代持操作手册 _#1610

近期问DC的人实在太多，不胜其烦。想想还是整理总结，归纳写一篇的更好。 

一）什么是代持

首先我们问的第一个问题，代持合法么。

答案是：100%合法。

在水库文章《你的产证，不是你的房子》_#1390中， 我们解释过这个问题。

法律的精神，叫做“以事实为依据，以法律为准绳”。

中国从来没有过任何一条法律，禁止公民拥有二套或者二套以上住宅。

国务院的限购，是以“政府法规”形式颁布的。其效用要低一级。

“限购”从严格地字面上解释，应该是：

“拥有超过一套的，交易中心不予以登记”

国务院是不可以规定“公民不许买房子”的。但是他可以管自己的下属，可以管行政机构。

可以强迫房产交易中心“不予登记”。

不予登记的话，意味着银行也不能贷款。而不能贷款，就卡住了99%的买主。

但是“代持”，从法律上来讲，是完全合法的。

你是A，代持方是B。

A的房产，登记在B的名下，是完全合法的。如同商场“寄售”一样合法。

二）代持的法律风险

好了，你说“代持”完全合法。那么，代持有没有风险呢。

西贝货，总是感觉缺一个角的。

“代持”最大的法律风险，来自于B的反悔。

这个世界上，无论其他任何人，CDEFGHIJ，他们来和你争房子，都是争不过你的。

最怕的，是B突然变心，B突然来和你争。

中国的法律规定，不动产以“登记”为准。

产权有争议的，以房产证为主。 

当A和B有争议时，法院会立刻判决物主是B。

如果B要卖房子的话，B跑到交易中心，立刻就能签字过户。

A是拦不住的。

中国的法律规定，B卖给C，房子永远就是C的了。

B获得了一笔卖房款。

A和B有什么争议，A找B从“卖房款”里扣。

我们知道，在中国的信用体系下，“抵押品”是可信的，债权债务是靠不住的。

房子在那里，没走掉，财产就迟早可以追回来。

变成了现金，分分钟B都可以转移隐匿。

追回概率极低，索赔极难。

因此代持的主要风险是：B的突然变心

用人不疑，疑人不用。

赤贫负债者不可代持，愤世嫉俗者不可代持。

自私争利者不可代持，婆娘吹风者不可代持。

单身待婚者不可代持，痴迷信教者不可代持。

 

