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楼市救不动了!

1

 
央视已经两次报道郑州救市。
 

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这所代表的一个很积极的信号是,决策层对救市的容忍度和默许程度,在加深加强甚至是在积极引导地方救市。
 
从2016年10月限购之后,政策多是一日游。
 
但如今,明显不同了。
 
不同在于,在2021年之前,全国城市分化很严重,有冷有热,但整体行情依然趋涨。所以,一旦放开,会形成大火复燃,星火燎原之势。
 
但是这一次不一样了。郑州在两会之前做出了过往6年来尺度最大的救市行动。官媒很赶趟的及时跟进。
 
很多城市、很多人在观望,认为郑州政府一定会被打脸,政策迟早会被收回。
 
结果这些人都被打脸了。
 
现在终于有城市跟进,哈尔滨宣布放松限售,说辞是,“已经完成了历史使命。”
 
这是郑州救市之后,最重磅的一个放松政策。
 
眼下,限购限贷限售——曾经的调控三大金刚,都被松动了。
 
大家对于哈尔滨,就像郑州政策刚出的时候一样,也在观望。
 
中国人是喜欢观望的,作壁上观在厚黑学的词典里,是谋定而后动。
 
大家又很喜欢说,楼市到了政策底。这是在前段时间的市场底后的第二个底。
 
政策底+市场底,双底叠加,潜台词就差明说楼市反弹就在黎明之前。
 
但我却只看到一个无比清晰的现实:
 
楼市阳痿到连春药都不管用了!
 
 

2

 
救市啊救市啊!
 
从年初开始,已经喊了三个月了。
 
最终憋出了郑州和哈尔滨的大招!但最怕的就是,大招尽出,楼市依然纹风不动。
 
就像此刻的郑州楼市一样。
 
救市19条,涵盖了金融端、需求端一整套救市政策,在政策的可操作尺度之内,该出的基本都出了,但是市场反应和预期还是有很大差距。
 
这主要有三点:
 
1、市场并不想大降价促销了,过去已经降价促销了半年多,销售并不好,还砸口碑。那就硬挺着,看谁挺的久吧。
 
2、郑州市场的主力消费群体是刚需,郑州水灾疫情多重叠加,最受暴击的就是这群人,购房群体的支撑没有了。
 
3、所以,这就成了一个悖论,卖房的不降价,买房的没有钱。
 
但是,郑州二手房确实动了一点,郑州一家中介公司20多家门店,在3月上半月成交了48套二手房。
 
郑州的北龙湖和市区加在一起,也有几个改善盘成交量有所上升。
 
信心好像回来了一点点。
 
但问题是,作为一个刚需市场,郑州本是个新房癌重症的城市啊,这不买新房,都去买二手房算什么?
 
新房癌被治愈了吗?
 
不是,是郑州新房太不争气了。工地上最流行的是表演式开工,雇了几十个人,一天一结钱。东扭扭西看看,随便敲敲打打,被业主拍拍照,发发业主群,目的就达到了。
 
但表演的多了,被天天去蹲点的业主发现了,结果就露馅了。
 

开发商说,大家都不买房,我没钱回流,怎么开工啊!

 

购房者说,你连工都不开,肯定没钱了要烂尾,谁买谁傻孙!

 
这就成了第二个悖论。
 
卖房的急着回流资金,买房的被烂尾吓怕了谁都不敢买!
 
说来说去,归结到最后,还是得先恢复信心,然后再给市场注入资金,先把流动性给做起来。
 
流动性能正常运转,市场也就正常了!
 
这个逻辑看似没有问题,但问题是,信心怎么恢复?
 
唯一的办法是,把不能交房的几十个楼盘,全部完工正常交房。
 
但是这又是不可能的,没有人托底?
 
不是有国央企吗?
 
你错了,国央企永远不可能救这些陷入危机的企业的,没有人会干这种擦屁股的事。
 
要出手也只有地方性的国企,碍于行政命令,不得不施以援手。
 
说来说去,结论只有一个,就是企业自救。
 
如何自救?从银行接水。
 
但这又回到了三道红线之前。
 
刚刚降下去的杠杆,又不得不高企?
 
然而,这又是一个悖论!
 
 

3

 
你以为我说的只是哈尔滨、郑州吗?
 
你错了,除了那些个核心一二线城市,全国都是如此!
 
再通俗一些,全国基本都是一个刚需市场,现在刚需都惨成这样了,也就不要在乎什么市场了!
 
我说过很多次,2015年的去库存,将债务危机转移到了最广大的购房者身上。
 
今天的需求不振也好,预期转弱也罢,都是现在必须要承担的后果。
 
更严重的问题在于,6年前的去库存放水太猛了,购房者是接盘了,库存有也去了,但也给开发商吃了过量的春药,投资和开发一起膨胀起来。
 
等到2020年底,三道红线出台的时候,一切都已经晚了!
 
不仅开发商的负债一点都没少,库存又重新堆叠起来了。
 
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这才是最可怕的。
 
楼市遇到了鬼打墙。走了一大圈之后,又回来了。
 
但情形相比6年前则更差了。
 
那么,接下来会怎么样?
 
我们要认清第一个事实,楼市产业链依然占据30%GDP,是不可动摇的支柱!
 
第二个事实,现阶段的经济疲软,楼市拖累依然是最主要的原因。
 
所以,这是又一个悖论:
 
眼下坚决的去地产化,必须依赖于地产的健康发展。
 
读着像绕口令一般。
 
在郑州和哈尔滨的救市之后,接下来更猛的救市政策,一定就在来到路上。
 
但是,楼市因此就会有行情吗?
 
我不知道!
 
毕竟市场基本面已经疲软到连春药都不管用了!毕竟上海、苏州刚起的行情,又被疫情一把打趴下了!毕竟,几个少数城市也无法代表楼市的基本面!
 
但尽管这样,我们也要紧盯的一个信号,就是货币监管会不会放松,会不会默许资金重新进入楼市。
 
在很多时候,发钱依然是最好使、也可能是唯一能用的救市手段!
 
去地产是远期经济转型,救楼市是眼下经济维稳,到底谁更重要?楼市又会如何走?
 
走一步看一步吧!

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