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楼市再传大消息!这160万人,要转型了……

​2021年是创造历史的一年。
对于房地产行业尤其如此。
先是一批房产巨头暴雷,无法偿还债务;然后是房地产行业的二季度增加值,20年首次出现了非不可抗力下的“单季同比下跌”;最近两天,是房地产税试点正式拉开帷幕。
10月26日,上海又迈出了一大步:上海房地产交易中心开通了二手房自助交易“网上签订合同”的服务。
上图是“上海房地产交易中心”官网上相关公告的截屏。
公告说:
为持续优化营商环境,进一步推进政务服务“一网通办”,让信息多跑路、群众少跑腿,方便人民群众存量房买卖合同网上签约,定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(简称“手拉手交易网签”)服务。
具体办件过程中,当事人可以登录“一网通办”,进入相关办件窗口查阅《上海市存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(简称“手拉手交易网签”)须知》和《存量房买卖合同手拉手网签操作手册》。对于网上办理有困难的,仍可到房屋所在区房地产交易中心窗口申请线下办理。
这意味着,二手房中介这个行业,到了一个历史性时刻:由于技术手段已经具备,如果政府服务不断改进,中介行业生存的基本逻辑将被彻底改变。
在目前的二手房交易中,绝大多数交易都会通过中介来完成。
中介主要发挥两大功能:
第一,替卖家找到合适买家,替买家找到合适卖家,完成交易的匹配、撮合。
第二,替买卖双方办理交易手续。
中介的最大“价值点”,是完成交易的匹配和撮合。也就是发现合适的交易对手。
一般来说,二手房交易的佣金费率为3%,由买卖双方各支付1.5%。但实际交易中,往往根据市场状况的变化而变化。比如当市场火热的时候,卖方往往要求实收,则佣金一般由买方支付。如果市场偏冷,情况又会不同。
实际交易中介收取的佣金往往要打折,达不到3%,实收可能是2%、甚至可能低至1%。关键看大家怎样议价。
但即便是按照2%或者1.5%收取,在大城市每成交一套房子的佣金也非常可观。比如成交一套500万的房子,按照2%,就是10万元的佣金。
上图是国家统计局第四次经济普查中披露的,全国房地产企业2018年的收入情况。可以看到,全国房屋中介在这一年营业收入为3277.6亿元。
上图是2018年末全国房地产行业从业人员和单位数。房地产中介为20.6万家,从业人员接近160万人。
160万人,每年创造3277亿的收入,人均下来其实也不多。所以,这是一个劳动密集型的行业。
这个行业对社会贡献了哪些价值?当然是每年促成了420万套二手房的成交,金额大约7万亿。此外,还有不少租房交易。
中介行业的存在,也带来一些负面作用。
第一,抬高了二手房的交易成本。每年3200多亿的行业收入,最终都计入了房价。
第二,中介可能对市场过热推波助澜。比如帮助客户规避限购,套取经营贷等。还有少数中介会误导客户,甚至散布不实消息。
所以每隔一段时间,地方政府就会治理中介乱象。
互联网时代的到来,让二手房交易中“发现客户”的成本大幅降低,也让自住交易成为可能。
我之前曾在专栏里讲过,如果政府大幅改进服务,给买卖双方提供更多有用、可靠的信息和监管,100%自助交易是完全有可能的。
此前,杭州的官方二手房交易平台已经推出了个人自主挂牌服务。这为买卖双方撮合,提供了一个免费、高效的平台。
但仅仅找到合适的交易对手,对于自助交易者还是不够的。因为房屋交易手续太繁琐,不熟悉的人视为畏途。
我个人就有这样的经历,找到交易对手之后,还是花了1万元钱,让中介帮助过户。
现在,上海有了“手拉手网签交易服务”,大大方便了二手房自助交易者。
杭州的个人自主挂牌,摧毁了中介的第一价值;而上海的“手拉手网签交易服务”,则摧毁了中介的第二价值。
如果在一个城市里,这两大服务全部打通,则100%的自助交易将完全成为可能。
在这种情况下,房屋中介的生存空间将被大大压缩。
如果每年二手房交易中,可以节省3000多亿的交易成本,对于稳定房价显然将非常有意义。
这意味着,二手房的实际成本,在每次交易中都被压缩了2%左右。
二手房交易的新时代即将到来,留给160万中介从业人员转型的时间,不太多了!
房屋中介这个行业完全消失,或许还需要很多年。但它的核心价值已经开始动摇,未来可能不再需要那么多人、那么多门店了。这个行业可以养活的人,将大幅减少。可以支撑的股票估值,也将大幅缩水。
上图是中国最大的中介机构,贝壳的股价走势图。最近略有反弹,但距离最高点还是打了3折。
美股已经开盘,贝壳跌了5.5%!

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