导航菜单

连涨五年!这座城市,风暴即将袭来!

​徐州,上涨最猛的三线城市
徐州的刚需,正期待着一次大调控到来,因为这座城市的房价一直在上涨,持续上涨时间已经超五年了。
统计局最新公布的7月份数据显示,徐州新房环比上涨0.3%,同比上涨7.9%;二手房环比虽然下跌0.2%,但同比仍上涨了9.6%。
2020年年初以来,徐州新房累计涨幅9%,位列全国第6位;二手房累计涨幅9.6%,位列全国第4位。火热程度丝毫不弱于一二线城市。
目前,徐州新城区的均价已经逼近2万元/平方米,云龙区、鼓楼区、泉山区的均价也在1.5万元/平方米左右,徐州市区的新盘均价已经超过2万元/平方米,“3万+”的楼盘也变得越来越多。
而根据徐州统计局公布的2020年徐州城镇人均可支配收入只有37523元,换算成每个月的可支配收入,只有3127元。以这样的人均收入计算,很多徐州人已经买不起徐州的房子。
此外,按照被约谈的常理,徐州也该出新一轮调控政策了。
7月29日,住建部住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求他们:
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。
被约谈之后,金华率先出招。
8月2日,金华发布10条新政,包括优化土地供应,加强市区新房与二手房限售,并提出在市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点,并适时推广,落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。
8月9日,惠州跟进,提出限地价、限房价,限制高价盘,并正式在大亚湾和惠阳区实施限购政策。
银川已经透露要在下周发布调控政策,徐州仍迟迟没有动作,但该来的总是会来,应该不会等太久。
徐州楼市上涨的逻辑
这并不是徐州第一次被约谈,调控政策也收紧了好几轮,但由于力度都不够强,房价始终没有改变方向。
徐州楼市上涨的逻辑,可以作为三四线城市上涨的典型,它的上涨动力可以综合为三个:
1.城市本身的地位、经济、人口不断提升
徐州地处苏北,位于淮河以北,属于北方城市。
由于远离长三角核心城市,徐州很难享受到大城市的辐射。
饶是如此,徐州凭借着自己的产业优势和传统交通优势,依然将自己打造成了非省会10强地级市。
数据:各城市统计局
在产业方面,它是传统的重工业基地,是国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。
作为苏北地区乃至淮海经济区实力最强的城市,徐州的地位也一步步得到了稳固。
徐州高铁东站,其建筑规模就是按照南京、郑州、合肥的规格建造,将承担起和省会城市一样的枢纽客运任务。
2017年6月,国务院批复《徐州城市总体规划(2007-2020)(2017年修订)》,国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。
这是管理层对徐州过去几年发展成果的肯定,也是对未来发展的支持。
在这个定位下,徐州2019开通了首条地铁,2020年年初轨交二期规划就被批复,从批复的速度上,可以看出管理层对徐州的支持力度。
在经济、地位不断攀升的背景下,徐州人口吸引力也在不断加强。
最新七普数据显示,徐州2020年常住人口为908.4万人,较十年年增加了50.3万人,增量仅次于苏州、南京、无锡和常州。
数据:江苏省统计局
城市地位、经济、人口是徐州房价持续上涨的强劲动力之一,此外棚改和地价上涨,更是推波助澜。
2.货币棚改
货币棚改不仅是徐州房价上涨的因素之一,也是2015年之后的全国楼市牛市周期中,三四线城市在去库存的背景下,快速跟涨的重要因素。
货币棚改推动房价上涨的逻辑是,央行印钱(发行PSL)给国开行,国开行以低息方式给地方政府提供贷款,地方政府拿着这笔钱发放给棚改户居民,收回土地。棚改户拿着这笔钱,去购买新房。
棚改规模越大,棚改户购房的需求便越大,需求推动着房价上涨。
包括徐州在内的大多数三四线城市的房价上涨背后,货币棚改都功不可没。
比如新疆首府乌鲁木齐,2018年房价涨幅一度位居全国前列,个别月份甚至领涨。
原因就在于2017年年底,乌鲁木齐市要求要完成20万户的拆迁户改造,仅2017年就有17万户的棚改户。这么多棚改户拉动了购房需求,促使乌鲁木齐开启了房价快速上涨模式。
再比如近日发布“限跌令”的岳阳。2014至2015年,岳阳市城市棚户区改造完成量在1.5万-1.6万套之间,到2016年,这一数字飙升到3.11万套,2017年上升到了3.9万套。
同期的房价走势是这样的:
之后在2019年,国开行收紧了棚改政策,棚改数量几乎腰斩,2020年继续下跌,一些原本依靠棚改拉动房价的城市才有点受不了,再加上调控政策越来越严,房价转而下跌。
棚改歇菜之后,依靠棚改上涨的岳阳楼市,统计局最新公布的数据显示,岳阳市新房环比领跌全国。
尽管2019年之后棚改大幅下滑,但江苏仍是全国棚改的大户,占全国总棚改量的28%。
2020年,徐州房价涨幅多次领跑全国,其当年的棚改,也是火力全开。数据显示,2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米,前期推进项目28个,约592万平方米。
3.地价上涨
地价上涨带动房价上涨的效果是显而易见的,今年上半年房价多次领涨的重庆,就是因为频频出现的地王产生的效应。
徐州也是一样。徐州的楼面价,从2018年突破万元,再到2020年逼近1.7万元/平方米,楼面价的天际线不断被刷新。
2021年4月,徐州铜山区推出一块住宅用地,经过了377轮竞价之后,被融创在徐州的马甲公司以10.16亿元拿下,成交楼面价11839元/平方米,刷新了铜山区云湖板块的天际线,溢价率高达90.62%。
地价不断上涨,面粉上涨,面包价格焉能不涨?
调控即将杀到
在三大因素推动下,才有了徐州比肩西安的局面,新房价格连续上涨5年而不停歇,也才有了被约谈的结果。
西安因为房价连续上涨62个月,被纳入了重点监管对象,7月跟进深圳出台了二手房官方指导价,目前西安楼市已经停歇,成交量大跌,房价也正在转向。
徐州的调控政策,应该正在酝酿之中。连续上涨这么久,徐州需要一个有诚意的调控政策才能摁得住。
目前徐州现有的政策是,不限购,但限售,新房限售5年。此外新房备案后,一年内不得调整。
这样的力度,根本压不住徐州的房价。
接下来徐州可能会:
1.开启限购模式,至少要在市区开启限购。
2.增加购房成本。抄多数城市的作业,将契税免征年限2改5,也即购房之后需要满五年才能免征契税。
3.限地价,降低土地溢价率
至于会不会学宁波、无锡、绍兴等长三角城市,跟进深圳,发布二手房官方指导价,得看徐州的诚意和魄力,毕竟这一招威力太大,已经出台二手房官方指导价的深圳、宁波、成都、西安都已经冷了。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群