代持，最怕的是愤世嫉俗穷酸失意，好像全世界都欠他的人。

代持，最佳的是30岁离异单身，带娃女性最好。

三）代持的具体操作

代持应该如何具体操作。

答案十分简单。和B“本人去买房子”一模一样，没有区别。

• B签订购房合同

• B支付30%首付款

• B申请银行贷款

• B审购房资格，审税

• B到交易中心过户

• B收房，支付月供

整个流程，就和“B本人购房”完全一模一样。

你今天去交易中心，熙熙攘攘的大量人头。你是察觉不出里面有几个人“代持”的。

代持从监管角度，是完全无从分辨的。

顺便说一下公证的事。

目前以上海市场为例，交易十分繁琐。买主需要到交易中心4次，卖房需要去2次。

前前后后，要签20几种各类文件。

一般，万事不求人，B既然帮你代持了。你也不大好意思，总是让人家请假配合你。

因此，许多人办“代理公证”。

就购买人一方而言，因为是付钱的。代理公证管得比较宽，基本什么人都可以委托。

在以上一二三四五各项操作中，只有一项，是B必须本人亲自到场的。

• B申请银行贷款

这一栏，必须当着信贷员的面签，并且拍照留念。所以B至少得到场一次。

四）出售公证

目前的法律，对于“出售公证”管得比较严。

出售，只能委托给“直系亲属”。而且有效期二年。

因此俺就不展开了，只贴图。

五）利益的控制

代持最大的风险，是“B的突然变心”。突然把房子卖了，资产转移，再和你扯皮不断。

追索售房款项，几乎没有赢的可能。

风险的控制，最主要是三点。

1）降低背叛的利益

2）增加维权成功率

3）识人

首先讲第一点。俗话说，“忠诚，是因为背叛的利益不够”。

永远不要去试图考验一个人。

• 为了5W元他不会背叛你。

• 为了50W元呢。

• 为了500W元呢。

• 为了5000W元呢？

防止B背叛的最佳方法，就是别让他经受500W元的“考验”。

我知道利益上去了，你总会变成蒲志高。

为了你好我好大家好，干脆就不要给你机会。

怎么办。

A）叠债务

B）叠租约

C）实际控制

六）叠债务

首先是叠债务。

譬如说，一套价值500W元的房子，挂在B名下。他偷偷拿去卖了，B就可以获利500W元。

很少有人能经受住这样的考验。

但是，如果房子带有350W元的贷款呢。

首付才150W，贷款七成。

“背叛”的实际利益，缩水到一百五十万，就安全很多了。

更进一步地想，如果“债务”不是350W。而是450W，甚至550W呢。

那么这套房子的权益，就是0，乃至负数。

房票就更没动力去“背叛”了。

很多人会问，500W的房子，怎么会有550W的债务呢。

这就需要脑洞大开。主要是几种方式。

i）     零首付，高评估

ii）    民间借贷

iii）  加按揭

零首付，涉及到一些“不合规”。我们此处不展开。

民间借贷，它是没有底的。只要肯签文书，500W的房子，抵押追加到800W都没有问题。这就意味着房票没有一丝一毫可能背叛，高度安全。

叠民间债务，有几种方法。

α）抵押证

β）借产证，做抵押证

γ）非登记渠道。

最理想的α，肯定是办抵押证。

例如在上海，任何人，甲方乙方，携带身份证+房产证。就可以去房产交易中心申请一张“抵押证”。

耗时大约2个小时，费用40元。

有了抵押证，规则是“抵押撤销之前”房产不能买卖。

哪怕你抵押证仅仅才1元，锁在抽屉里。

B要偷偷卖之前，他必须把这“1元”给还了。他就不能不告知你。

房子没卖，房子还在。

你被告知了，就好控制了。

值得注意的是，近期上海各银行流行“最高额抵押”。

最高额的意思，不允许再叠加“任何抵押证”。这个方法就没用了。

β，全国范围看，提供“抵押证”的城市，反而是少数。

绝大多数城市，例如北京，深圳，重庆，他的房产证是被“没收”走的。

那些动辄秀几十张房产证的，只能是上海大咖。

(图片来自微信群) 

