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中国楼市的天花板真的是人口吗?

日本真的是老师?

 

长期以来,国内研究楼市的人都喜欢对标日本90年代初楼市爆仓的事情,然后,从人口的角度进行大规模的论证。

 

最后自然得出一个结论,那就是“楼市长期看人口”

 

哈哈哈哈,那隔壁韩国楼市算什么?

 

其它先不扯,先说一个关键点,土地财政,放眼全球有几家人家有这玩意儿?

 

连游戏规则都完全不同,直接照抄某一个经济体的情况来说事,靠谱吗?

 

这就像疫情爆发以前,韩国人喜欢租房,而且往往一给就给5年的租金,就为了换得房东可以多给一些房租减免。而房东也愿意,因为这样就可以拿到大量现金流,又去买房。

 

试问,即使是如此的细节差别都让日韩楼市的结构和呈现形式完全不同,我们如何可以直接用日本的案例来解释中国的楼市呢?

 

土地财政,意味着,土地市场只有一个卖家,获得的卖地收入全部给到财政使用。这在城市化的时代,相当于把最大的红利都给了财政使用。

 

这东西要是出了问题,那么,首先郁闷的还不是买房的、银行,而是有形之手自己。

 

出口导向,无非就是利用所谓的人口红利(人贱)去补贴西方消费者。而如今来看,所谓的人口红利就是人口高利贷,因为这是不断延后给予年轻劳动力必要的社会基础保障为代价的。现在,这些年轻劳动力老了,需要别人的照顾了,自然曾经的红利也就变成了催命的讨债的。

 

试问,这个时候,不用卖地钱去解决讨债问题,拿什么?

 

但是,另一边,楼市毕竟不是股票,可以低成本叠高。楼市有一半属性是实体经济,是真的需要消耗大量钢铁、水泥、资金的,对于居民家庭的生活成本也是影响巨大。

 

所以,tops心里其实也是忐忑的,很清楚这模式终究是有其自身的内生限制。

 

理解了这点,我们再来看看2018年以后的中国经济的多次转弯,也就一目了然了。

 

2019年谋求多发地方债来取代土地财政,结果很不理想。

 

2019年以后还多次提出要更多发展直接融资,意思是希望像美国人那样股市更多的功能可以取代楼市。可是,截至目前,难度相当巨大。

 

2021年上旬提出房产税,也是希望用税逐步取代土地财政。然而,2021年下旬楼市冰冻后,目前都没有几个地方再谈房产税了。

 

为何这几年对于楼市是多次急转弯?为何调控的键盘快速开快速关?

 

因为,土地财政已经到了很难被取代的江湖地位了。

 

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2018年,我们【A视野】曾经提出了一个牛逼到爆的公式,至今依旧有效。

 

此前国内近乎所有的财经声音都说,房子是货币现象。然鹅,只有我们【A视野】首次提出:

 

楼市 = 财政现象

 

别的不说,自从实施土地财政以来,大几十万亿的土地财政收入早已说明了一切。这可是统计年鉴上都有的数据!!!

 

因此,只要还是不得不依赖土地财政,则管你人口多少?

 

缺钱的时候,拉一把行情,哪怕是拉局部行情,也是很香的。

 

试问,这种模式全球有几家?

 

很明显,如果还是直接套用日本的经验,已经是智慧严重不足的体现了,需要充值。

 

人口增长是有限的,但是,20来年的出口导向所引发的人口高利贷现象,却让财政扩张无极限啊。

 

按照人性,到底是优先关注人口增长的有限,还是优先关注财政必须扩张?

 

毕竟,大量的财政收入是用于民生保障、产业升级的,比如养老金。

 

网上这么多人疯狂咒骂房子,确实对于工薪阶层是贵了。可是,这么多钱都去哪里了?真以为是被锁在砖里面了?那你把砖敲碎了,自己提出来啊?

 

很明显,砖只是个媒介,通过这个媒介,主要的资金都去了有形之手手中,然后去派其它用场了。

 

也因此,只要中国楼市还是财政现象,那么,要改变楼市的关键性作用,就是不可能的事情。

 

你不可能一边用它抽银子,一边还要砸烂它,这是不可能的事情!

 

事实上,去年也尝试摁倒了,结果呢?

 

截至目前,36个城市发布楼市维稳官宣,有点像是顶风作案一般。可为何它们还是这么干了?

 

缺钱就像鱼没有水,是要出大事的!—————————————————

 

人口不会是中国核心城市楼市的天花板!!!

 

全国普涨模式走不通,那就是走核心城市虹吸模式。

 

虹吸一开始还有外溢,到下一波,估计最大的几个核心城市的外溢效应都会消失,而是逐步进入内联式的聚集效应。

 

但是,这不会改变核心城市强势板块的巨大成长性。事实上,这种趋势反而会加速这些局部成长性的幅度。

 

现在用各种核验价、指导价掩盖了真实的二手市场数据,可如果经常去市场走一走,你马上就会发现,去年最惨的时候,也没有多少好房子被抛出来。

 

传统意义上的年底大量笋盘的现象,极为罕见。

 

民营资本已经不愿意扩张了,就是守成,就是把钱拿在手里,没有现金流危机,为何要抛售好房子?

 

大家回顾一下我们去年10月份市场至暗时期,优先给大家说去关注新房。此后,在去年年底至今一直强调二手房的机会。

 

事实上,不少我的资深老铁都有反馈,说这两波节奏踩的太准了。

 

无它,因为,这是实践出来的真知啊!!!

 

看看隔壁日韩,它们各自的核心城市至今都是活力四射。

 

即使是日本这样深度老龄化的城市,东京依旧是人口净流入。

 

同样,即使是人口负增长的韩国,首尔房子也是一直涨。

 

而我们更为直接的是玩土地财政,这也就意味着,人家或许是货币刺激出来的,而我们则是财政来源。

 

日韩都是小政府模式,而我们不是。

 

这也就意味着,我们对于财政收入的需求要旺盛的多。

 

那么,到现在还在对赌中国核心城市楼市不举,你到底是在跟谁在作对赌?真的想清楚了吗?!

 

房子,有形之手的抽银子工具;

 

房子,持有者混口体质饭的股权;

 

这才是真相!

 

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昨天乌克兰危机进入准热战模式,引发全球资产价格巨震。

 

很多人第一反应是,国内大A和楼市要不行了。

 

这样的思考,很有问题!

 

当前纳指摇摆于技术性熊市附近,石油价格飙升,通胀预期爆表,美联储3月份还不得不加息。

 

一旦后续美股巨震,这也就意味着中国的出口形势面临急转直下。

 

在原本外需就无力支撑稳增长的背景下,出口增速还面临如此大的不确定性,拿什么来填补总需求的巨大的缺口?

 

热战往往是短期利空市场,但是,不会改变中长期的市场的走势和基本面。

 

因此,后续有形之手只能放大稳增长的举措,哪怕扯到蛋。

 

基于此,我们对于后续大A和国内核心城市的楼市,反而更加高看一头。

 

毕竟,稳定压倒一切!!!

 

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