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这个地方,房价开始蠢蠢欲动!

​一潮未平,一潮又起。
经历过上半年350余次,7月重点66次调控后,中国楼市犹如霜打的茄子。
这让我想起了初中课堂,讲台上老师拿着竹鞭,叉着腰,面目狰狞。面前站着一排学生,耷拉着头,伸着通红的手。
而底下的学生,双脚抓地,一个声响都不敢有。
有人说,投资客同学们,这下都完了。
的确,当下全国优质城市禁入,利率高飙,补丁打满,投资空间特别狭小,但事实上,人们还是在疯狂寻找出路。
一位读者对我说:
感觉自己账户被“镰刀们”监控了,一买就跌,一卖就涨,伤透心,理财风险太高,不敢买。但资金总是需要出路的啊,不让买房,难道眼睁睁看着钱被稀释,无限贬值?
调控政策可以压住房价,但很难抑住“人性”。
按照对过去楼市周期的理解,我认为:今年下半年,楼市大概率会爆发“降价潮”,但同时,也会爆发“资产荒”。
因为目前可怜的投资通道,根本“吃”不了这么多钱,溢出的钱还会“见缝插针”,重新淌向楼市。
比如大湾区,深圳年后楼市被封,人们加速转移到惠州、东莞投资,惠州和东莞被封,已经有人开始进军北上,寻觅华中市场。
还有前几天被封的杭州楼市,一夜之间,几万张房票失效,随后杭州人成群结队,连夜开车进军隔壁临安。
甚至是京津冀一带,北京楼市逐渐入秋后,病怏怏的环京市场,开始蠢蠢欲动。
多地成交拉升,尤其燕郊,看房的人,肉眼可见地多了起来,一些新盘顺势上调房价每平米1000左右。二手房行情更好,成交量高达3500套,创下了限购以来,最高纪录。
通过一周时间的实地考察,我用一篇文章分享对环京楼市的看法。无论你关注不关注这个地方,相信看完下面的文章,一定会重塑你对房产投资的认知。
北三县
聊起环京,在全国投资客眼里,有且只有三个字:
透心凉。
曾在2015年时,环京市场跟随北京价值快速崛起,尤其龙头燕郊,2年时间,房价从1万单价起步,一路奔袭到3万左右,个别楼盘高达4万。
这意味着,燕郊一套房,2年纯赚200万。这种利润,是可以写进刑法课本的。
财富效应点燃人们的赚钱欲望,在城里买不起房的北漂一族,看着眼红,也跟着转身投向环京楼市。一发不可收拾。
然而,燕郊只是一个镇,那时候,横跨一个中国的南海一线城市广州,房子的均价才是2.8万左右。
这注定是一场泡沫剧。
后来的剧情,我们基本都知道了,2017年环京市场出台“社保级限购”,非三年环京工作者,禁止买房。
随后,环京楼市“崩塌”,这一崩,就是4年多。
现在,号称距离天安门只有30公里的燕郊,从3-4万/平米的房价,跌到2万左右,二手房崩到1.5-1.8万;大厂新房从2万多跌到1万,香河从2万多,跌到8K/平米,最惨楼盘跌到6K左右。
腰斩后的环京楼市,中介爆发离职潮,投资客蹲在厕所哭,重仓环京楼市的开发商们,含泪倒下。

两次波澜
不过,期间曾出现过几次波澜。只不过不是东面的“北三县”,而是环京第二梯队:
北面的张家口,还有南面的永清、霸州、廊坊一带。这两个地方,可能很多人都知道,但对房产投资认知,非常有借鉴作用。
北面的张家口,起因是冬奥会。
2015年,国际奥委会在吉隆坡投票决定,2022年冬奥会将在北京举办。为了带动其他城市发展,北京很大气,把一部分项目,给了小弟张家口。
张家口拿到冬奥会概念后,欣喜若狂,再加上棚改助推,高铁概念,楼市彻底顺势点爆。
