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注意!这些开发商的房子,都要谨慎购买!

​去年8月,三道红线横空出世,很多人对楼市充满了悲观情绪,认为房企的黄金时代已过,规模很难再继续扩张,真的是这样吗?
高负债房企降档控规模
如今一年过去了,可以肯定的是,三道红线给那些高负债房企戴上了紧箍咒。
截至目前,A股上市房企共有46家发布了半年业绩预告,其中有26家房企净利润为盈利状态,另外20家房企净利润亏损,亏损企业的数量达到了40%以上,今年上半年亏损企业比往年明显增多。
三道红线后,房地产调控又上了一个台阶,叠加“土地集中出让”、“涉房贷款集中管理”还有最近的“买地金额不得超年度销售额40%”,房企发展的逻辑彻底变了。
高负债的房企不再强调业绩增速,开始降档、控制规模。
重点表扬金辉集团,从红直接变绿;
融创、佳兆业、新力、融信、融侨2020年新增两项达标,降为黄档;
金茂、佳源、世茂、越秀、龙光,从黄转绿。
整体来看,2020年房企三道红线指标较2019年有比较明显的改善。
而三道红线依然全踩的中国铁建、华夏幸福、泰禾、富力、恒大、绿地都在遭遇不同程度的危机。
而对于那些稳健派的绿档房企来说,“三道红线”一年后,他们终于能在在收并购市场、土地市场弯道超车。
当下房企是如何进行洗牌的?作为购房者,我们能从中获得什么机会吗?
降价促销抓回款
其实降档的逻辑不难理解,简单说就是要开源节流,主要就是通过加强现金流和控制投资这两个抓手,来增强抵御风险的能力。
在销售端,房企要加强现金流,最直接也是最有效的方式就是卖房子,最近许多城市的开发商都搞起了大幅度的降价促销活动,往年类似的现象只有在年底才会出现。
此前中国新闻周刊一篇报道提到,国内最大5家房地产公司,5月份的销售价格与1月份对比,全部下降。
尤其是保利降价幅度,甚至高达5200元/平米。当然现在降价卖房的也绝不止这5家房企。
中国房价行情网数据显示,百强房企中,今年5月销售价格比1月降低的有63%。
今年上半年在楼市上涨的大背景下,有超过一半以上的房企都在降价卖房,尤其是在一些普通的三四线城市或者县城。
前几天,湖南岳阳就因为“限跌令”登上了热搜。其实最近菏泽、抚顺、荆州、安阳、马鞍山等这些普通三四线城市都在搞降价促销。
不仅如此,哪怕是热点城市,只要市场情况比较差,开发商也会毫不犹豫搞降价促销。
比如现在广州和南京,在疫情和调控的轮番打击下,房企马上就开始对一些项目打折,沈阳、昆明这些省会城市,今年打折促销的活动就没有断过。
对于一些在普通三四线城市有自住需求的购房者,下半年是个不错的购房时机。
但是这些特价房源一定会存在某些缺陷,大家在选购时一定要了解清楚,并且很重要一点,坚决不买问题房企的项目。
绿档房企趁机扩张
土地是房企的命门,但是今年在土地端,一些高负债房企,为了严控支出,甚至不敢拿地。
不久前,克而瑞公布了今年前5个月房企拿地数据,让人很意外的是,一些我们眼中的标杆房企,竟然从拿地百强榜上消失了。
土地两集中出让后,房企拿地的难度越来越大了。
据贝壳研究院统计,今年上半年住宅用地规划建面为2018年以来的最低,同比去年上半年下降了18%,但是成交金额却同比去年增加了9%,2021年上半年TOP50房企取地平均楼面价同比增长33%,达到近年最高。
现在的土拍,不同城市之间的分化更严重了。
一二线城市土地市场竞争激烈,单价越来越高,而各种土拍规则的设置,也抬高了房企进入的门槛。
高地价时代,房企的容错空间更小了,拿错一块地,很可能整个区域公司就完了。
