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风向变了!今年楼市,抄底的时候到了?

​现在的楼市,到底处于什么阶段?今年还能不能买房,具体该怎么买?
最近,风向变了!楼市传出两个重要信号:
一是中国人民银行货币政策委员会第三季度例会,罕见提出了“两个维护”的新说法。
这一信号堪称重量级。
货币政策委员会是央行制定货币政策的咨询机构,其成员包括央行行长、国务院副秘书长、财政部副部长等等。
此次例会,是会议从2009年至今,首次提及房地产,并指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。
第二个大信号是,以广佛为代表的一二线城市,房贷利率终于开始放松。
在房企频频暴雷、土地市场出现大规模流拍潮、多城一二手房成交下行的大背景下,底部信号已经出现了。
转折点,即将到来?
怎么理解央行的“两个维护”?
“维护房地产市场的健康发展”,很明显,房价不能大涨大跌。供地大规模流拍,房企躺平,都称不上是健康。
稳字当头,依旧是房地产发展的主旋律。接下来央行还将通过多种调控手段,促进楼市平稳发展,“救市”动作很快就要来了。
第二点“维护住房消费者的合法权益”。
此前,部分房地产金融政策,存在误伤买房人合法权益的情况,因此需要在接下来的日子里进行纠偏。
房屋烂尾、房贷额度太紧,导致买房人被误伤,也是亟需进行调整的。
针对前者,预计今后将对房企在建项目加强预售资金监管,同时严加控制部分银行对资金压力较大的房企,进行不合理的提前抽贷、限贷等措施,达到保障消费者权益的目的。
某大,为我们带来的教训实在太多。
例如,为了加快回款,其在部分项目中违规预售,套取预售资金,成功逃避监管。
又例如,此前广发银行宜兴分行对某大提前抽贷,把本应在2022年3月到期的贷款,上诉法院要求查封恒大的账户资金和抵押物,采取贷款保全措施。
虽然数额不大,但事件无疑成为了压垮某大的其中一根稻草。
9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,对全国主要银行负责人强调“金融机构要按照法制化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。
言下之意就是,“晴天送伞,雨天收伞”的嘴脸收起来,贷款该发发,该监管监管,不要搞出什么幺蛾子,让金融风险蔓延。
而针对后者,根据经济参考报,明年上半年的贷款额度,将提前至今年下半年发放,同时房贷利率有下调的可能。
也就是说,今年下半年信贷将会局部放宽。
事实上,广佛两地已经有多家银行开始下调房贷利率。其中,广州的广大银行首套房利率下降至5.60%,下降了40BP。
目前,广州银行的首套房利率已经降到5.45%,二套房利率降至5.65%,已经是近段时间以来的低点。
未来还将有更多城市陆续跟上,不仅如此,中国银保监会曾指出,“将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。”
年末几个月,刚需们买房将会更加容易。
当然,这不意味着房价会立马逆势上涨。
“房住不炒”的思路始终没变,这段时间的政策,只是对于曾经过紧的调控进行适度放宽。
现在楼市的政策底已经来了,部分城市可能会打补丁,但总体楼市不会再加码调控。
毕竟调控的目的一直都不是要把房地产玩死,此前是“矫枉必须过正”,要先下狠手,把楼市打听话了,再给一颗糖,让它回归正常增长状态。
恰如钟摆的运动,在两端之间保持微妙的平衡。
如果继续保持当下的高压态势,一二线城市楼市会是什么样子?
库存低位,需求累积。
在土地投资方面,今年1-8月房地产开发企业土地购置面积10732.7万平方米,同比减少10.2%;土地成交价款6647.4亿元,同比减少6.2%。
换言之,房企拿地少了,开工少了,在“三条红线”压力之下,房企们最大的目标就是卖房。
在这一背景下,国庆期间多个城市楼盘暴跌,就算血亏也要出货收钱。
苏州某大型房企楼盘,甚至出现楼面价1.6万元/㎡,精装修房价仅为1.6万-1.7万元/㎡的奇观,相当于一套房价格暴跌超百万。
不过,国人“买涨不买跌”,叠加房贷下放紧张,因此,即使折扣空前,效果仍不显著。
今年国庆,中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积依旧显示,较去年同期下降33%。
这样的楼市长期持续下去是很可怕的。因此,房地产市场才需要进行微调,以便健康发展。
下半年降价潮还将陆续有来,抄底时机在路上。
现在的大部分买家都处于观望阶段,很多人都会问,房价还会降吗?什么时候可以上车?
根据克而瑞数据,截至9月末,有近半数房企年度销售目标完成率不及70%,同时,临近春节,工人薪资发放、银行贷款结算等都对房企资金提出更多要求。
因此接下来几个月,很多项目为了完成销售目标,尽快回笼资金,会通过各种方式让利买房人,如送车位、直接降价、首付分期等等方式,企图尽快出货。
这种情况能不能买呢?
对于急着今年上车的刚需来说,可以在年底扫货。
注意,务必多跑市场,亲身感受所在城市的楼市温度,遇到特别适合的项目可以考虑上车,早买早赚。
不过降价还分两种,一种是房企希望尽快回笼资金,顺着市场清货,对于部分楼层、采光等不好的盘进行促销,第二种是现金流压力大,甚至将近断裂,急于回款,因此项目大跳水。
当然,通常来说,市场底才是买房的最佳时机,而这一时机又多在政策半年甚至更长以后。
具体到每个城市,市场底到来的情况还不太一样。不过,当你所在的城市成交回暖,价格止跌之时,说明市场底已经到了。
这个时期,成交量增加,开发商信心充足,停止促销甚至提价,就说明拐点要来了。
同时,政策风向也是一大参考标准。当前地方政府救市消息频出,不过大多局限于契税下调、限跌令等,没法改变大局。
只有限售、限购、限贷这三大武器松绑后,才是楼市回暖的信号。
还记得2018年那场大调控吗?先是山东菏泽打响了松绑第一枪,于12月提出取消对新房限售。
此后,珠海和广州陆续跟上。外地人在珠海买房门槛,从5年降低至连续缴纳社保1个月-1年不等。
同时,广州对房价限价进行调整,表示限价楼盘可以根据周边价格浮动来调整现价。
后面的事情你们都知道了——行情启动,楼市起飞。
当然,这次一二线城市的楼市回暖,更多是缓慢爬坡,回归正常涨幅。
不急着上车的普通人,还是努力在一个好城市交社保,攒钱攒资格。
尤其要盯准这类项目:
近期土拍中地价低,被靠谱大房企买下,并即将低价卖出的项目。
熊市中,房票极为宝贵!时代转身之下,请珍惜那些有价值,但现在还没有完全收紧限购的城市。

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