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注意!已出现“城传城”现象

去年上半年加码的那些楼市调控政策,正在一个又一个的城市被悄咪咪的突破。

 

去年刚扎紧的绳子,今年就解开了绳结。

 

更加意外的是

 

——竟然都没有被叫停。

 

——早该落下的锤子,竟然没落下。

 

 

 

先别说话!

 

——掰着指头先数数,自春节之后,有多少城市放松了调控政策?

 

广州放松了新房限价,主动调高了豪宅和改善产品的限价标准

 

——个别豪宅的备案价,调高到14万/平

 

重庆、赣州、菏泽和南通,部分银行降低了首套房的首付比例

 

——从之前的30%,降低为20%。

 

紧跟着,佛山非限购区和南宁相继降低首付比例

 

——佛山非限购区,首套首付比例降低到20%;南宁部分银行,二套首付比例降低到30%。

 

上海调高了“三价就低”的涉税指导价

 

——二手房的首付门槛,降低了。

 

郑州不仅计划取消20%的差额税,还即将上线去库存的大杀器“棚改货币化安置”,商贷利率也降到了近五年的新低

 

——眼看着眼看着,像死水一样的郑州楼市,又有了重新激活的希望。

 

一大波新的涉房信贷产品,重出江湖

 

——部分银行,不再查首付来源;

 

——停了两三年的转按揭,也上线了;

 

——上海的二抵(按揭房再贷)也上线了,二抵利率甚至比一抵还要低;

 

——惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器,也祭了出来;

 

这其中,还夹杂着以广州和杭州为代表的一大波一二线城市,先后降低了首套和二套的房贷利率。

 

——2月份,有87个城市主流房贷利率出现下调。

 

从新房限价,到二手房指导价,又到首付比例,再到房贷利率,最后到信贷政策……

 

各个环节的楼市调控政策,都在悄咪咪的放松。

 

从一线城市,到二线城市,再到三四线城市……

 

各个城市的楼市调控政策,也在悄咪咪的放松。

 

政策松绑,不仅出现了城传城现象,还出现了链条式传播。

 

反观一年前,在疫后的最难时刻

 

——像驻马店和菏泽这种屁大点的三四线城市,稍微放松一下,就被彻底锤趴下。

 

而这次哪怕是像上海和重庆这种一二线的大城市,做出了降低首付比例这种大规模的宽松,政策的重锤却没有下来。

 

调控实质性松绑了,也实质性的蔓延扩散了。

 

竟然没约谈、没叫停,没被锤。

 

为什么?

 

仔细品品为什么?

 

 

这一切,要从几天前的那场会议说起。

 

2月24日,住建部开了一场新闻发布会。

 

这场会议上,提到房地产和楼市。有几个关键性的措辞发生了变化。

 

第一个措辞变化

 

——房地产仍然是支柱行业。

 

这场会议上,提到房地产的行业地位时,讲到了一句话——

 

努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

 

这句话的背后,还有三句延伸的定义——

 

住房和城乡建设事业和人民群众的日常生活密切相关;

是补短板、扩内需、增投资、促销费、建设强大国内市场的重要领域;

要为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

 

把以上联系在一起,就能找到几个关键词:

 

稳定大盘、密切相关、重要领域、做出贡献。

 

两年了,朋友们!

 

这是过去两年时间里

 

——决策层在公开场合,第一次如此旗帜鲜明的肯定房地产行业和楼市。

 

在这场会议之前,决策层提及房地产时只有四个字:房住不炒。

 

整整两年,每次提及你,向来都是“小朋友不听话,得好好揍”。

 

突然有一天,摸着你的头,和蔼的说“还是好同志,组织还是需要你的”。

 

久旱逢甘霖,枯木又逢春啊。

 

地位定性变化了,政策方向自然也要发生变化。

 

第二个措辞变化

 

——从打爆信心到给予信心。

 

自去年上半年开始,关于楼市的政策方向都是奔着“打爆信心”去的。

 

关于这点,咱们之前讲过很多次——

 

比如二手房指导价,就是为了打爆二手市场的信心;

 

比如涉房信贷两道红线和房企融资三道红线,就是为了倒逼房企降杠杆割肉,打爆新房市场的信心;

 

比如涉房信贷两道红线和住宅用地出让两集中,就是为了打开土地供应缺口,打爆土地市场信心。

 

打压信心,打压了整整一年。

 

而在这场会议上,决策层罕见的开始主动给予信心了。

 

之前很多人不是拿着出生率和人口自然增长率,来唱空楼市么。

 

这次决策层主动与楼市站在一起,为楼市表明信心。

 

在这场会议上,针对出生率的下滑,决策层明确告知两点——

 

我国仍处于城市快速发展阶段

住房刚需是比较旺盛的

 

这两句话是什么意思?

 

这是在告诉所有人——

 

中国楼市的基本盘不在人口自然增长率,而在城镇化。

 

中国的城镇化仅有63%,距离75%以上的城镇化瓶颈期,还有至少10%的增速。

 

未来十年,中国还会有大量的人口从农村和中小城镇进入大城市,向大城市集中。

 

甚至,决策层在这场会议上还直接明确的给出了数据——

 

每年新增城镇就业1100万。

 

甚至的甚至,决策层在这场会议上不仅给出了数据,还直接点明了答案——

 

1100万的新增城镇就业,就是1100万的楼市新增刚需。

 

给信心能给到“把答案写到脸上”的地步,这也是近两年的第一次。

 

第三个措辞变化

 

——把政策扶持的范围,从刚需扩展到改善。

 

去年上半年,政策最严苛的阶段,决策层提到楼市时,几乎是一刀切的——

 

不管刚需还是改善,统统都是“房住不炒”。

 

到了去年年底,决策层的措辞发生了一点点的变化。

 

大家去关注去年底的楼市相关会议,曾多次提到过一句话——

 

要满足刚需人群的合理住房需求。

 

到了这次会议上,措辞再次发生了变化。

 

这次的会议上,决策层专门讲了一句话——

 

保障住房刚需,同时满足合理的改善性需求。

 

政策支持的范围开始扩大了。

 

从一刀切,到支持刚需,再到支持刚需和改善。

 

这是近两年,少有的把“改善型需求”纳入了政策支持和满足的范围。

 

改善需求该如何满足?

