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房源告急!贷款收缩!这座城市,买房要抓紧

昨天一位老同学找到我,说想给孩子在北京买套婚房,但年后房价疯涨,又被政策打压,有些看不清了,到底现在买,还是等到年底再考虑。
我回答道,“能上车尽量早上车”。
因为我感觉,下半年的北京楼市很“紧张”。
为什么?
先从国统局近期发布的数据开始。
数据统计,北京在5月份新房环比4月份涨幅0.3%,同比2020年5月涨幅4.3%。二手房房价环比4月份涨幅1.1%,同比2020年5月份涨幅9.3%。
新房房价涨幅一般,不过这个数据没什么看头。
因为限价政策下,每个楼盘都被严格的备案价操控,反映不出市场的涨跌,失去了参考价值。
而二手房,却很夸张,环比1.1%,同比9.3%,登顶“全国第一”。
横向对比,深圳是降的,上海0.7%,后启动的广州是0.9%。
这么看,北京绝对是低头“闷声涨房价”那一户。
而且不像深广那样,大量经营贷入市炒作,夹带业主哄抬房价,北京从去年年中启动到现在,走得算是比较稳健。
 
其实,5月的这个时间点很重要,属于小阳春的最后一个月,一般情况下所有数据都是向下走的。
那么问题来了,为什么5月份的北京二手房市场,如此高亢?
这还要从“供需关系”中寻找答案。
数据显示,2021年1-5月份,北京市商品房新增供应25393套,同比上涨1%;成交34488套,同比上涨73%。
“同比上涨1%”,完全说不过去。
去年上半年是因为有疫情,行业半停摆状态,供应量低是很正常的,但今年疫情已经完全消失在北京人的视野中,为什么供应还是这么低呢?
别惊讶,其实北京从去年下半年开始,新房增量就跟不上节奏了。
从图中可以看出,7月成交大于供应,8月亦是,后面交替轮换,年底12月集中入市一大批新房。
2021年从1月开始到现在,新增供应量一直比成交量少。长期供需失衡,导致楼市火热,新房“无房可卖”,购房需求被迫转移到二手房市场。
其实在2021年之前,北京一直都维持着高供应量。
尤其在2017年,为了压制上轮房价大潮,政府天量放地,一时间漫山遍野都充斥着“限竞房”。
三年时间,北京新房库存量从2.5万多跳到了6.6万套左右,并在2020年6月达到巅峰。
大家也知道2017-2020年年中,北京的行情很低迷,“限竞楼盘”特别惨,很多房子都卖不出去。
地段好的能撑死,地段差的能饿死,导致市场上积聚了大批量的“滞销盘”。
然而现在,高供应列车停了以后,市场开始加速转向卖方市场。
前几天,我去踩盘,发现之前很多“滞销盘”都卖完了。
比如亦庄路东区禧瑞天著,户型做得乱七八糟,之前卖得很差,但在3-4月,每个月能卖100多套,尾盘所剩无几。
中国铁建·国际公馆户型不单乱,而且“离谱”,买家不认,一直卖得很差,然而今年上半年就出了接近400套,比去年一年卖的都多。
一个楼盘销售跟我说:
行情好的时候,硬伤再多的盘都能清了,因为市场情绪在那摆着,房子少,房价每天都在涨,你不卖,自然有人买,现在根本不是挑挑拣拣的时候。
过去谁都没想过东坝这地方能卖到7万/平米。然而最近马上上线的“华樾国际·领尚”限均价就达到了7.1万/平米,还得靠抢。
因为隔壁的中冶地块,指导价已经跑到了8万/平米以上。

 

全市新房房价都在涨,刚需们只能继续向外转移,比如顺义、房山、门头沟、昌平的郊区。
然而现在这些郊区都比较火热,纷纷打造“大城概念”,用自建配套来打平与城市的距离。
至于为什么北京会突然刹住“高供应列车”,原因有很多,之前也跟当地的几个行家研究过。
主要是北京建城区的地越卖越少,诺大的北京,五环内的地,屈指可数。
而且这些年政府支出规模很庞大,又是建地铁又是造医院、学校,“入不敷出”就想着在土地身上做生意了。
再者也为了“集中供地”出台做准备。
今年北京集中供地,政府还算良心,一直用政策压制溢价率,导致地价涨幅没有那么夸张。
但这种供地方式,会进一步导致新房库存出现“断层”。
比如北京第一轮集中供地的时间在5月,正常情况下,这批房子最快在今年年底入市,那么在这期间就会产生一个供应“真空期”。
这会让“供需”再度失衡,新房对楼市的分流作用减少,人们都跑去买二手,二手房房价上涨,又会反作用于新房,造成全市“普涨”。
所以下半年,供需失衡下,北京行情只能越来越好。
同时,北京肯定会出台一系列的政策打压房价。
比如拉升房贷利率。
现在北京首套房贷利率是5.2%,上调空间还很大,下半年很可能要提到5.5%以上。
比如推迟放贷周期。
这段时间,全国各地都在收紧房贷,比如武汉、杭州那边的二手房房贷已经推到5个月以上了,这招太狠了,比任何调控都管用,属于间接性冻结交易。
无论哪一种,最后受伤的都是刚需。
七月到年底,这段时间虽然不是近两年北京的“黄金时间”,但对未来来说,可能是最好的买房时间,无论是买房还是换房,要尽早做打算。

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