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比房价暴涨更可怕的事情,发生了!

热点城市房租大涨
​今年以来,楼市成交市场整体行情逐渐转冷,大部分中心城市的房价也开始转向。让人惊讶的是,热点城市的房租,却逆势操作,上演了一波小牛市。
公开数据显示,2021年7月,核心城市住房租金比上月上涨1.22%,涨速略有扩大。这也是2021年核心城市住房租金的连续第7个月较快上涨。
上图是纬房大数据公布的北京房租指数,可以看到,北京的房租从2020年年末就开始启动,尤其是到了7月份,增速更是创下了近年来新高。
2021年7月北京纬房租金定基指数为111.11,比上个月上涨1.67%,较去年同期上涨10.47%。
上海方面,据克而瑞发布的《2021年1-6月上海租赁市场月度报告》显示:上半年上海租房市场租金整体呈上升状态,外环内各区域普遍上涨了300-500元。
广州方面,租金涨幅相对温和一些,但整体也是上涨趋势。
二线城市中,厦门、苏州、成都、重庆、长沙也上涨较为明显,尤其是厦门。
中国房地产业协会的数据显示,今年6月,厦门的住宅租金价格达到每月每平方米53.46元,同比涨幅达15.89%。
尤其是厦门岛内,今年以来,厦门房租上涨排名前十的小区均位于岛内的思明区,房租同比涨幅最高的达到了43.63%。
房租不断上涨,对于本就买不起大城市房租只能依靠租房的人来说,真是叫苦不迭。究竟是什么原因导致了房租逆势上涨?
笔者认为,有下几个因素
四个因素,推着房租上涨
1.去年很多房租打折,今年取消折扣
去年受疫情影响,很多人经济受困,也有很多人没法返回工作岗位。在这种背景下,很多城市开启了租金优惠活动,有的直接减免,有的则给予打折优惠。
以租房需求最旺盛的北京来说,去年就推出了给中小微企业房租减免的活动,同时,很多房东也给予了个人和家庭租房折扣优惠。
在疫情叠加打折背景下,北京房租去年经历了一段时间的下跌。
根据我爱我家的数据披露,2020年北京的住房租赁中,整租交易的租金为87.87元/平方米·月,同比2019年下跌5.35%;整租交易的套均租金为5581元/套·月,同比2019年下跌7.70%。
到了去年年末,随着局势明朗,很多房东开始取消折扣优惠,房租一下子从折扣优惠返回到原来的价位,拉高了北京的房租指数。
根据华夏时报的披露,北京的一些租客,去年2600元租到的10平方米单间,现在折扣取消,价格回到了3600元。
在折扣取消的背景下,北京房租进入了补涨期。
北京租房指数2021年1月份同比跌幅开始缩减。随着二三月份春节结束,大家纷纷返回岗位,租房需求上升,到4月份北京的房租价格同比直接转正,然后到7月份同比上涨了10.47%。
7月份北京房租暴力拉升,主要是叠加了毕业季就业人口流入影响。
2.就业人口不断流入,需求增加
根据教育部数据显示,2021年7月全国有910万高校毕业生,比去年增加了60万。
其中,上海的毕业生人口流入最多,这也是上海房租上涨的主要原因之一。
按照58同城披露的数据计算,上海流入了79.17万毕业生,深圳、广州、成都和北京分别流入了71.89万人、66.43万、65.52万和49.14万。
在这波毕业生流入推动的需求影响下,7月份上海的房租部分板块的房租同比上涨了20%。比如徐汇、虹口,同比涨幅都在20%以上,静安、青浦、黄浦、杨浦、长宁同比涨幅都在15%以上。
3.适租房源供不应求
如果需求增加,供应也随之增加,那还好办,关键是供应没有跟上需求,热点城市的租房市场普遍存在供不应求的情况。
对于商品来说,价格涨跌的根本逻辑还是供需,无论去年北京房租的下跌,还是今年的上涨,本质还是供需问题。
北京最近两年,加强租赁市场监管,集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,带来市场房源暂时性减少。
根据我爱我家披露的数据显示,2021上半年,北京区域住房租赁市场的新增房源量同比2020上半年下滑10.6%,新增客源量同比2020上半年增长56.7%,新增房客比较大收窄至0.18。
房源少,客源多,租金价格焉能不涨。
上海也是同样的逻辑。
根据克而瑞数据显示,上海2021上半年的出租房源挂牌量为11万套,较两年前同期减少了6.3万套,跌幅高达36%。
而同期的客源增量我们也可以看到,毕业季上海涌入了近80万的毕业生,供需严重失衡的背景下,才有了上海多个板块的房租同比涨幅在15%以上,个别板块甚至在20%以上。
厦门的房租涨幅能够领跑二线城市,也主要是出租房源减少所致。其房源减少,和北京一样,主要是大拆大改所致。
根据新华社的消息,2020年下半年以来,厦门岛内湖边水库、湖滨片区、蔡塘社区等多个居民聚居区超100万平方米集体土地的地上房屋陆续开展旧村改造项目。
国家出招稳租价
在热点城市房租不断上涨的背景下,今年以来,管理层也多次出招维稳租金价格。
1.官方发布文件,控制大拆大改
8月10日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》。
在这份征求意见稿中,住建部明确表示,近期,各地积极推动实施城市更新行动,但在推进过程中,出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利的倾向,有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。
为此,住建部提出多条意见,其中关键几条如下:
  1. 除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑。
  2. 鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。
  3. 严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民,改变社会人口结构,割断人、地和文化的关系。
  4. 确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造……住房租金年度涨幅不超过5%。
可以看到,这几条对于稳定房价和租金,大有裨益。尤其是第四条,更是直指关键,要控制大拆大改,确保租赁市场的需求,稳定租金价格,并明确租金年度涨幅不得涨超5%。
2.多地出台租金官方指导价
几天前,北京市住建委发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,在这份征求意见稿中,北京从准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面,对租房市场加强了监管。
此外,北京还明确提出,实行佣金指导价、租金指导价。这意味着,以后个人房源也不能随便上调租金,必须按照官方发布的指导价,进行出租。
不仅北京,在北京之前,深圳不久前也发布文件,准备出台租金参考价。
租金参考价的威力,显而易见,参考深圳、宁波、成都等城市出台的二手房官方指导价就可见一斑。在二手房官方指导价之下,深圳、宁波、成都等城市的楼市已经转向。
3.许商改租
7月1日,厦门市发布《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》,提出,在满足条件的情况下,允许商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房,以增加租赁住房供应。
厦门此举,其实是落实此前中央发布的鼓励商改租的规定。
早在2017年,管理层就钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
鼓励商改租,主要是考虑到目前绝大多数城市的写字楼、厂房等商业物业空置率奇高,资源浪费。如果商改租,可以一举两得。
但过去几年进展较为缓慢,主要是囿于土地属性、税费、水费、电费等复杂因素。
不过,不久前北京出台了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》,一针见血地提出:
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
北京这一细则公布后,相当于为其他城市提供了样本。
相信,在防止大拆大改、允许商改租的政策作用下,热点城市的租赁供需矛盾未来将得到缓和,同时伴随着租金指导价的出台,未来的房租会趋向稳定。

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