 

降低门槛!降低首付门槛!

 

许多城市,二套认定是认贷款记录。

 

不管是否还清,只要有过贷款记录,动辄就是6-8成首付。

 

一线城市改善门槛至少1000万打底,首付600-800万,直接干掉了一大票“有心改善,无力首付”的家庭;

 

二线城市改善门槛300-600万,首付要200-400万,多少人狠狠作罢。

 

要满足改善需求,先把首付门槛降下来。

 

起码先把房贷已结清,认定为首套。

 

自这场会议之后,大家再去看——

 

以南宁为代表的部分二线城市,开始偷摸放松了二套的首付比例,而且上面也没锤,似乎有默许的倾向。

 

支持改善需求嘛,上面说了。

 

以上就是这场会议的三个重要措辞变化。

 

先肯定了地位

 

——稳大盘还是需要你的。

 

再给足了信心

 

——不要怕,楼市引擎在城镇化。

 

最后指明了政策放松的方向

 

——不仅要支持刚需,也要支持改善,首套二套的门槛都可以降。

 

 

 

此时此刻,关键性的问题来了

 

——接下来,楼市该怎么走?

 

第一,会有更大范围和更大力度的试探性放松。

 

楼市的稳增长支柱地位,已经得到了肯定。

 

高帽带上了,就该靠你发挥作用了。

 

胆大的城市,已经做出了表率,而且也没有被锤。

 

那么——

 

一定会有更多的城市加入到政策松绑的大军中,而且政策松绑的力度也会越来越大。

 

几乎不用再担心政策“一日游”,放心往前跑的人只会更多。

 

第二,第一波的试探性放松,主要围绕降低首付门槛。

 

既然上面说了,要支持刚性需求和改善需求。

 

是不是可以把首套首付比例,从30%降低到20%?

 

是不是可以把二套首付比例,从60%-80%降低到40%-50%?

 

是不是可以把“贷款已结清”作为首套,首付比例也降到30%?

 

已经有人降了,是不是咱们也要降?

 

首付门槛一降低,杠杆就加上去了,需求就激活了。

 

需求激活了,市场就热了。

 

第三,只要第一波不被锤,第二波的试探性放松就来了。

 

第二波的试探性放松是什么?

 

限购!

 

事实上,已经有城市开始打限购的主意。

 

比如,某个中部大省的省会城市,已经提出了“鼓励外来务工人员在郑州买房”;

 

还有,南昌再次祭出了“城镇化和抢人”的大旗,提出了“大专及以上学历,不用落户和社保,直接买房”。

 

我就是为了解决刚需的购房难题,我能有什么坏主意呢。

 

第四,普适性的货币宽松,再加上试探性的楼市政策放松……

 

上周,我写了一篇文章《此时此刻,水已经流尽了楼市》

 

在那篇文章中,我举了春节后发生的种种事例,告诉大家——

 

合规性监管已经放松,水已经进入了楼市。

 

以合规和不太合规的方式,以极低的成本,进入了楼市。

 

那么,进入楼市的水,再遇上试探性的政策放松,会发生什么?

 

举几个例子——

 

水来了,被股市坑怕的悟饭表舅很焦虑,只想买房,但是没钱。

 

结果遇上了首付比例降低,又恰好不怎么查首付来源,你猜表舅会怎么办?

 

水来了,生意不咋赚钱的葫芦娃老叔也很焦虑,想锁定个资产,但是二套钱不够。

 

结果遇上了二套首付比例降低,又恰好能拿到利息极低的经营贷,你猜老叔会怎么办?

 

水来了,呆在老家的水冰月二姨同样很焦虑,想进场二线城市,但是没有房票。

 

结果遇上了限购门槛放松,又恰好二姨的女儿大学刚毕业,你猜二姨会怎么办?

 

我不说,你细品。

 

水库论坛

 

讲到这里,我相信你对2022年的楼市大致心里有底了。

 

水龙头拧开了,水已经流了出来;

 

合规性监管放松了,水已经能流入楼市;

 

楼市严苛的调控政策正在试探性放松,水能以相对宽松的方式流入楼市。

 

尚不敢说一定会有大行情,只能说最坏的时刻绝对已经过去。

 

我承认,当下的市场仍然比较低迷,信心仍未修复。

 

但是,但是,但是!

 

信心的修复,几乎是一瞬间的事情。

 

比如——

 

2022年的第一轮集中土拍,马上就要来了。部分开发商,也已经拿到了开发贷。

 

假如,我是说假如

 

——第一轮集中土拍,能拍出个一片大好,比如类似去年的第一轮。

 

你猜,信心会不会回来?

 

赌注,再次压在了第一轮的集中土拍!

 

讲到这里,我们再次回到近两天反复争论的话题

 

——今年是否有小阳春?

 

答案很清晰,万事俱备,只差信心。

 

信心是否回来,就看第一轮的土拍结果了!

 

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