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妈妈,我要去打新 #D110

妈妈,我要去打新 #D110



一)打新


最近一段时间,小伙伴朋友圈,拆借行情的画风是这样的:




随库系的大咖小咖,无一例外哭丧着脸。
以前朋友闺蜜,扔在手里的一二百万,现在纷纷抽回去了。吃瓜群众喜闻乐见的最新广场舞是:

一手房打新




饱受伤害的小伙伴们找到我,要求我写一篇,关于“打新商业模式”的分析。

口号都主动提供给我了:

众争之处勿往,久利之处无为

的确是旷世名言。

所有人都涌过去的事,还能赚钱么。“打新”的回报有多高,是个问号。



只不过随库系看问题,向来和别家不同。

此我们想说的是,另外的思考。




二)心理价位


人是一种口是心非的动物。

不要看一个人说什么,要看一个人做什么。



早在遥远的AD 2000年开始,多空争辩,互相之间的致命一击,就再也没有停过。

  • 空方:房价如葱,房价要跌到200元/平米

  • 多军:房价还要涨,房价要涨到20000元/平米



投资学上,有一条铁律“长多所以短多”。

一项资产,关键是看它长期有没有价值的。


如果是长期有价值的。则未来是光明的,道路是曲折的。

哪怕短期有波动,你也耐得下心,沉得住气,捏得住,耗死你。



但是如果长期“没价值”。整个环境就群魔乱舞了。再大的行情,也不过庞氏骗局。

大家争相上车下车,谁也不想接最后一棒。



美国股市,在20世纪,就属于“长期有价值”。无论你再烂的股票,坚持持有,最后都有丰厚的回报。


中国股民,一开始相信华尔街那一套。

后来套了二十年,渐渐回过神来,“不对,是否有中国血统”。

中国的上市公司,如果是“长期无价值”,上市十年主营业务纷纷破产,股价坟场要归零。烂屌丝凤凰男,得赶紧逃,死扛无意义。

你再砸二十年青春“长线持有”,终究是一个笑话。


扯得远了,回到楼市的话题。

判断一个资产市场,大趋势行情向上还是向下,关键是看它“长线价值”。


房子终究值200000/㎡,还是200元/㎡。

这个话题,楼市空军和多军,吵了20年。


无论多军摆事实,讲逻辑,打了空头多少次脸。

小白兔终究不相信,还是存在了一份幻想“房价如葱”。



事情的真正改变,在这次深圳“华润打新”。


华润润玺,据说二手房挂牌价16~17W,最高的业主有报20W以上的。

而一手盘开盘13W。

买到就是赚到,摇号中签一套净赚500W。



一手房打新之事,熙熙攘攘“全城轰动”。

社会各界名流,每个人都准备了几个身份证,来参与摇号。500套房子,数万人伸长脖颈。

你身边的亲戚朋友,师长好友,几乎每一个人都在摇头接耳,筹措资金。参与这一场全面狂欢的普惠活动。


摇号的中签率,收益率并不重要。

重要的是,一个讯号:

几乎全深圳的人都认为,华润城卖13W是低估了。买到就是赚到。

这是件不得了的事情

不得了的事情

不得了的事情啊!




我们可以回想一下当年。2005年时,房价一万多。

易宪容说:“北京房价要跌掉50%,上海房价要跌掉70%”。

谢国忠说:“房价3000元/㎡”以上都是泡沫。


这说明什么呢,说明在当年,对房价是没有“共识”的。




在那一个多空僵持的年代,对于房价的认可度,是远远不如今天的。

分歧巨大十倍。

平移今天的深圳楼市,你看谁敢跳出来说:“我觉得深圳房价8000元/㎡,是比较合理的价格”。



今天深圳全民打新华润城,中产阶级五分之一家庭卷入。

华润城本身中签率不重要,关键是:


