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此时此刻,水已经流进了楼市!

开篇,先亮结论。
 
我可以很负责任的告诉大家
 
——此时此刻,水已经灌进了楼市。
去年底开始,央妈杀疯了。
 
不到一个月,两次降准降息——
 
12月15日,全面降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点;
 
1月17日,央行降息,下调MLF和OMO利率各10个基点;
 
1月20日,央行再次降息,一年期LPR从3.8%下调到3.7%,五年期LPR从4.65%下调到4.6%。
 
降准降息的前一个月,我还写了篇文章,提前预判了这轮大宽松,也分析了决策层启动这轮全面宽松的具体原因
 
——《2022,新一轮宽松:降准只是开始,可能还有降息
 
还记得当时我提出的一个观点么?
 
2022年,一定是大宽松之年。
 
但大宽松之年里,楼市能不能起来,关键要看
 
——放出来的水,能不能流入楼市。
 
那么,如何去判断“放出来的水,进入了楼市”?
 
我不知道有多少人还记得当时我给出的三个指标——
 
第一,新的信贷产品出现。
 
日常生活中,请重点关注这三件事:
 
银行签发的新信贷产品,是否出现利率变化;
 
银行的信贷专员,是否主动联系你,告知有更多的信贷业务;
 
新的信贷业务,是否有利率下调。

 

如果这三件事经常出现,大概率说明一个问题:钱来了。
 
上面放出来的水,流入民间了。
 
第二,金融合规性在放松。
 
只看到水流入了民间,还不够。
 
只流入民间,却流不到楼市,还是没个luan用。
 
房价想要涨,就要看到——
 
流入民间的水,又进入了楼市。
 
如何流入楼市?唯有监管放松,合规性松绑。
 
比如——
 
接力贷,又能用了;
 
首付来源查的松了,经营贷又悄咪咪进楼市了;
 
对于流水和收入的鉴定,又放松了;

 

如果这三件事大范围出现,大概率说明一个问题:钱进楼市了。
 
朋友们又能端着满满当当的水盆,往楼市里挤了。
 
第三,水进入楼市之后,催生出连续猛涨的成交量。
 
只看到水流入了楼市,还不够。
 
想要看到一轮轰轰烈烈的大行情——
 
不仅要看到“水流入了楼市”,还要看到“水,持续且大规模的往楼市里涌”。
 
如何去判断“放水来的水,已经持续且大规模的往楼市里涌”?
 
其实,我们之前也讲过——
 
量在价先。
 
楼市成交量保持2-3个月的持续上涨,推动新一轮的房价上涨行情。
 
比如下面这张图,2015-2017北京二手房量价关系图。

                       
2015年底至2016年初,北京的二手房成交量连续大涨了3个月,才让房东感受到市场好了,我要捂盘涨价了。
 
综合以上,我们就得到了判断楼市趋势的三大指标:
 
1、新的信贷产品出现,且利率降低;
2、金融合规性监管放松,放出来的水,顺畅进入楼市;
3、水大规模且持续的涌入楼市,催生出连续3个月的成交量上涨。
 
去年底至春节前,我们只能看到楼市刚刚跨过了“第一个阶段”。
 
——降准了、降息了、信贷产品出现了,水放出来了。
 
此时此刻,水已经进入了楼市。
 
前面我们讲到过,春节前我们只能看到的是
 
——水,被放了出来。
 
但是春节后,就在这短短的20天,新的变化出现了!
 
接下来,我要给大家说三个近10天发生的小事情:事情都很小,但意义非常大。
 
事件1
 
春节后,某股份银行湖北省分行推出了自己的开门红政策。
 
这家银行的开门红政策,是给个人经营贷和按揭贷款专项费用,进行激励。
 
什么叫专项费用激励?
 
无论你去办经营贷还是房贷,只要你贷,就给你补贴和激励。
 
给贷款人贴息,给银行信贷员奖金。
 
请记住下面这句话——
 
这是近20年来的第二次,上一次是2015-2016年。
 
2015-2016年发生了什么?
 
