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深圳不会再跌了!

这句话说出来很多人不爱听,尤其在疫情紧张的时刻。
 
经济下滑,疫情加重,俄乌冲突,油价暴涨,局势动荡,中概暴跌,中美对抗,所有指标都指向一个结果,就是经济衰退,房价下跌。
 
国内楼市去年阴跌不止,今年各城连环救市,未见明显起色,一切似乎都证明:信心没了,救市没用。
 
从民生层面,楼市下跌符合更多人的期待和预期。
 
再看深圳,调控一年多时间,不过跌了区区10-15%,怎么看也没跌到位,只需静静等待就是了。
 
然而,现实往往比理想残酷。

 

 

1

 

 

2020年初,深圳超越北上,成为全国房价最高的城市,全国人民惊呼深圳要上天。
 
但形势变的比人心更快,不过短短一年,北上已追上甚至超过深圳。
 
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这是北京当前的房价地图,西城均价12.6万,东城10.8万,海淀9.8万,朝阳7.1万。
 
对比一下深圳当前的房价地图。
 
 

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南山12.5万,福田11万,宝安9.5万,罗湖和龙华7.8万。
 
如果深圳和北京类比,南山可对标西城,福田对标东城,宝安对标海淀,朝阳对标罗湖和龙华。
 
从均价来看,双方差异不大,但是一年前,深圳明显高于北京,不过一年时间,水位竟然找平了。
 
因为最近一年,深圳一直在跌,北京一直在涨。
 
现在北京西城的老破学位房,15-20万,海淀遍地10万+。
 
北京四环内除了老公房,面积普遍偏大,两房90-100平,三房130-150平是主流产品,从总价来看,北京比深圳只高不低。

 

 

2

 

 

但是,现在最贵的不是北京,而是上海。
 
上海前年大涨了一年,去年横盘小涨,今年小阳春继续跳涨,上海接棒深圳,变成永远的神。
 
不要看绿中介的挂盘价,什么徐汇9万,静安8万4,黄浦7万7,看起来煞是亲民,实际全是假象,因为有2/3的房源根本没有展示。
 
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现在能上架的只有位置差品质低的低价房源,看起来价格还不错,等你真去市场,会发现能看上的价格都让你倒吸一口凉气。
 
上海豪宅屡破30万的消息近期都有刷到吧,大家以为创新高的只有豪宅吗,改善刚需都在跳涨,现在上海的房价已超越北深,不可描述。
 
甚至广州,珠江新城也在屡创新高,一位客户向我抱怨,去珠城看房发现买套三房要两千多万,一千多万只能买两房,还是将近20年楼龄的老房子,对比之下,还不如买深圳。
 
最近一年四个一线,只有深圳在跌,另外三个都在涨,一年时间一线楼市格局已变,深圳早已跌落王座。
 
北上广深四城对比,深圳不敢说是洼地,但绝对已经不贵了。
 
如果有人不信,不要去看网上的挂盘价,在计划之手的操控下,网络信息已经失真,要么是指导价,要么高价房源被屏蔽,随便打几个本地中介电话,心里就有数了。
 
讲这些只是描述事实,我手头有好几个去年签约的深圳客户,有的观望一年多了,一直在等底部,我并不催他们,一切随缘,只希望他们以后不要埋怨我。

 

 

3

 

 

再来说说天津,这个天天被唱衰的没落北方二线,大家认为天津房价应该是多少,一万,两万,还是三万?
 
如果我告诉你和平区的均价是6万2,你敢不敢信?
 
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4800多套房子,均价6万2,说明什么,说明单价6-10万的比比皆是。
 
这可是天津,被大家唱衰的天津,去年学位房被暴打,一样没挡住和平、南开、河西的房子一天一个价往上涨。
 
我再说一个城市,青岛,又是一个没落的北方二线,17年之后,没人听说青岛再涨吧,现在青岛房价应该多少,一万,两万,三万不能再多了吧?
 
实际上,青岛的东海岸线有大量4-6万的楼盘,品质最好的7-9万,整个崂山区、市南区遍地都是3-4万。
 
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这两个还是北方的没落二线,更别说长三角的苏杭宁了,杭州的天花板已经顶到15万,苏州11万,它们核心区的房价都贵到让你倒吸一口凉气。
 
看到这里,你会不会很吃惊,二线居然这么贵了?
 
当然,这些城市各自都有不少便宜的板块,一万多,甚至大几千的都有,但问题是,这些便宜板块根本无法阻止优质板块的持续上涨,屡创新高。
 
我要告诉大家一个事实,楼市的上涨逻辑已经变了,三年不开张,开张吃三年的轮动规律,已经过时了。

 

 

4

 

 

最近几年,很多城市走的都是暗行情。
 
暗行情有两个特点:
 
1、大部分板块和楼盘不动,甚至还跌,小部分板块和楼盘上涨。
 
2、没有短期剧烈的快涨,而是长期小幅地慢涨,一年上涨10-20个点,分散到每个月很容易被忽视。
 
这种上涨造成的结果就是,本地有部分人觉察到,外地人很难感知到,普遍认为它一直处于横盘状态。
 
小部分涨,大部分不涨甚至跌,会导致这个城市的房价,从统计数据看很漂亮,停滞不动,不会引发关注,也不会触发调控。
 
几年过去,很多人以为这个城市没涨,其实房价已严重两极分化,好房子动辄五六万。
 
过去几年所谓的楼市淡季,很多城市走的就是暗行情,成都、西安、合肥、武汉、长三角,福建多个城市大多如此,它们房价的天花板已高到突破你想象。
 
只有珠三角的深圳、广州、东莞、佛山,这次仍沿用了传统的上涨模式,结果被重点关注和调控。
 
换句话说,很多你认为没涨过的城市已经默默涨过了。
 
对比北上广,对比这些二线,你认为深圳的房价还贵的离谱吗?深圳如果再跌,其他城市的价格还撑得住吗?
 
或者说,深圳如果再跌,就会变成洼地,资金就会回流。
 
当然,深圳依然很贵,我也认为它太贵。但现实就是,每个大城市的房价对比本地的产业和收入,都非常昂贵,不管我们接不接受,这就是事实和真相。
 
希望深圳房价跌,还有一个可能性,就是经济严重衰退,全国房价下跌,全国普跌了深圳自然也会跌。
 
目前确实有经济衰退的迹象,但回首过往,每逢经济面临危机,迎来的从来不是房价大跌,而是放水之后的房价大涨。
 
你也许会说,这次不一样,这次真的不一样。
 
其实每次都一样,人们只听自己喜欢听的,只信自己愿意信的。人类最大的教训,就是从来不吸取教训。
 

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