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土地流拍、房企暴雷、中介逃离!楼市,彻底入冬

​过去半年,中国楼市像是跨越了一个时代。
几个月前,中国楼市还是一片岁月静好,宇宙房企碧桂园的总裁莫斌,在第三季度内部会议上,还在喊:“年度冲刺8000亿”的口号。
那时候的碧桂园,分布在珠三角各大县城的售楼部,每天都是门庭若市,一天就能卖出好几个小目标。
几乎同时,在社交媒体上,恒大集团的全款折扣房,还是被称为买到赚到的抢手货,恒大汽车的市值,也还在六千亿高位。彼时的许老板,还是各种峰会的座上宾。
最近一个月,恒大汽车只剩不到三百亿市值,许老板睡觉的时候,为了提防要钱的债主,门口需要站两名保镖。碧桂园也把年度冲刺8000亿的目标,改成了:
“不追求量,加速出清和暴雷”。
楼市的转身,往往就在一瞬间。
虽然才到深秋,但对于买房人来说,楼市早已提前入冬。
一个星期前,北京第二次集中土拍,原计划出让的43块宗地,26块无人报名而被迫延期。
流拍率,高达62%。
现场的11块地,只来了二十多家房企举牌,相比于半年前的一批次三百多家房企,土地市场凉的彻底。
图片来自贝壳研究院
然而,北京并不是第一个土拍遇冷的一线城市。
九月,广州的集中供地中,流拍率也达到了,剩下的地块里,超七成的地块,也只是底价成交。
杭州也是同款行情。
10块“竞品质”的地块中,9块流拍。原本炙手可热的杭州楼市,社交媒体上,有网友喊出“一秒入冬”的口号。
伴随着各大一二线城市的土拍市场相继流拍消息的,是另一个坏消息,房企的暴雷事件,从恒大开始向其他房企扩散。
老牌劲旅花样年,和房企黑马新力,不约而同地选择了躺平债务违约。
花样年的“躺平”公告
坏消息越多,购房者越迷茫。
这些雪花般的事件,落到购房者身上就变成了一个问题:
土地流拍了,房价会怎么走?
先来聊土地流拍到底对房价有什么影响。
对买房人来说,土拍的重要性不言而喻。
彼之面粉,此之面包。
抖音上无良中介最喜欢的说辞,就是面粉涨了,面包就会跟着涨价,以此来吓唬小白。
然而,过去三年的楼市告诉我们,这个逻辑是站不住脚的。
过去几年里,我陆续见过很多地王项目。
北京丰台樊家村地块,当年小十万的地价,葛洲坝地产拿地之后,一度被认为会盖出15万+的豪宅,但至今已经过去三年,新房还是在10万多的价格上下波动。
南京河西板块,2018年的地王,也是贴着成本线在卖。而厦门岛外翔安区的地王,三万八的地价,更是卖出了不到三万二的房子,还送精装修。
所以,面粉的价格并不决定面包的价格。
对购房者来说,最重要的,是当地的楼市所处的行情。
拿杭州来说,过去五年里,杭州楼市是江浙沪里的一枝独秀,非常多逃离北上广的人口,都去了杭州。
净流入的人口,也推高了当地的房价,过去几年,杭州楼市万人摇的楼盘一个又一个如同雨后春笋般冒出。
曾经无数人趋之若鹜的杭州楼市,价格被推上了高位。未来科技城和大江东等区域,翻了几倍,上城区和下城区的二手房,也站上了高位。
但在过去的这一个月里,土拍凉了下来的同时,楼市也迅速见底。从二手房开始,杭州有两万多名注册在案的经纪人,在九月份的二手房成交量,只有不到3700套。
创下19个月的新低。
同样的情况,也发生在深圳,深圳的二手房经纪人超过四万,但最近的月均成交量,仅有两千多套。
这相当于过去的一个月里,每20个中介,才能卖出1套房。大部分中介,都是颗粒无收的。
市场上,转行的中介越来越多。
在杭州,不少中介开始回乡进厂,追求确定性,还有不少售楼处案场的策划,甚至改行卖猪肉。
原先大力推广楼盘的地产人的朋友圈,开始推销微商产品和减肥咖啡。
土拍,影响的是人心,人心背后,是大家对市场的信心。
然而,上面这些鲜活的案例,告诉我们,市场的预期,正在肉眼可见的走低。
因此才会造成中介开始逃离的现象。
地产中介,是距离楼市交易最近的人,他们的存在,是逐利的,而当下大批量的出逃,意味着一二线城市,都在面临同一件事,市场成交量的缩水。
然而一旦成交量下来了,二手房市场则毫无疑问的会走向一个结局:
从卖方市场,变成买方市场。
这时候的购房者,是有权力在市场上挑挑拣拣的,不仅可以面对着一大群房东砍价,还可以对着中介费砍价。
所以,楼市的预期在下行,当下的一二线城市,一直到年底,都有足够的时间和空间,让你去挑挑拣拣。
所以,当下的一线城市的购房策略,会变得极其简单粗暴,多看少买。
说完了二手市场,回到新房市场,都是楼市,二手房市场的逻辑,和新房是完全不同的。
楼市最重要的,就是供需关系。
刚才提到,二手房可以挑挑拣拣,是因为供应变多,市场滞销了。但新房市场不一样,大家还记得这一波行情是怎么形成的么?
土地市场的流拍。
土地市场,是新房市场供应的来源,大批量土地流拍之后,新房供应会显著减少,剩下场上不多的房源,反而会变得更加抢手。
所以,新房的买房决策,并不应该像二手房那样慢慢等待,而是应该早日提上日程。
这时候,我们会面临另一个问题,场上暴雷的开发商这么多,买房这样需要赌上半辈子积蓄的投资,该如何选择一个安全的房企。
最优答案,只有一个,购买准现房。
准现房就是那种基本盖好,买完就可以拎包入住,或者等几个月就可以收房的房子。
这样的房子,还有另一个好处,所见即所得,不必担心交付出现货不对板的维权事件。
但每个城市的准现房,并不多,很多都是产品力不够好而被剩下的准现房,那么如果要购买期房,该如何考虑?
看这张表格。
对房企的选择,我们看不到太多背后的数据,但现金流和负债表,是最直观的。这张表格里,触及0条红线的房企,可以完全放心购买。
而触及一条红线的,谨慎购买,剩下两到三条的,能远离就尽量远离。
毕竟,暴雷的风险,对于普通人来说,轻易承担不起。

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