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成交量应该是多少 #2021.11.10

成交量应该是多少 #2021.11.10

 

 

 

一)成交量

 

今天在《二小姐后花园》看到一个数据,实足地感到“寒意凛然”。

 

(上海)

 

这张表格,是“上海市场”的成交量。

如图,近七成的成交,集中在300W元以下

  • 200W以下:43%

  • 200~300W:26%

 

上海七成的房子,成交价在300万元以下?

这样看来,上海也不是很贵么。

 

 

而另一方面,我们看600W元“以上”的部分。

一共有三个档,600~800,800~1000,1000+

  • 这三档累加,1月初还有12%的比例。

  • 10月份只剩7%

 

 

这是什么概念呢,我们知道去年“牛尾”的时候,一二月上海市场顶峰,成交能到40000套。40000*12%=5000套。

 

而目前十月,“上海楼市”的成交量,已经下跌到13000套/月左右。

13000*7%=910套。

  •  
每月600w以上,仅成交910套

 

 

一个月有30天,则每天成交30套。

上海有十区十县,二十个行政区,平均每个区每交易中心,成交1.5套。

 

 

600W真不是一个很贵的数字。

整个徐汇区闵行区,如此大区,陆佰萬以上,每天只成交1.5套,这是什么概念!

 

 

 

二)城市更新

 

那么,一个城市,正常的交易量,
 
应该是多少呢。

 

很遗憾,这一个“基本常识”,但是目前所有的楼市分析,房地产大V,却是从来没一个人提到的。

 

一个城市的合理成交量,应该是每一天0.03%

 

0.03%/每天,这个数字是怎么来的呢。

因为在工业化国家,正常的家庭,平均每8~10年换一次住宅。

 

 

 

中国传统是一个农业国家。

农业国家,日出而落,生活单调又稳定。

 

一套房子,很可能是爷爷传给父亲,父亲再传给儿子。房在耕地隔壁,几辈子不需要交易。

农民一生不踏出村庄。

 

 

可是“工业时代”不同。工业市民,生活激荡时代汹涌。
  • 想象一下,过去10年,你换过几次工作了。

  • 过去5年,你换过几任男朋友。

 

人面桃花,聚散尚如浮云般,离散无常。

又何况是爱情,家庭,房子。

 

 

 

行业一个个崛起,又一个个没落。十年就是一个世代,股市几度轮回,悲喜从不相同。

曾经以为相随一辈子的人,短短几年就分手。

曾经以为工作一辈子的单位,单位却不要你。

 

因为“无常”,所以你需要换房子。

发达工业国家的历史,就是8~10年换一次房子。

 

 

在美国电影中,不乏有一辆破车,东海岸一路开到西海岸。

西海岸开到东海岸。

辛辛那提找到了一份接线员的工作,就带着沙发和狗,举家搬迁。

 

《阿甘正传》的开篇,就是阿甘他妈,带着他开车穿越中部公路。

 

从8~10年换一次房子,这个比例倒推。

 

每一年的换手率10%,每一天0.03%

 

 

 

三)比例

 

如果每一天交易0.03%,那上海的交易量,应该是多少呢。

 

上海有850万户居民,约860万套房子。

8~10年换一次手的话,每一年的正常交易量,应该是85万套。

 

每个月7万套。

 

  •  
上海最近十年,没一年超过20万套

 

我们细化到“价格段”的话。

600W以上的上海房子,俺假设为40%吧。

  • 外环线以内,住了40%的人口。

 

 

那么600W以上的房子,应该有340万套。

每年正常交易量,34万套。

每天1000套。

 

而我们现在的成交量呢,是每天30套。

1000套 vs 30套,差不多30倍的差距。

 

相比之下,600W以下的房子,“理论成交量”vs“实际成交量”。

是每天1500套:400套

也就是只差3倍。

 

“低档房产”受压制的状态,和“中高档”物业天差地远。

3倍和30倍。

 

这里面主要的原因,因“交易成本”不同。

非普通住房交易成本,高达11%,无论你持有多少年。

 

高昂的交易成本,使成交量只有“正常水平”的3%

三十分之一。

 

  •  
  •  
  •  
高档住宅的交易量,是正常值的3%低档住宅的交易量,是正常值的30%二者均远远低于合理水平

 

 

 

四)户籍生产力

 

当谈论到1980~1990年代,中国改开奇迹时。

有一个词是公认的,“户籍生产力”。

以前农民工,是“身份绑定”的。只能在农田耕作,务农。

改革开放之后,农民工可以进城,成为“产业工人”。

人口,职业,身份的松绑。

使得生产力极大释放。农民获得了十倍收入。

 

 

到了2003年之后,加入WTO。中国又开始了一轮“年轻人进城”。

小城青年,纷纷踏入大城市,永离了山村的家乡。

省会城市,开始崛起。

 

今天,如果你赶千千万万的“小城青年”,再回去农村。

把David,Mike,Jackson,重新变为翠花,狗蛋,农民。

估计谁也不高兴。

 

 

 

人口需要迁徙,生产力需要释放。

产业一个个浪头打来,“变化”才是永远不变的。

 

中国大城市的“交通”问题,为什么难解。

人们为什么,要花2~3个小时,通勤在路上。

 

因为工作你可以年年换,而住宅却不容易换房。

 

 

你从国贸,搬到了五道口。

那房子肯定得换的,又不能横穿整个北京城。

人到中年,老婆不会接受你租房。

 

而现在的情况,就是不允许你“换房”。

交易成本太高了,每一次11%,还有限购限贷税费,一堆麻烦。

 

 

按照目前,二手房年换手率不到2%,城里人五十年才可以换一次房子。
  • 家庭人口有增加,有减少。

  • 工作有变迁,有跨省。

  • 购买力有就业,有退休。

哪有一成不变的道理。

 

 
禁止交易,就是把人“捆绑”在了原地。

生产力极大束缚。

 

如果可以松绑,整个持有大洗牌。

所有的人,按照需求“买进/卖出”物业,重新配置

 

综合城市的GDP,至少可以增长+20%以上。

 

 

 

五)结语

 

一个城市的正常交易量,应该是每天0.03%。

  • 上海深圳,每月交易7万套。

  • 1000+w房子,每月交易1万套。

 

 

如果我们连这个交易量,都没有到。

谈什么“交易过量”呢。

 

 

 

(知名不具,泠夜辉)

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