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首付降至两成,小阳春提前到来?

上周的最后一个交易日,A股沪指涨了0.66%,逼近3500点。

 

地产板块与金融板块挑头儿:

 

保利发展大涨5.42%,招商蛇口大涨5.71%,建设银行涨0.80%,招商银行涨1.17%…

 

推动这波涨幅的,是一些城市即将执行两成首付的松绑消息。

 

 

 

山东菏泽打响松绑第一枪

 

两成首付,把山东菏泽推上了风口浪尖。

 

这条屠版朋友圈好几天的消息,核心内容有4条:

 

首房首贷,首付比例低至20%;

 

有过房贷记录,但名下无房或有房但无贷款记录,首付比例低至25%;

 

二套房首付比例30%;

 

首套房贷款利率从5.95%下调至5.6%,二套房贷款利率从6.14%下调至5.95%。

 

笔者专门确认了一下,包括四大行在内的多家当地银行都可以做到两成首付。

 

几天过去了,这项松绑新政依然健在,可喜可贺——

 

以前调控,很少会有一上来就降首付比例的,哪怕单纯为了遮羞脸也不会轻易这么干。

 

可这回菏泽连程序都懒得走了,直接一降到底,山东好汉果真豪爽!

 

菏泽的限购松绑之所以能被全国关注,根本上讲在于它的风向标意义——

 

接下来,限购限贷松绑,很可能成为三四五线城市救市的集体动作;

 

记得上一次山东菏泽上热搜,还是靠蹭小弟曹县的热度;

 

再上次可能要追溯到2018年,菏泽取消限售一时间轰动全国。

 

只不过,那一年菏泽明显错估了风向,成了妥妥的政策一日游。

 

这回菏泽成功松绑,是在两重大背景下完成的——

 

一是上头很可能已经默认了非热点城市在“房住不炒”底线之上的自主调控权;

 

二是符合去年底银保监会“保障好刚需群体的信贷需求”、“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”的会议精神。

 

既符合“一城一策”方针,又不踩信贷红线,很好。

 

特别是连续20个月纹丝没动的5年期LPR下调后,憋着松绑的城市就更有底气了。

 

在山东菏泽本次上热搜前后,全国范围内的“试探性”松绑似乎早就屡见不鲜——

 

直辖市重庆、江西赣州的两成首付纷纷重出江湖;

 

广西北海降低了公积金贷款首付比例;

 

四川自贡调整了公积金政策,“只认贷不认房”。

 

吉林延吉为了鼓励农民进城买房,补贴契税,还发家电和装修消费券…

 

另有一些热点城市也开始羞羞答答地尝试松绑限购,贼精彩——

 

土豪城市宁波,对缴纳公积金满两年且生二孩及以上的家庭,首房首用时将公积金上限从60万提高到80万;

 

“杠杆大省”的省会福州,下调了二套纯公积金贷款的首付比例至40%,且限价也有所松绑;

 

好吧,莫怪房子卖不动,就看谁的路子野。

 

 

春节刚过,它们为啥火急火燎?

 

目前下调商贷首付比例的城市,无一例外是非“限购”城市。

 

无风不起浪,放松调控的根本原因无非那么几个:

 

-库存量太大

-去化表现不好

-土地财政依赖度过高

-房企债务濒临到期

 

不客气地讲,参与此轮调控的许多城市,已是四样全占。

 

以山东菏泽为例——

 

它的楼市行情印证了国内绝大多数三四五线楼市的打法:

 

棚改在牛市在,棚改停熊市来。

 

2021年没菏泽二手房均价只有5500元/㎡,较2019年7月高峰时期的7100多元/㎡相比,整整跌没了一个首付。

 

2021年的最后两个月,菏泽全市的新房销售量均在2000套以下。

 

2016-2018年,菏泽曾连续三年加封“全国第一棚改大市”

 

到了2021年,菏泽棚改规模不足高峰时期的1/10。

 

相信我,这绝非巧合。

 

前期供应量超大,去化预期愈发迟缓,眼瞅着债务就要到期了…

 

开发商彻底没了拿地热情——

 

2021年,菏泽土地出让金只有105亿元,连2018年高峰时期的1/4都不到。

 

在许多头部城市的朋友看来,105亿可能只是一宗地块的出让金。

 

菏泽辖区人口超千万,财政压力到底有多大,可想而知。

 

以上境遇可以发生在山东菏泽,也可以发生在任何一座三四五线城市。

 

它们最大的遗憾或许在于:棚改既不是永动机,也不是灵丹妙药。

 

然而,君不见多少二线城市开始男默女泪了——

 

像重庆、宁波、福州等等,不管是拉得下脸来放低首付的,还是拉不下脸来做出微调的,其实各有各的苦衷——

 