2015年,距离北京最近的张家口下花园一带,单价5000元左右,2017年,翻倍至10000元。
而且神奇的是,2017年,张家口没有跟着环京“大调控”。
问了一圈,结果是冬奥会大基建烧了太多钱,当地资金缺口严重,张家口硬着头皮要下来的“不限购”资格。
环京限购,张家口不限购,木桶漏了一个洞。
一夜之间,几乎所有北京炒房客都涌入了张家口市场。大型楼盘拔地而起,全国知名开发商排队进场,地价拍上天,什么冰雪小镇,奥运小镇,一个个建的跟宫殿似的。
2018年,张家口下花园彻底进入2万元时代。要知道同期,郑州、武汉、长沙、西安等中部省会大城,房价才是1.5万元左右。
事实证明,房价炒作是有天花板的。
因为冬奥会,一直到2019年初,下花园被炒成了鬼城,当地出现了卖不动的情况,炒房集团感觉不妙,开始偷偷逃离,房价顺势下跌。
大跌的开始是在2020年初,因为疫情,下花园彻底没了冬奥会的声音。
好比“鱼没了水”。
再加上当地交付的新房,质量差劲,烂房一大堆,北京投资客组队去维权,扛着严寒冷风,摇旗呐喊。
有些可怜但更多的是可笑。
一个当地机关的朋友说,从那以后,张家口的派出所是最累的,隔三差五就得去楼盘清理“房闹人员”,有时候一干就是一天。
这两年的张家口楼市,只能用“崩塌”二字形容。
房价“一夜回到2015年”,下花园房价腰斩,单价从1.5万,跌落至6-7K,开发商逃离,整体比2017年北三县惨多了。
概念与故事
这是张家口,而南面的固安、永清、霸州、廊坊一带,则是因为北京“新机场”。
大概在2019年9月前后炒作了一轮,但幅度不是很高,这里就不再详叙。
有一个问题值得注意。
前面说过,2017年上半年,除了张家口,环京市场都被冻结了,那为什么南面还能炒呢?
民间有一个说法,“环北京贫穷带”。
其中廊坊就是贫困大户,被北京强虹吸多年,经济差劲,这些年全靠房地产供血。2017年北京强行封了环京市场后,从上到下更是“紧衣缩食”。
“由俭入奢易,由奢入俭难” 。
当地一直在试图松绑调控,2019年,就偷偷摸摸对环京一些楼盘放开了指标。不过后来被媒体发现,大肆报道后,又马上恢复了政策。
今年也是这样,官方没有下发通告,但事实上,私底下已经放开了。而且这次力度更大,属于“全面放开”,不单是新房不限购,二手房也不限购。
背后的原因只有一个,“危在旦夕”。市场停滞,资金匮乏,环京城建,慢如蜗牛。
环京一位中介老板对我说,被冻结的这几年,市场从业者基本都走光了,还能做交易的门店,掰手指头都能数得过来,自己之所以坚持的原因,是因为呆了10多年了,根在这里。
而且坚信环京还有希望。因为这两年全国差不多点的地方都在涨,环沪、环深房价都在2万多,连环杭州的房价都超过了环京,这是什么道理。
的确,相对于其他环一线市场,现在环京市场的房价着实便宜很多。
燕郊南区,新房房价2.8万左右,10公里开车15分钟,到达北京市政府,旁边的房价在5万左右,20分钟到达通州商务区,房价在6万左右。
这是环京最贵的房子,也是距离最近的房子。
再远一些,距离北京通州核心区半个小时车程,燕郊北的二手房大都在1.8万左右。
然后是大厂,40分钟左右车程,新房在1.5万/平米左右,1小时车程的香河县,房价在8K左右,最便宜的只有6K。
可以说,经过4年多时间,环京楼市的泡沫基本都挤出去了,比较健康,整体很“洼”,好比寒夜里,塞外草原的一块肥肉。
价值梯队
通过上面的论述,我们知道了环京的历史、现状,以及为什么复苏。接下来,我们再重新审视,环京是否还有投资价值?
