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注意!今年这几个城市房价要上涨!?

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目前信贷放水力度空前,这一点应该没人还不知道吧。
 

2月份的金融数据还没出来,大概率肯定要比一月份更夸张 。

 

1月初,央行副行长出来喊话说“要充分发力、精准发力、靠前发力”。

 

当时大家还调侃说,“他急了,他真的急了。”

 

一月份数据出来之后,才看出来央行这回可不是光喊喊,是真干啊。

 

6W亿的天量,增量创单月历史最高,这背后代表了金融机构对实体经济的支持力度。

 
 
对楼市来说,在大灌水的趋势下,市场绝对会回暖,房价绝对会上涨,但不是都回暖,更不是普涨。
 
各个城市因为供需、微观政策的不同,有的会继续延续去年低迷行情,而有的则会迎来回暖行情。
   
 

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谁会延续去年低迷行情?谁会迎来回暖行情?

 

有一点需要注意的是,回暖并不意味着房价上涨。

 

2022年的特殊性在于,从全国层面看,它处在一轮行情的中期。

 

也就是有一部分城市已经大涨过一轮,并且涨幅很充分,比如深圳、广州、东莞、上海、合肥、杭州、宁波、西安、海口、厦门等城市。

 

有一部分城市本轮行情刚开始就被摁着的城市,比如佛山、武汉、重庆等

 

以及另一部分城市,已经持续阴跌超4年的城市,以北方城市为主,比如天津、青岛、郑州、石家庄、济南等。

 

之所以会出现这种局面,是因为去年下半年国家层面上对房地产信贷的全面收紧,打断了城市间的行情轮动。

 

所以,很多人关心的是,那些未涨的,涨一半的还有没有可能继续走完接下来的轮动行情?

 

答案是肯定。只是需要时间。

 

经过去年下半年的一系列重锤之后,楼市信心恢复需要时间。

 

其中那些大涨过,或者涨过半轮的城市的人,刚刚经历过或见识过赚钱效应他们对楼市利好是非常敏感的,稍微有一点风吹草动,他们的心就跟着悸动。

 

比如东莞、佛山、广州,尽管从一线看盘来看,他们的市场是低迷的,价格是回调的。但市场回暖的态势是明显的(回暖不意味着房价上涨)。

 

那些经历过长达三年甚至四年低迷阴跌行情的城市的人,本来只是对所在城市失望,没信心特别是经历过去年下半年房地产市场哀鸿遍野的惨状之后,对房价上涨是彻底死心了所以这些城市的对楼市的各种利好的反映也是偏负面的。

 

也就是越涨的,越觉得还要涨,信心很足越不涨,越不相信会涨,彻底死心。

 

在楼市,情绪就是信心,情绪就是共识。市场没情绪,就没行情。

 

所以今年会出现一个很有意思的现象,就是上半年回暖的城市,不一定有上涨行情,大概率仅仅是横盘回调的一年,主基调一个字“稳”。

 

反而那些延续去年底低迷行情的城市,接下来大概率会有行情。

 

直白一点就是去年大涨过的城市,长期持续看好,但短期不宜再追高,哪怕是自住,也建议不用太急。当然这些城市可能会有板块间、小区间或不同房源间的补涨行情,也都是小范围,小幅度的。

 

而去年涨一半的以及没轮上的,从周期看,接下来都有可能迎来一轮涨幅,

 

具体谁先谁后,主要从三个维度来观测:

 

1、目前市场一线的微观成交情况与市场情绪;

 

2、微观政策面的调整以及调整预期。

 

主要是所在城市银行信贷政策细分变化,以及地方限购限贷等调控措施的微观变化。

 

3、供需,主要是土地供应;


结合以上三点,目前看微观成交情况,回暖比较明显的城市有,苏州、上海、成都、北京,以及有回暖趋势的南京、天津、广州、武汉、重庆、东莞、佛山等等。

 

抛开已经大涨过城市,我们以今年大概率会有行情的城市为例:

 

1、成都

 

作为西南的枢纽,一带一路和陆海通道最重要的城市,成都的城市价值不用怀疑。

 

成都是去年有一波行情,量价齐涨,非常火爆,但很快被调控。

 

去年11月份开始,成都二手房成交量再次开始猛增,月成交突破1万套。

 

从最新二月份成交新房来访和成交都表现不错,整体看成都房地产市场至少是回暖的。

 

另外2020、2021年,成都供地是持续减少态势,特别是去年。

 

总体对2022年成都楼市持非常乐观的预期。

 

 

2、苏州

 

和成都类似,都是去年底成交量开始回升,尤其是新房市场。

 

另外,作为长三角未涨城市,且经过小三年的回调,苏州房价对比上海和杭州出现了洼地效应。 

 

总体,苏州是2022年比较确定的上涨城市之一。

 

3、南京

 

南京去年小阳春势头其实挺猛的,但因为疫情,因为下半年房地产市场信贷收紧,南京也是很明显的刚需、刚改市场一直很活跃的城市

 

再结合南京2021年供应量,以及1、2月的去化数据,南京已经进入缓涨状态。  

 

4、佛山

 

佛山去年也是有过一轮急涨,主要是千灯湖、北滘,不过因为信贷的收紧,行情中断,房价被压下去了。

 

和苏州一样,在大湾区中,对比广州、东莞,佛山存在补涨空间。

 

5、天津

 

别看大家都黑天津,但其实去年上半年天津楼市表现还不错。虽然没有出现像佛山那样的急涨行情,但至少主城改善类房源涨幅不错。 

 

目前和北方没涨城市一样,天津楼市还很低迷。

 

但调整了至少三年的天津,连续三年供地明显减少。

 

尽管今年不太确定天津有上涨行情,但今年是真到底了,绝对市场底+价格低了。 

 

 

6、重庆

 

重庆楼市最大的问题是天量的土地供应。

 

这一点,重庆已经用三年时间来改正。

 

春节过后,重庆微观一线的信贷政策尺度开的很大,还有降首付的政策刺激,对三无的持续宽松等等,以及重庆的不限购,所以重庆市场已经开始回暖了。

 

7、武汉

 

武汉的问题也是供应量太大了,新区太大了,二手市场不活跃。

 

但武汉作为中部龙头市场需求的基本面非常强劲。去年上半年武汉光谷东也是迎来了一波急涨。

 

虽然后来被政策打断了,但武汉毕竟是经历长达三年的调整。 

 

目前新房二手都很冷,但今年肯定比郑州、天津、青岛要好。

 

 

8、北方的几个城市郑州、石家庄、济南、青岛,过去几年都存在整体供地非常大、库存周期长的问题,但这些城市也都经历了至少三年的调整,且2020、2021年的供地是明显减少的,所以和天津一样,今年是真到底了。

 

这几个城市,今年或许没有普涨机会,但也一定存在结构性的行情,个别小区、个别板块会有涨幅,且涨幅不错。

 

至于谁先启动,还要看各个城市自己微观政策,比如郑州市长上周刚刚喊话,要留人、降税、少供应、货币安置等等,这一政策吹风之后,可以很明显的看到郑州市场微观交易层面明面活跃起来,因此,郑州很有可能成为这几个北方城市中最先启动的一个。

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