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比老破小更可怕!一年跌掉100多万,这类房产别再买了

比老破小更可怕的房产是什么?

 

是天价学区老破小。

 

并且,这类房产,已经开始轰轰烈烈下跌了。

 

杭州西湖一套老破小学区房,去年楼市最火的时候可以卖到420万,结果最近一套的成交同户型同面积的只卖了290万。

 

不到一年时间,这套老破小学区房,跌掉了近30%

 

从下半年开始,天价学区房,已经被撕开口子。

 

并且随着楼市下行,这条裂缝越来越大。

 

2022年,你还敢买天价学区房老破小吗?

 

随着全国楼市回暖,天价学区房还有机会回暖吗?

 

学区房,正被强行降温。

 

学区房价格暴跌,杭州不是独一例。

 

深圳福田百花片区,不少二手房学区房价格已经降了数百万元。

 

核电花园在市场好的时候,一度卖到1700多万,而近期1100多万就有成交,直降600多万。
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堪称跳水式下跌。

 

去年下半年开始,深圳天价学区房降价的消息就不少,福田老牌豪宅区香蜜湖片区的港中旅花园,带有荔园外国语小学、深圳市高级中学初中,走法拍直接跌掉500多万。
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就这样,依然没人接盘,惨遭流拍。

 

南京新街口的苏宁雅悦,带有南京火瓦巷小学和钟英中学的学区,最新成交价还是业主降价11次,降价55万成交的。

 

拉小+29中双学区的怡景花园,单价也掉了1/㎡,50㎡就是50万的跌幅。

 

甚至据网友透露,佳和园在去年上半年行情好的时候可以卖750万,而下半年480万就成交了,和开头杭州那个业主一模一样的经历。

 

南京的一梯队学校“拉力琅”学区房都无可避免经历雪崩。

 

还有广州,作为老牌教育强区的越秀在去年年底到出现下跌,甚至越秀挂牌价大降580万!

 

杭州也是如此,之前我们去杭州考察,当时文鼎苑的学区房,最高是10万,现在中介给我们的消息是明显降价。

 

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大家不信,可以随便搜一搜学区房价格下跌的消息,深圳、北京、广州、杭州、南京、苏州等等,无一幸免。

 

案例真的很多,我不一一展示,你可以自己去搜一下。

 

基本是,以前学区房越贵的城市,这轮下跌更凶猛。

 

并且,我认为,哪怕是楼市回暖,春风也捂不暖天价学区老破小的心了。

 

 

楼市哪怕回暖,天价学区房也难跟进。

 

为什么?

 

公平、公平、还是公平。

 

促进公平之下,教育改革一定是接下来几年的主线。

 

2021年的房价下跌,只是强势挤出溢价的第一步。

 

当房地产的住宅属性开始强行和教育捆绑的开始,就意味着迟早有一天会强势剥离。

 

很痛,但值得。

 

2021316日,这是一个值得铭记的日子,因为它开启了中国学区房改革的大幕。

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上海教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,创新性的改革就是:

 

名额分配综合评价录取。

 

今后在上海即使再“菜”的初中也有名额上好的高中。

 

教改之后,上海天价学区房的房东立马挂高价变掉价,不跳水降价的房东不是好房东。

 

7月之后,就是北京,多校划片要正式实行,在2020 731日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们,本来可以进“牛小”的,这下得去普通学校了。

 

又是平地一声雷,学区房价格继续开始松动。

 

随后多校划片、教师轮岗开始在各个城市落地执行,动摇学区房价格的关键政策一一落地。

 

短短7-8个月,很多城市的天价学区房价格开始明显松动,一线城市甚至已经跌出一套刚需房的总价!

