。
这个预测，被无数人口诛笔伐。他们认为不可能。再涨上去，还有谁买得起￥10000/m的房子。
可是2007年房价就涨上去了，刷破天花板了，这就是主升浪。
2020年时，中国楼市的天花板，是100000/m。
这是一个非常重要的数字，请一定记住这一点。
100000/m存在非常严重的“压制”作用。
哪怕你非常好的房子，非常好的地段，内环中的核心环。你就是只能卖100000/m。
后面比你差一级，二级的学生，品质明显差二档次的。
它们也要卖80000，90000/m
这个就是“压制”效应。价格天花板。品质拉不开距离了。
而2020年深圳的“主升浪”，它是非常猛的。
史上第一次，明星楼盘，拉到了150000/m以上。甚至180000/m，220000/m
89平米可以卖1700W。
中国的二手房楼市，第一次，切切实实有了150000 /m的成交。
在此之前，北京上海的高端市场，虽然一手房是有15，18W的例子。
但是“二手房”是走不到这个价格的。二手豪宅，是基本没有承接，没有成交的。
而“恒裕滨城”之类工薪楼盘，把这个价格捅破了。
（真不是豪宅）
我们常常说3/2/1
5/3/2
8/5/3
12/8/5
20/13/8
这是一个个价格体系。
“补涨”并不能破坏价格体系，但是“突破”却破了。
我们通常对一些“尾部”城市的补涨，重庆沈阳价值修复，并不是太在意。
但是12/8/5到20/13/8的层级突破，却是一件大事。
如果行情能站得稳的话，意味着接下来广州，上海，北京，成都，南京，杭州，武汉………全国所有的城市，都要再来一圈“价格修复”。
太危险了
，我们还是来谈谈“熄火”吧。
三）熄火
对于房东来说，“主升浪”是一件多么美妙的事。房奴们肯定希望浪潮越大越好。
很可惜，按照水库的专业估计，“主升浪还有最后二个月”就要熄灭了。
为什么呢，几个原因。
1）动能枯竭
2）天气和风俗
3）政策打压
中国人有句古话：强弩之末，势不能穿鲁缟
市场涨到一定程度，自然能量殆尽。
只有计划经济的愚徒，才会担心“房价无限涨下去”。
好比一套650W的房子，几个月的时间，一眨眼要850W了。
你要揣摩一下人的“心理”。人是会“买不下手”的。谁都记得三个月前的价格，“记忆犹新”。
没有几个人，有那么大魄力，跳价二百万依然追的。
从心理阈值来说，每一轮地产牛市，涨幅就是 35~50%
然后购房者就会怨恨，就会观望，就会发帖骂娘。
非得经过二三年，他们从生理到心理，都彻底接受了850W的价格“合理”。
才能迎来新一轮行情。
1）大月轮，从去年9~10月金秋旺，到春节后启动，行情延续5~6月
2）小月轮，春节后启动，行情延续至5~6月。
春节过后，绝大多数人会拿到年终奖。
除夕晚宴，家人聚会，也会把来年的置业计划，商讨确定下来。
因此元宵后，二月末三月初，就是“旺季”的开始。
狂风骤雨不过夕。市场的配置，速度是很快的。
往往三个月的时间，所有价格都已经重置过了一遍。
你本来也不需要几十个月的时间。
时至六月，该买的都买了。手续都办完了。
而且天气炎热，六月走在广东的街头，简直就是人肉烤串，孜然味，带生粉的。
从“市场顶”而言，6.15行情便进入了尾声。
最后是“政策面”。
大家都听说了，近期深圳酝酿许多调控政策，中介也被召集开了几次会。
目前仅有一些内部文件放出。未来二周，出官方新政也不足为奇。
很多小白朋友，总以为“调控”制止了地产牛市。
其实操刀是很聪明的。“政策顶”出的时候，往往也是“市场顶”。
是市场本身走到泄气无力了。皆大欢喜。
总而言之，我认为目前的主升浪，到6.15会熄火。
市场顶 政策顶，双重顶部。
四）尾浪
每一轮牛市，最后的10%涨幅，是要吐掉的。
房价涨，从来都不是新闻。
房价跌，一定要挖掘追踪报导，这是新闻。
我们看各种地产媒体，常常看见“某地房价大跌，原价720W，现价660W”。
“高峰期1000W，现在850w无人问津”。
象《水库论坛》，就是被封号的待遇，无人待见。
但我们内行人，看见类似“降价”报导，还是忍不住要嘶吼二声，辨明真相。
这一类“跌去的”是什么，一般都是尾部最后之10%。
好比现在4月份。很多人问我西乡，宝中，还能不能冲进去。
为什么不冲呢，一天一个价，买了就是涨啊。
从现在4.22到6.15，哪怕按照每个月 5%的速度，还有约 10%的空间。
一套七百万的房子，再涨六七十万，不在话下。
问题是，这最后的10%，注定是会要“跌回去”的。
主升浪结束后，惯例总会进入漫长的Cool Down期。下一轮波浪，可能是二至三年，甚至三到四年。
最糟糕的是，在CD期，房价是“阴跌”的。
群众们也会慢慢反思，花一千七百万，买89㎡四房，到底有没有必要。
热度下降之后，总会有各种原因抛售的业主。
一旦他们不能迅速出货，挂牌价难免小幅下降。
这样滴滴答答，零零碎碎的，三四年“阴熊”时期，很可能把你最后的10%涨幅给跌没了。
或者说，你现在冲进去，只有三个月是Honeymoon快乐期，漫长的三年就是烦恼期了。
四月 < 六月 > 未来
不管怎么说，冲高回落，还是比四月高。
五）结语
无房刚需，哪天都比今天贵。
很久之前建仓的，税费较低的，建议到6.15之前抛售。
投机投资想追涨的，请看下一篇。
（yevon_ou@163.com，2020年4月22日午）
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