你品,你细品。
 
水放出来了,不仅放出来了,而且银行里都快堆不下了,迫切需要开闸放出去。
 
事件2
 
如果说上面那件事还不够刺激,接下来刺激的来了。
 
春节后,某中部大省的农商行推出来一个新的信贷产品家庭房易贷。
 
这个贷款产品,相当野性——
 
如果你在当地有套房子,且是本地人,你就可以把这套房子抵押给银行。
 
最高额度500万,利率低至4.6%,贷款期限最高25年。
 
这款产品,相当于什么?
 
转按揭!
 
对,已经消失近6年的转按揭,重出市场
 
什么叫转按揭?举个例子。
 
现在的首套房贷利率,基本在5.63%。对比上面那个4.6%的利率,你觉得有点高。
 
你把这套房子的贷款提前还上,再把房子抵押给上面那家农商行。
 
不仅额度大,贷款期限也长。
 
按揭贷款转一下,利率直接从5.63%降低到4.6%。
 
你说,把贷款换到这家农商行的前提是,需要把上家银行的贷款提前还完。
 
没关系,这家农商行还贴心提供了提前还款所需的过桥资金,且“免费提供”。
 
转按揭这玩意,早在七八年前很常见,但近6年都几乎没出现过。
 
时隔6年,转按揭重出江湖,说明了什么问题?
 
银行在抢信贷,抢放款。
 
为了抢信贷,甚至连金融监管都放松了,把停用七八年的产品都拿出来了。
 
事件3
 
如果上面这两件事情还不够刺激,更刺激的来了。
 
春节后,上海部分银行针对持有沪宅的个人,提供“二押”服务。
 
——利率低至3.7%,仅要求现有按揭贷款已满18个月。
 
什么叫“二押”?
 
按揭房再贷。
 
正在还款的房产,重新进行评估,对刨除贷款后的净值部分,再次抵押,再次放贷。
 
这意味着什么?
 
其实,3成首付的按揭贷款,相当于已经加了一次杠杆。而二次抵押,就相当于在杠杆之上再次加了杠杆。
 
楼市,变相再次加杠杆!
 
其实,再次加杠杆,也不可怕。
 
真正可怕的是
 
——二押的利率,竟然倒挂了!
 
正常情况下,“二押”利率肯定要比“一押”高。
 
原因很简单——
 
“二押”毕竟算二次加杠杆,风险很大,也不算太合规。2018年开始,绝大多数银行都暂停了“二押”业务。
 
信贷产品,越不合规,利率一般越高。
 
但是,这次上海部分银行推出来的二押利率,竟然只有3.7%。比首套房贷利率4.95%,还要低1.2个点。
 
不太合规的房贷利率,竟然比合规的还要低!
 
这说明了什么?
 
金融监管真的放松了,放出来的水,能以极低的成本往楼市灌。
 
以上这三件事,说的还都是“非常规的涉房信贷产品”。
 
至于常规的信贷产品,也就是房贷,你能看到的是——
 
一大波城市的房贷利率,都在下调。
六大行集体下调广州地区房贷利率,首套和二套房贷利率统一下调0.2%;
 
惠州、中山、呼和浩特,首套房贷利率集体下调0.3%;
 
重庆、绍兴、南京,首套房贷利率集体下调0.25%;
 
无锡、温州、常州,首套房贷利率集体下调0.2%;

 

此时此刻——
 
金融合规性监管已经放松,水已经进入了楼市。
 
以合规和不合规的方式,一起以极低的成本,进入了楼市。
 
讲到这里,再回过头来看前面我们提到的“楼市趋势三大阶段”——
 
阶段一,水放出来;阶段二,水进入楼市;阶段三,成交量上涨。
 
春节前,水放了出来;春节后,水进入了楼市。
 
短短两个月,楼市连续跨过前两个节点,大步买入第三个阶段。
 
接下来,我们需要密切关注的是——
 
成交量,是否会出现连续性的上涨。
 
事实上,自去年年底开始,已经有一批提前接到水的一线和强二线城市,出现了连续性的成交量上涨。
 
最典型的,就是我们在开年提到的上海——
 
自10月份开始,上海二手房成交量连续3个月小幅上涨。

 
并且!并且!并且!
 
除了上海之外,还有四五个城市也出现了连续性的成交量上涨。
 
因为篇幅的原因,我再不过多的列数据和赘述。

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