 

还想冲进去接盘的,我真的劝你三思。

 

教育政策的变化和调控政策可不一样,调控政策可以调节松紧,而教育政策一旦落地,执行时间至少3年。

 

而且最为关键的是——

 

去年开始我们对教育改革的强势态度。

 

鼓励三孩、双减、共同富裕,任何哪一个拎出来,都能看出改革的魄力。

 

打压学区房,一方面是遏制房价疯涨,另一方面也是为了促进生育。

 

都要放开三胎政策了,那年轻家长最重视的教育问题就一样要解决,占大头的天价学区房必然首当其冲。

 

何况教育公平是我们的根本,教育更是一项公共服务,不应该用金钱来区分穷人家和富人家的孩子。

 

所以教育一定要改革,并且还会是政策主线。

 

换言之,天价学区房价格的下跌,还只是开始,远没见底。

 

此前深圳发布的条例中,有一个举措是提出探索租售同权,推动租房的居民在基本的公共服务方面与购房居民享有同等的待遇,也就是说,租房和买房待遇一样。

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如果真的发生了,那对天价学区房来说,就是巨大的地震。

 

今年深圳最新的招生简章中,部分区已经去掉了独生子女的加分项,就近入学的范围也划分越来越大。

 

学区房的改革,越来越细节化了。

 

大家也可以评论区留言你所在的城市做了什么入学政策的调整。

 

所以,我们一定要清晰教育改革的趋势,顺势而为。

 

我的建议就是,还在炒天价学区房的炒房客,赶紧跑!

 

自用的,我也建议你放平心态。

 

毋容置疑,关于学区房改革的趋势势在必得。

 

但是一刀切是不可能的,学区房依然有存在价值,只是价值会被稀释。

 

多校划片之后,从一定能上好学校,变成有一半机会上好学校,确定性砍半,但我相信还是有人愿意赌。

 

只是从关注学区对应的学校,变成要关注整个片区的整体教育水平。

 

那么,在此我也给已经买入,或者准备买入的人一些建议:

 

1、别追求顶流。

 

这一波下跌的学区房,清一色都是顶流学区房,因为溢价太高。

 

大家都是老破小,就因为你学校牛逼,你比我贵500万。

 

想想都觉得,特么地无语。

 

何况多校划片后,你顶流学区的价值也被稀释了,溢价最起码得砍一半,如果后续还有调整,那你就和老破小一样的价值了。

 

所以,别去赌这种不确定性,别买入所谓的顶级学区房。

 

买了的,要么割肉,要么自用,自用还能图个心理安慰。

 

2、确实有使用需求,关注整个片区的教育。

 

谁都不知道下一轮调整,你家房子还在不在好学区房范围内。

 

最保险的做法,就是买平均水平中上的片区,不管怎么划分,起码保证你家孩子上中上的学校。

 

当然,前提是你就抱着自用的心态。

 

其次就是,别买老破小,起码得次新,学区没了,起码居住价值还在啊。

 

另外,自用情况下,我建议你只提前3年购买即可,3年的确定性更大一些,大调整的概率也不大。

 

3、关注生源,关注集团化办学

 

好学校无非就是好生源+好老师。

 

教育都要轮岗了,唯一能确定的应该就是好生源了,毕竟总不可能让学生轮流去不同的学校吧。

 

所以可以找一些住宅区域纯粹一点的片区,不要找城中村集聚区的几个孤零零住宅。

 

关注集团化办学的学校,哪怕是新学校,集团化办学的质量也更高。

 

还有,刚需可以挨着豪宅区买,多校划片和大学区划分之下,能和豪宅区生源“蹭”同一个学校,生源质量更有保障。

 

2022年刚开年,刺激楼市回暖的信号纷沓而来。

 

但今年注定不是属于全面回暖的一年,也不是所有城市都能涨的1年。

 

去年教育公平发出铿锵有力的呐喊,接下来的1-2年,才是真正落地的时候。

 

所以2022年,诚挚建议,不要碰天价学区房,尤其还是老破小。

 

偷吃不到还惹身骚。

 

最后我还想说,学区房是大部分家长的信仰,尤其是中产家庭的家长。

 

因为他们吃上了教育的红利,坚信教育改变命运。

 

但是,时代在变化,希望家长认清教育是国之大计,也能走出唯分数论的误区。

 

掏空三代人去冲一个“老破小”的时代,真的不现实了。

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