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果盘式供地 #2021.1.28

果盘式供地 #2021.1.28




一)郊区


“随库”是玄门正宗,业界指路。

随库只要几个月不发声,看看船都已经歪成什么样子了。



(某直播)

未来中国在香港模式/新加坡模式之中抉择,必然导致郊区廉租房的大量供应。北上广深的郊区板块价格不会上涨”。



昨天写了《新加坡模式》,说根本不存在:香港模式/新加坡模式的竞争。

关键还是“福利即补贴”,受限于地方财力,快揭不开锅了。


今天继续写第二段,“郊区会大量供应土地,造经济适用房,廉租房,以至于郊区房价始终起不来么”。


今天我们要讲一个概念,叫“果盘式供地”。




二)果盘


什么叫“果盘式供地”。

如果回到廿年前,千禧年时,中国各城市的供地方式,可称为果农式供地”。


一个老农民,拉着一卡车的西瓜30000斤。

到集市占一个摊口一坐,就开始叫卖。

“0.55元一斤,南汇西瓜,包甜包蜜”。


果农式供地,西瓜路上因为碰撞腐烂,没有冷链,坏掉一小半。


卖剩鸡头鸡脚,品相不好,又扔掉一小半。

客户早上晚上购买欲不同,男人女人老太砍价能力不同,做不到精细操作,又少卖很多钱。


果农光会种地,不懂做生意吆喝。

一车西瓜卖完,劳碌没赚多少钱。




而什么叫做“果盘式供地”呢。我们都听过这个段子:“一批水果积压品相不好,削削几刀,拼成了果盘上桌,二片西瓜卖了一整只的价钱”。


“果盘式供地”,就是把“附加值”挖掘到极限。

西餐厅吃二片伊比利亚火腿,赶得上半头猪的价钱。


“果盘式供地”,高度关注 品相,氛围,场景。

在优雅的背景音乐烘托下,水果在最油腻的爽口时间,以恰好的温度,精心的摆盘,红绿黄搭配,奉献给特定的达官贵人(韭菜)。





三)果盘式供地


那么,我们为什么要提“果盘式供地”呢。

因为这里牵涉到一个关键字:“总量控制”。


经过了历年多次的土地调控,加强管理。目前国土部给所有的城市,加上了一道紧箍咒,就是“50公顷土地出让面积”。


zf手里不是没地,他是没有“卖地指标”。

这个指标,非常非常难拿,跑部进班。稀缺到所有人都红眼了。




这样的情况下,任何中大城市,卖地指标都是有限的。

少就一定“慢工出细活”。


好比果农进城,他不是一天卖30000斤西瓜。他是仅仅卖30斤西瓜。

你说他能不把西瓜切片,香蕉雕花,草莓祛斑。

弄个水晶罩子盖着,再贴一张“寿司之神”米其林三星招牌么。


(猜这瓜多少钱,懂的富)


同样道理,我们看目前郊区土地出让市场。

你能发现“粗制滥造”,挥霍资源,大手大脚,卖便宜货,留下套利空间的场面吗?

没有,一个也没有。


每一块地,都是zf的心头肉。


它一定要再三打扮,涂十八层粉,套上三重滤镜,老母猪变身施子怡。


目前zf在郊区供地,首先轨道交通一定是标配,其次给你搞个CBD,弄二幢300米高楼地标。


规划方面,可以做科学城,文化城,金融中心,会展中心,汽车城,自贸区,政务中心………总之不管什么概念,化妆术颜料齐全。

你想要啥,给你编呗。



媒体报纸,可以天天轰炸宣传“粤港澳大湾区”,把一切的流量和注意力,向炒作区域倾斜。

南沙土地没有卖完之前,横琴炒作不会停止的。


只要广告砸到位,什么流量靓仔推不动。蔡徐坤,华晨宇,吴亦凡。


然后,政策上给你倾斜,招商免税企业落户,国有公司强制搬迁。


遇到坚硬X山,鸟不拉屎,这样也卖不动。还可以宣布“全市范围内限购,唯有DSH区域不限购

哪怕卖滴水湖土地,那也是供地指标。你何时见过滴水湖土地卖便宜了。



zf搞这么多前期操作”,相当于一个女明星出道之前,全地铁刷满广告。

砸这么多成本,重重包装,为了什么。


还不是为了闺女卖个好价钱。


每一块地,都是“果盘”。都是果盘式供地。

都为了在最恰当的时间,最美妙的口感,最合适的温度,递到客人的嘴边。


2.88元的西瓜,350g卖了68元,小白领“精致女孩”喜欢开心满意就好。





四)下场


以全市的规模,一座城市不可能有那么多的CBD,那么多的副中心,那么多的高档轻奢地段。

北京有40个立项产业园区。如果这些园区全部填满,足够住下4000万新北京人。

规划是骗人的,90%的新xx城,一定完蛋。



但是,这并不妨碍每一块地,在卖出时,都是“当红辣子鸡”。

每一个板块,被爆炒时,一手房都可以卖出天价。

地总是越卖越贵的。


之后五年,十年,小业主能否升值,就是另外一个故事了。


(股市中有一个对应术语:触礁风险)



远郊地块,远郊板块,长远看都会完蛋的。

资源有限,不可能人人都是陆家嘴。


但这并不妨碍他们刚面世的时候,卖出天价。

毕竟 ,这是一批全市最精英的操盘手,在卖给你IPO.


先扬后抑,才是随库观点。.


 

 

五)结语

 

小女孩子楞,脾气犟,和哥哥顶嘴,总觉得我说得不对。

其实人性,是很好捉弄的。

marketing眼里,布局那都不算事。



你觉得“科学城”“文化城”,不会把你绕进去。

那我再加一个“学区”呢。

哪怕这个学校,从来没有建立。师生成绩,也从来没有战绩可凭。

     

仅仅一个“名校”光环。足以让无数的湖南妈妈,小镇做题家,纷纷掉入坑里。

自觉自愿,领券排队枪毙。



譬如说,大家都讨论“郊区”地段。

上海的前滩,后滩,难道就不是郊区了。难道三年前不是荒郊野岭,盲流小贩聚集的浦江镇三林塘。


加一个“华二”伪分校,屌丝乖乖按照巅峰价,掏1.5亿/亩购地。库房大胜。

浦东哪有学区房,真是笑死人了。





(知名不具,泠夜辉)

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