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地王亏本卖!第一省会,打折促销开始了

​地王亏本卖
在回款压力之下,很多城市的房企,都开启了打折促销模式。近日,第一省会广州就涌现出了一批打骨折的楼盘。
根据界面新闻披露,位于荔湾区的鹅潭核心区的江景房“雅居乐天际715”直接让利至少150万/套的消息在不少中介的朋友圈刷屏,统一的宣传口径是:
“原价550-600万元,由于工程公司急需回笼资金,特批30套跳楼一口价仅需350万元/套起,复式住宅64方-67平方米。”
该消息确凿无疑。
有趣的是,雅居乐这个项目,还是昔日的地王。
2016年,雅居乐以21.7亿元配建拆迁安置房27450平夺下,折合楼面价高达36773元/平,超越秀地产创下的34590元/平的楼面价,刷新广州最高楼面价记录。
当时,市场根据建筑成本、建安成本以及税收、利息等成本估算,项目价格必须卖到7万元/平米,才不会亏。
在捂盘5年后,雅居乐天际715在今年1月份首推,定价是7.5万元/平方米至8.5万元/平方米,平均价格在8万元左右,这个价格符合预期。
然而,显然去化效果并不好。在楼市成交量大跌的背景下,急于回款的雅居乐,推出了30套打骨折房,以工抵房的名义。原本价格是500万左右,降到了350万左右一套,均价从8万降到了5.5万,每平米下降了2.5万左右。
3.68万元的楼面价,5.5万/平方米的加推售价,显然是在亏本卖。
雅居乐天际715打骨折并非个案,三天前开盘的番禺客运站地铁口附近的龙湖·金地天峯,售价在3.98万元/平方米至4万元/平方米,相较于此前5万元的吹风价,降了20%。
此外,增城、花都、番禺、南沙等区,很多新盘都开启了打折降价模式促销。
冷场的广州
广州不仅新房在降价,二手房降得更狠。
今天,国家统计局公布了9月份70个大中城市新房与二手房数据,广州新房环比下跌0.1%,二手房价格环比下跌0.4%。
这意味着,广州已经开启了新房和二手房齐跌模式,而且都是量价齐跌。
二手房方面,9月份广州的二手房成交量全线下跌,其中天河成交量跌幅最大,下跌了40%。
广州二手房成交量大跌,主要是两个因素:
第一,二手房官方指导价。
8月31日,广州跟进深圳、宁波、成都等城市,发布了二手房官方指导价。二手房官方指导价最大的作用,就是降杠杆。
广州公布的首批96个小区的二手房官方指导价,很多小区的价格与之前的挂牌价相比,跌了50%,大多数小区的价格,一夜之间回到了两年前。
当然,业主不一定会以指导价卖出,但银行给予贷款只认官方指导价。
以公布的96个小区中,此前挂牌价最高的天河区中海花城湾来说,该小区之前贝壳的挂牌价是174873元/平方米,二手房官方指导价公布后为92641元/平方米。
某人之前在该小区买一套100平米的房子,总价得1748万元。首付30%,524万元,需要向银行贷款1224万元。二手房官方指导价发布之后,业主不降价,银行却只认92641元/平方米的指导价,在银行眼中,这套房总价是926万元。
某人再想买,银行给予70%的最高贷款,是按照926万计算,也即银行最高只能给648万元,剩下的1100万元得自讨腰包。
二手房公布后,业主不降价,总价没有变,首付反倒从524万变成了1100万,直接把一批人挡在了门外。
第二,信贷收紧。
相比于二手房官方指导价,信贷收紧的影响更大,后者是中心城市二手房成交量大跌的共同原因。
二手房官方指导价虽然很严,但也只是降杠杆,而信贷收紧是直接把杠杆抽走。
在央行与银保监会于去年年末发布文件,要求银行限制资金流入房地产市场和个人住房市场背景下,2021年以来,中心城市的购房利率不断走高,放款周期不断延长。
北上广深目前的购房放贷周期,基本是半年起步。
全国方面,根据贝壳研究院追踪的数据显示,10月份90城放贷平均放款周期74天,放款周期进一步延长。
放款周期不断延长,相当于直接撤了杠杆。除非全款购买,否则就得乖乖排队,等它半年再说。
广州新房方面,成交量同样惨淡。
据乐居监控阳光家缘数据显示,2021年9月广州住宅网签仅6921套,同比2020年9月的16575套整整减少了9654套!同比大跌58%,环跌4%。
广州新房量价齐跌,是三个因素叠加所致。
第一,受二手房影响。
第二,同样是信贷收紧。
第三,开发商回款压力大,市场又冷清,只能降价促销。
自去年年中以来,在三道红线和央行与银保监会限制各类银行资金流入房地产市场比例之下,房企债务违约频频。
融资难、融资贵、回款难,是房企当年面临的最大难题。为了能够活下去,储备现金流,房企们只能打折促销,于是便有了蔓延全国的降价打折促销活动,也才有了十多个城市限跌举措。
广州虽然没有明着救市,但最近的两个举动,也有瓜田李下之嫌。
第一个举动就是给楼市降息。国庆期间,据券商中国披露,根据无忧找房平台调研统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。
广州的中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降,其中光大银行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;广州银行的首套房利率已经降到5.45%,二套房利率降至5.65%。
与此同时,广州的放款周期也在缩短。有中介透露,部分银行的放款周期从半年缩短至三四个月。
第二个举动,便是南沙降低落户门槛。
这两个举动,都对楼市构成利好,算不算救市,那就见仁见智了。
购房建议
关键问题来了,现在广州的房子能买吗?
我个人认为,包括广州在内的人口增量显著、经济活跃的很多中心城市,买房节点正在到来,因为政策底已经出现,市场底会有所滞后,但不会等太久。
9月底以来,房地产市场利好不断。
先是央行与银保监会提出两个维护,也即维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
紧接着央行在召开的2021年第三季度金融统计数据发布会上,又明确作出回应:保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。此前少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。
最近中房协与广东省房协,先后约谈了一批房企,听取他们的意见,给他们打气,提振信心。
接二连三的举动告诉我们,政策底已出现,房企与市场的至暗时刻已经过去。接下来,虽然不可能一下子从冬雪皑皑转换到炎炎夏日,但适当回暖,已是大势所趋。
在这种背景下,广州这种级别的城市,人口竞争力、经济活跃度都是非常强,房价主要依靠需求推动,本就易涨难跌,预计广州的成交量和房价大概率会在年末触底,然后进入横盘或者缓慢爬坡期。

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