首先我可以很负责任地讲,环大城市周边的卫星城,只有“睡城”价值,距离是绝对优势。
比如燕郊距离北京通州核心区15公里,距离天安门30多公里,一脚油门2-3万/平米的价差,足以吸引北京通州上班族来燕郊置业,所以燕郊价值是稳定的。
燕郊南区因为距离近,最高房价卖到了2.8万/平米,这里不仅住着北漂,还有很多市政府公职人员,属于环京的第一梯队。其次是老城区为主的北区。
而且燕郊近两年城建速度明显加快,修断头路、大桥、地铁招标、施工,大雨即淹城缓解了很多。
其中地铁是重大利好,大约在2025年10月左右完工,平谷线在燕郊设三个站点,基本贯穿燕郊整个区域。目前燕郊房价是通州的35%左右,地铁开通后,会被刚需拉升至60%左右。
其次是大厂。
北京通州准备投资5亿元,在潮白河上架一座“厂通桥”,连接大厂,目前已经进入议事日程。
建成后,大厂到北京市政府的距离是15公里,按照设计时速60公里计算,大约20分钟车程,建成利好作用不小,起码可以抬升大厂2000-5000元房价。
值得细说的是,大厂的道路规划、绿化设计,以及基建配套跟燕郊南区一个水平,甚至要高一些。
因为大厂是后开发的,当初已经被北京市政府统一规划管理,单公园就有6、7个,作为北京机关人员和家属、人大教职工家属的居住地。
所以大厂的睡城价值,当之无愧环京第二,尤其西区价值高一些。
最后是香河。
香河则主要表现在“价格优势”,平均二手房房价在8K左右,低的有6K,一套房算下来,大概在80万左右,首付30万以内拿下。比较适合在通州上班的刚需北漂。
要知道现在很多县城的房价都在万元以上了,香河主要价值在北部新城,教育还不错,有一个黄冈实验学校,医疗也有三甲“潞河医院”,属于首都医科大学附属医院。
北三是第一价值梯队,投资属性还是有的,现在价格已经处于触底反弹阶段,只涨不跌。
环京大坑
二梯队是以新机场为主的固安、永清、霸州、廊坊一带,简称为“南部环京带”。
这一带,炒作的是两个概念,一是新机场,二是百年大计雄安新区。
但我认为,可投资性一般。
首先固安永清廊坊这边,距离北京市区太远了,平均距离天安门60公里,开车1.5-2个多小时左右。
未来即使开通机场地铁延长线,但票价早晚加起来将近100元左右,成本极高。而且北京大型产业商圈基本都在北面,南面相对薄弱,最近的是西城区金融街,距离依旧很遥远。
距离因素让北京跟南部环京带的资源交换,异常缓慢。
新机场2019年运营后,带动效果一般。因为周边配套起不来,居住的工薪阶层空姐空少,有资格的都在北京大兴区买了房,而底薪服务群体,又买不起周边的房子。
而环雄概念又是一个大坑。
雄安我讲过很多次,是中国社会主义先进经济的试验区,房住不炒典型代表区。
未来房地产会走新加坡制度,政府会造大量的人才保障房,保障性租赁房给居民住,教育完全均衡,没有学区房概念,而且土地面积足够大,造房不受制约。
城内可以解决居住问题,人们为啥还要去环雄买房自住?这就是典型的投资伪概念,这几年基本投资环雄周边的永清、白沟,都被深套。
但纵使这样,依旧源源不断的韭菜愿意入坑,十匹马都拉不住。
而北面的张家口下花园更不用多说,环京第一坑市。距离天安门140公里,距离北京海淀产业区上地126公里……这叫环京吗?
这叫环坑。
张家口一度鼓吹冬奥会概念,声称冬奥会可以带动旅游产业,尤其是滑雪为主的体育产业。
我也是滑雪爱好者,但只有北京才会选择去张家口一带玩几次,滑雪辐射面太窄,又受限于气候,根本无法成为支柱性产业,更别说带动规模性就业。
当初张家口人以为进京高铁开通后,房价可以上涨,但没想到,高铁开通后,年轻人加速逃离,反而有了去北京打工的想法。
所以下花园一带将漫漫无期的横盘,不会再有反弹的可能性了。
几点建议
最后子木对全文再做一个总结。
首先,这次环京楼市复苏,是4年挤压泡沫的“价值回归”,但我们不能一味地以“故事”看待城市发展,更多是以“睡城”角度,评估这个地方到底未来有没有刚需接盘者。
站在投资的角度,第一梯队是燕郊,第二梯队是大厂、香河,第三梯队是固安、廊坊。其他比如永清、霸州、涿州、白沟、下花园一带,统属于环京大坑。
对于投资来说,这个信息价值百万。
其次还要细说的是,环京这波放开是“偷偷的”,背后有政策调控风险,如果接下来房价大涨,必然会像2019年那波,媒体们大肆传播,当地政府不堪压力,重申调控。
所以刚需买,一定没问题,因为跌无可跌,只有涨,但投资一定要把握“度”,这是一个长期投资性市场,不可能出现大涨套利的机会,一定要谨慎为之,从当下到年底,基本都是“抄底期”。
最后,再次重申,投资房产是门技术活,未来更是,买房之前一定要研究城市发展的底层逻辑,并不是说,新闻一播,你就感觉天降发财机遇,通过这几年的环京楼市可以发现。
当一个人知道这事能赚钱,它能赚大钱;当一群人知道这事能赚钱,它能赚小钱;当所有人知道这事能赚钱,这就是一个坑。
很喜欢罗曼·罗兰的一句话:
谨慎的人是照着理性而行使的。

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