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房价的终极分化,从这个一线城市开始了

​过去三个月,我们一直在纠结一个严肃的话题:
调控如此凶猛,房价到底会是狂跌,还是猛涨?
到了第四季度,答案终于揭晓:同一个城市里,房价开始涨跌分化了。
最近,北京很多二手房卖家,开始慌了。手里挂出去的房子,没人来看了。最近,一位朋友联系我,说了自己处在严重的“卖房焦虑”当中。
9月,这位朋友把自己引以为傲的一套望京自住房,挂牌出售,起初挂了710万元,接下来噩梦来了。
老林频繁收到中介电话,反正话里话外就是市场不好,让他降价卖。
最后老林告诉我,自己已经被磨得没了脾气。
于是调整了挂牌价,630万元,比起他的心理预期已经整整少了80万元,但依旧没买家出现。
降价,在北京二手房市场不是个例。
贝壳的数据监测显示,十月份挂牌的房源里,价格下调的房源比例高达85%。
并不是房东单方面没有信心,除了房东在拼命降价以外,更让人绝望的,是根本没有买家。
一个位于北五环回龙观的中介告诉我,最近两月,他的带看次数缩水一半。
6月每周最少6组客户,现在3组客户都难。
这个数据,和回龙观片区的二手房成交量也是一致的。6月的回龙观片区一个月能卖300套房,现在150套都卖不到了。
一位着急的房东,在社交媒体上发出了灵魂拷问:最近二手房这么难么,中介都不留我电话了。
量价齐跌的,不只是二手房。
最近,北京的新房市场,也在面临相同的情况,朝阳区今年五月份,一次性供应了10个项目。
这些扎堆出现的项目,大多数都是超过千万的改善型豪宅。
但由于扎堆出现,每一个楼盘,都希望自己是先被购房者看到。于是根本等不急售楼处和样板间的建设,于是都先去商场一楼摆摊。
十一黄金周前后,如果你去位于望京的凯德mall,或者合生汇,会发现只要是北京稍有人气的各大商场,都已经沦为房产批发市场了。
商场,成了开发商们争抢客户的“战场”。
任何一个经过的白领,但凡敢对着展台多瞟两眼,大概率会被团团围住,紧接着给你递上名片,再给你的双手塞满楼盘宣传单。一通介绍之后,才会满意的放你离开。
有一位网友,只是想去五楼吃个饭,但硬是被拉着把北京的千万左右的房子,全部看了一遍。
“练摊”式卖房,成了当下北京楼市凉凉的一个缩影。
如果二手房跌停,新房无人问津就是北京楼市的全部,在这样严格的调控政策下,就一点都不值得说了。
北京楼市最魔幻的地方,在于另一面。
几天前,冷冷清清的北京楼市,出现了一个意外。
北五环的学府壹号院开盘,卖出了能够载入中国房地产历史的成绩。
这个套均2000万的海淀豪宅,开盘当天,直接包下了香格里拉饭店整层,用于接待客户。
从下午一直到凌晨,香格里拉饭店里的开盘现场,一直在排队,每队伍里的每一个客户,都是经过严格验资的真·有钱人。
那天下午,香格里拉饭店成了北京千万富豪最密集的地方之一。
要不是最后要真金白银签几千万的购房合同,你很难想象这样的场面,会和前面无人问津的楼市,出现在同一个城市里。
火爆的行情,不止出现在某一个豪宅楼盘。
几天前,北京顺义老牌富人区里的另一个著名项目北京庄园,也传来热销的信息。
过去三个月,买了近三十套。
平均每一套,价值一个亿,我之前有幸参观过这个项目。这个法式风格的独栋别墅,从建筑外立面,到内部装修,都是按着凡尔赛宫的风格进行设计。
外立面的来姆石,是用的地中海矿区最精华的岩层开采的,上面还有亿万年前的贝壳化石。
此外,这个项目还经常宴请各路明星为其站台,极其奢华精致。一位网友这样形容:
“空气中,到处都弥漫着富贵的气息”。
北京庄园,从一期到现在二期上新,价格变贵了,但销量反而上升了,光是国庆七天黄金周里,就卖出了5套。
涨价的同时,还热卖的,不只是新盘,很有很多位置很好的豪宅。距离颐和园等皇家三山五园不远的区域,二手房价也在上涨。
微博上,一位网友说,自己看中海淀豪宅西山美墅的朋友最近发现,自己上半年关注的房子,到现在才过去半年,已经涨了一千多万了。
半年时间,一套房子的价格,比很多上市公司一年的利润都高了。
不得不说,北京楼市里的楼市分化,已经非常明显了。
一面是普通楼市里,二手房拼命打折降价,新房库存堆积如山,刚需客户上不了车。
另一面是豪宅楼市里,房子拼命涨价,富人抢房如抢白菜一般 。
这意味着,持有普通房产的普通人,手里的资产在缩水贬值,而手持豪宅的富人,资产却出现了巨大的跃升。
现实,有时候比电影还魔幻。
两种截然不同的行情,出现在同一个市场里,背后是有原因的。
一方面,在房产税的阴影,通货膨胀的压力之下所有人都形成了一个共识,未来的物价会上涨,房产的持有成本会变高。
因此,楼市里会出现三种人。
第一种,是还没买房的人,看着房产税越走越近,都在嗑着瓜子等着看房产持有者的好戏,等市场打折降价。
第二种,是普通的房产持有者,手里的房子在肉眼可见的跌价,心里干着急,要不就是摆出一副鸵鸟心态,要不就是想着把手里几套不那么好的房子,换成一套更好的房子。
同时,手里拿着大量现金的人,也会拼命的购买更优质的房产或者其他资产,而不是拿着钱等着贬值。
这时候,正中第三种人的下怀。
这些人可能是开发商,也可能是富人,本身手里就拿着这个城市最优质的房产。
他们反而成了政策的受益者。
这也直接造成了我们开始说到的现象:富人的房子越买越贵,豪宅的开发商赚的盆满钵满,反而是普通人的房产贬值,资产受损。
这种行情,在经济学领域里,有一个大家熟知的名词:马太效应,他说的是强者恒强。
而强者恒强的另一面,是弱者越弱。
北京的行情,只是众多城市的一个缩影。
过去的几个月里,上海但凡是个千万的豪宅,也都是需要拼命攒积分摇号的状态,而杭州的刚需老破小,已经冰冻了一两个月了。
很多房东降了一百万,也依然无人问津。
深圳更惨,这个以搞钱著称的城市,在今年年初,有四万名房产中介,而现在,一个月只能成交两千多套房。
很多中介都已经辞职去做微商,或者在回老家的路上了。
在不久的将来,其他一线和二线城市,也陆陆续续会走上这样的行情。
所以,手里拿着一些没有学区的老破小,或者是空着不住的郊区大面积新房的房产持有者,在未来的日子会很不好过,因为它们都毫无疑问的会变成负资产,拖垮持有者的现金流。
这时候,敢于及时止损是一种智慧。

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