对于北京，深圳等城市，一旦你申请了“银行贷款”。产证是押在银行的。

没有房产证，就无法制作额外的“私人抵押证”。

好消息是，一般经过了三个月，六个月。

你可以和银行商量“借出来”。

许多银行，房产证是可以“借出来”还给业主的。

无论长期的，或者短期借一周，给你办办事。都是可以的。

γ，至于某些“产证”扣押，不能做抵押证的城市。

还是有江湖人士，可以做出全套的借款证明。

具体的流程我也不是很清楚。

可能是让你签一堆的文件。再让无数人作证，拍照录像。

这个在法律上，不象抵押证一样可以“拦住你卖楼”。

但还是有一定证据效果的。

七）风险的控制

我们回到这张图，逻辑实在是有点复杂。

在做完债务叠加，把“残值”压迫到零之后。你要控制代持人B，还嫌不够。

因为房地产有一个特性。它是不停“涨”的。

好比你一套500W的房子，先是借了350W的银行贷款。接着又做了一个300W的“私人抵押证”。

你算算，负债650W，“代持人”反而倒欠你150W。

你感到心满意足，敬酒三杯。

可是你浑浑噩噩，过了几年，毫不关心。

眼睛一眨，或许这房子升值到1000W了。

代持人小算盘打打，卖了1000W，扣除650W债务，获利还有350W。

他依然有背叛的风险。

而你要做的，是不停关注房产价格。维护，然后“追加债务”。

从银行系统走，可以追加叠一个“二押”。

从私人借款走，可以新办一个“抵押证”叠上去。再新欠300W。

代持方B，怎么会签如此丧权辱国的协议。

借条标明，只要房子卖出，本借条自动作废。

除了叠债务之外，另一个控制的方法，是“叠租约”。

众所周知，含有“超长期”租约的房子，很难很难卖的。

许多老赖，哪怕房子抵债了。他和朋友签一个长租约，赶也赶不走。还要贴钱送神。

因此代持的房子，你可以和代持人B签一个“长期租约”。

中国的法律规定，租约最长20年。

其实绝大多数人不知道，租约最长是20年+20年。其中20年收费+20年免费。

租金，写500~1000元/月就够了。

可以写租金已一次性付完，需要高额赔偿金。

当地税务不高的话，最好到街道里做一个登记。买几张印花税。

按照中国法律规定，

• 有登记，优先对抗无登记。

• 先登记，对抗后登记。

登记租约，再交一点税。可以极大增强你合同的真实性。

第三个方法，则是实际控制。

千万不要让代持人，住在房子里！

让他离得越远越好。把所有的月供，银行对账单，电话联系人，统统改到你的名下。

让他忘记了这套房子最好。

理论上，“买入”过程中，代持人除了银行签贷款，只需要出现一次。

因此理想境界是，让“代持人”根本不记得地址。

整件事，把他处理成局外人最好。

实际控制可以降低风险。

最怕代持人铁兄弟，他靠得住。可是有一个不停吹枕边风的婆娘。

再下面一个技巧，是“增加证明”。

你需要保留全套文档，每一笔代支付的首付款，都让代持人另外签一份“代持声明书”。并且拍照录像。

中国目前法律规定，公证处不得参与此类行为。

但是在法律实践上，有“五名自然人”见证参与，法律可信度就非常高了。

因此找五名网友见证签名。并签上“目睹此事为真，x年x月x日”。

如果一旦代持人翻脸，不承认你是房子真正的主人。

凭借着全套“首付+月供+代持承诺书”，并且有五个自然人见证。而且房子没有卖掉。你可以起诉。

法院会“以事实为依据”，判决这套房子真属于你的名下。而且也有了这样的判例。

只不过银行知晓后，大概率会让你“提前还款”。

本人B特此声明，A为xxxx房产实际所有人。收益权和处置权均归A所有。本人仅负责代为保管和登记之义务。见证人DEFGH。

八）利益的分配

代持，对于代持人B来说，是“有损”的。

具体来说，只要贷过一次款，有过贷款记录，哪怕还清，也算“二套”。

在许多城市，只要买过房子，就不再享有“经济适用房”资格。

代持，一定是有损的。这点需要和代持人说清楚。

经常有许多网友问，之前是让亲弟弟代持的。现在弟弟也要买房子，请问如何处理。

回答是，没法处理。“代持”就一定是受损的。这点要事先讲清楚。生意往来。

因为“受损”，所以代持会分给“代持人”一定的利润。

• 房票0~5%

• 贷票5~10%

房票和贷票，是二个概念。

某些城市，限贷而不限购。因而只需要支付贷票的费用，付一笔就够。

干多少活收多少钱。

市场“供需”关系平衡的结果，在京沪等大城市，二票总计约利润的10~15%

• 利润的10~15%

• 加一个保底，例如20W

• 加一个保时，分五年，每年除夕预付4W费用。

“贷票”本身的资质，也有一定的区别。

如果你是一个厨师，你只有5000元/月的工资。则你贷不了很大的房子。

“极品贷票”是超级金领。年薪100W以上。

这样的贷票，可以承受2000W以上的房子买卖。但是非常难遇到。

最佳最理想的代持人，是“一心一意想出国”的原金领。

九）结语

代持是合法的。

代持的主要风险，是B的背叛。

代持最最悲惨的下场，是房价涨了200W。然后你表弟的弟媳妇，开口说：“这套房子我们决定自己买下来，要不你打个折让给我们吧”。

遇到这种情况，一定要毫不犹豫地说，“亲，我也是代持的”。

（水库论坛。欧神文集。欧成效，2017年12月10日晚）