2021年的重庆楼市,呈现出典型的“高开低走”

 

第一轮土拍很牛,我们团队直接到重庆实地调研去了。

 

但后来才知道,去年年中的市场表现,很可能是以后几个季度里重庆楼市难以企及的高点,恰似国足的2002。

 

宁波市场经历了相似的局面,去年年底笔者前往宁波时,恰逢年度末轮土地集中出让;

 

几乎所有深耕宁波楼市多年的同行众口一词:那是自己职业生涯里见过的最惨淡土拍。

 

福州的情况同样好不到哪儿去——

 

年底,当地同行在总结土拍结果时仍然用了“国央企、城投系兜底”、“底价成交”这样的字眼。

 

原来,葛大爷阴阳怪气说的“地主家也没余粮”竟然是这种感觉…

 

 

两成首付上个车,靠谱吗?

 

便宜没好货,好货不便宜。

 

把这句话念十遍,然后牢记,大概率你是踩不了坑的。

 

而且,楼市分化越是加剧,这话的含金量就越高。

 

年末年初的暖吹风或许具有普遍性,但限购松绑一定是结构性的。

 

特别是在现阶段。

 

2016年的那波涨幅,从一线城市传导至东部沿海发达城市,再向中西部副省级城市、高铁节点城市进行传导,最后形成三四线城市的普涨与去库存。

 

但正是上一波行情,事实上已经完成了城市间的市场分化,头部市场与其它市场在今后几年里的表现愈发泾渭分明。

 

当然,这里面留下了为数不多的例外,譬如重庆,譬如东北F4,譬如昆明、太原、南昌、石家庄这样的冷门省会城市。

 

换言之,时间到了2021年,一二线城市与三四线城市之间,已然形成了相对稳固的壁垒,简单来说——

 

产业分化是本质,人口分化是表现,购买力分化是结果。

 

另一重要的佐证,是居民部门杠杆率——

 

2015年,我们的杠杆率只有38.9%,2021年,这一数值猛涨到62.2%。

 

尽管仍然低于美国、日本,但已高于欧元区的整体杠杆率。

 

在这种情况下,即便系统性降息降准降LPR,居民负债潜力也无法和几年前相提并论。

 

另一方面,当前的城镇化正在无限接近发达国家;

 

依靠农民进城消化库存究竟能起到多大的作用,其实出台政策的城市自己是非常清楚的。

 

在城市间分化不断加剧的大背景下,“分城施策”也就变成了一类城市之间的某些共性;

 

在这种情况下,松绑新政要实现完全的跨级别传导,可能性其实是不大的。

 

毕竟,无论是信贷端还是政策端,都要考虑市场再次过热的风险以及传递错误信号的风险。

 

眼下的调控松绑,其实已经非常谨慎,就像没人知道松绑背后藏了多少个迫不得已。

 

降首付门槛,本质上是向限行调控玩法下的市场低头。

 

为了去库存,为了救土地财政,为了填平房企债务,为了信贷端的系统性安全…

 

一些城市彻底不想再端着了。

 

至于这样的城市到底能不能入手,笔者认为完全分情况讨论——

 

如果你恰好在当地工作,有刚需或改善等一切自住需求,那眼下很可能是个不错的上车时机。

 

如果运气好,折扣力度很可能给你带来意想不到的惊喜。

 

笔者去年四季度前往某200万人口的城市调研时,小蜜蜂就曾当街拉住我:

 

“家具家电可以折现,还送往返机票,你几个人来我们送几张!”

 

眼下有意在首付门槛下调城市入手的朋友,不妨试试照这个标准去谈。

 

放心!开发商回款压力在,地方土拍的KPI在,所以这波优惠很可能会持续一阵子。

 

不过,如果你是抱着纯投资的心态去的,那就很可能献完青春献子孙了

 

前文说了,这些地方楼市运行的最大动力,很可能是棚改货币化。

 

许多城市面临着产业老化、年轻人外流,在这种情况下,继续棚改的动力又有多大呢?

 

相比之下,价格天花板清晰可见,接盘人群全靠天意才是真正的常态。

 

水库论坛

 

二成首付,是个地地道道的加杠杆动作。

 

但一个悖论就是——

 

通常它会优先诞生于那些房地产率先去金融化的市场里。

 

非头部城市和刚需市场会首当其冲。

 

今后在这样的市场买房,更多要结合自身需求,带着一种消费的态度去买了。

 

居住舒适、子女教育、通勤便捷、商业齐全…等等都可以成为买入的理由;

 

只不过,指望一套刚需产品或非热点城市房产带来弯道超车的机会,只会越来越难。

 

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