一定程度上,房企当下拿地的强度就能反映出对未来的信心和态度。
有人在观望,就有人逆势拿地,比如下图,中指院2021年房企1~6月拿地排行榜,万科,保利,融创,龙湖这些资金链相对稳定的房企都在凶猛拿地。
尤其是央企和国企,在榜单中占了绝大多数。
之前房地产大扩张时代,房企通过高融资、高负债、高杠杆、高周转快速晋升为地产黑马、千亿房企,那些以稳著称的房企逐渐被淹没、被超越。
如今以“招保万金”为代表的稳健派房企,又回到了舞台中心。
融资受限
最后再看融资端。
今年房地产市场遭遇史上最严调控,最重要表现就是房企融资全面受限。
商票纳入监管范畴,影子银行资金流入楼市得到整治,美元债只限于借新还旧,房企的融资渠道越来越规范。
据克而瑞统计,2021年上半年,100家典型房企的累计融资额为6090亿元,同比下降34%。在行业资金紧缩的背景之下,房企融不到资,直接的风险就是赖账暴雷。
融资收紧,房企开始加大合作拿地的规模。一些资金链十分紧张的房企,会选择在这时候卖掉项目,断臂求生,比如蓝光、华夏幸福卖项目给万科,新湖中宝和泛海控股把项目卖给了融创。
还有房企选择向金主爸爸求援—引入战投。去年协信远创就将51.01%股权出让给丰隆集团旗下的CDL;雅居乐也出售了7个项目的股权,引进平安;而泰禾、华夏幸福的烂摊子,也等着战投到来。
当然对于很多上市房企来说,他们的融资思路可以更多,从去年开始,资本市场就迎来了一波房企拆分物业、商业上市的热潮
2020年,金科服务、世茂服务、绿城管理、佳源服务等就成功实现在港股登陆。
今年这种拆分物业上市潮还在继续,根据乐居财经统计,今年前7月,在港交所上市的公司有66家,其中有13家为物管公司,占比19.7%,
不管怎样,房企此时能筹集来资金就能在三道红线的重压下,稍微喘口气。
而一些不讲武德的房企,就擅长运用永续债、债务出表、减少并表等方式美化报表。
但是欠的账总是要还的,这个方式短期也许可以割韭菜,但时间长了一定会影响企业信誉,而付出更高的代价。
兼并加速
还记得三道红线公布后,市场一片悲观,认为房企的好日子到头了,房地产的黄金时代终结了,但是经过一年洗礼,房企的发展格局已经非常清晰了。
“三道红线”确实是那些高杠杆激进派的噩梦。
比如今年爆雷的那些千亿房企,不管规模多大,基本面出现危机,不及时醒悟,就必须遭到惩罚。
而对于那些低调行事,行稳致远的房企,则给了他们弯道超车的机会。
前段时间《财富》杂志公布的世界500强企业名单中,中国房企入榜数量从5家增至8家,龙湖、融创、华润首次入选该榜单。
行业低增长,不代表房企都低增长。
中指院数据统计,今年1~7月销售额过千亿的房企就有21家,比去年同期多了三家;1~7月百强房企平均销售额是794亿元,同比增长了36.2%。
楼市销售依然旺盛,百强房企的门槛还在提高。
一上一下之间,房企间的收并购案例也越来越多,年初融创以97.1亿元并购“广西一哥”彰泰,而后远洋以40亿元收购百强房企,红星地产。
据统计,2020年上市房企的收并购数据达到200次,涉及金额约1716亿元;
而2021年上半年收并购数量达到105次,涉及约金额1505亿元,金额占比去年全年的88%,预计今年房企间收并购市场规模将超2000亿。
三道红线一周年,“大鱼吞小鱼”的案例更多了,“大鱼吞大鱼”未来也会更多的出现。
就像今年爆雷的很多都是泰禾、蓝光、协信、华夏幸福这些千亿房企。
未来房地产行业不再相信大而不倒,而是好而不倒,稳而不倒。

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