  • 所有的人都认为,华润城至少值13w/平米

  • 如果13w/平米买到华润城,那就烧高香了。

  • 再也不指望跌-50%,跌-70%,房价如葱。


这是什么,这是“共识”。


全民共识,深圳华润13w/㎡是笋盘。并且经新闻媒体,官方宣传,亲身见闻,排队煎熬等叠加认证。


共识的“底部 已经建立。

整整一代人,会把“13w需要排队摇号”,铭刻在心底。成为底层认知,成为不可分割记忆的一部分。



那会发生什么

1)华润城的13w/㎡,会成为“铁底”。


以后无论发生什么风吹草动,经济危机。只要地产经纪轻飘飘一句,“你不想想华润城开盘,什么情况”。

于是这个“底价”就做实了。这是一个铁布衫铁底,极其难以被击穿。



2)锚的作用


国债的价格指数,是所有债券的基底。

国债的收益率,不仅仅是国债。它还为其他所有债券,确定了一个锚价。

企业债,城投债,加加减减几个风险收益bp。



如果楼市之中,有一个“大事件”。

有一个确定无疑,一致公认的“锚”价。那它就为后续所有的定价,提供了基准。


例如说,如果再过几年,华润另外竖立一个比“润玺”更高档的高端品牌。

我比你晚几年楼龄,更高端子品牌。

地段差不多,相邻第五期。


那我该卖什么价。怎么说也得卖16w/㎡吧。

如果三年前,13w抢破头。今天16w的售楼处,只需要“播放排队录像”即可。购买者自然信服,趋之若鹜。



不仅仅是华润自有品牌,几乎可以说,深圳所有的高端品牌,都可以大幅受益于这次“锚”事件。

因为它向世人展示,深圳13w/㎡,是切实物有所值,是确实万人疯抢,几百个人抢一个号。


资产的价格,一旦有了一个“铁底”。资产最大的“风险性”就消失了。

就有更多人敢买。

价格更易升。



3)泡沫论的消失


从2000年房地产市场问世以来,“房地产泡沫”的声音,就一直不绝于耳。

  • 房价3000时,他们说泡沫。

  • 房价7000时,他们说泡沫。

  • 房价15000时,他们说泡沫。

  • 房价15w了,喊泡沫的人说你不讲武德。



华润打新,全城驿动。

中签率,收益率,并不是最重要的事。


重要的是,是骡子是马,拉出来遛遛。

事实胜于雄辩,用事实狠狠打“泡沫论”的脸。



事实是,万象城的房子,13w/㎡就抢破头。几百人抢一套房子。

房价只要稍微打个八折,你小姑你大姨,纷纷掏出私房钱。

平时你根本不知道,她们是隐藏的千万富翁。


经此一役,“泡沫论”在学术上,会大幅褪色。

其影响之深远,对政策,对高层态度,都有源远流长的影响。




三)精妙的操盘手

有分析家认为,华润低价开盘,让利于民,对集团公司可能有百亿利润的损失。

但其实,损失并没有这么大。


  • KFS卖的所有楼盘,都需要交税。尤其是累进制的土地增值税。多卖100亿,可能30亿是税。

  • 如此声势浩大的降价,全城轰动。省掉了KFS巨额的广告费,营销费,销售员提成。

  • 凡是特价盘,一般都没有维权。而且客户付款很爽快,全款比例高。省掉了账期,售后等隐性成本。

  • 真的卖17w,KFS并没有能力一次清盘。


总体来说,KFS成本并没有这么高。大概可以省一半左右,还赚到了商誉。




而更大的赢家,则是“深圳”这张名片。

所谓华润城二手卖17 ~ 20W,其实是虚的。这个价格并没有意义。或许仅仅是某几个业主的挂牌价。在这个价位,二手成交一共不超过10套。


但是你把虚的17w,变成了“实”的13w,就是一件大事。
  • 你做实了全深圳豪宅的名片价。

  • 树立一个锚事件。

  • 以后卖地,无往不利。



我仔细琢磨着里面的操盘手,心生敬畏。这才是“神之一手”。

用不到50亿的代价,烘托起了一个数千亿的土地市场。



(知名不具,泠夜辉,2020年11月24日)

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