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楼市,“定向降息”开始了!

楼市的调控方向,正在发生重要变化。
据贝壳研究院对100个城市房贷的监控数据,11月有大约30%的城市下调了房贷利率,下调范围较上月有所扩大。
上图是房贷利率“环比降息”的主要城市。
可以看出,其中不仅有诸如郑州、天津、廊坊这些楼市冷了3年以上的城市,也有楼市才刚刚冷了不到1年的东莞、珠海等南方城市。京津冀、长三角、大湾区和成渝等四大城市群都波及到了。
降息力度大的城市,比如大连、绍兴、苏州,其幅度超过了一次标准的降息。
要知道,中国的LPR(贷款市场报价利率)自2020年4月20日以来,已经连续19个月没有降低了。在这种情况下,房贷利率降低是怎样做到的?
熟悉金融的朋友应该会知道,中国的房贷利率,由LPR基准利率和“加点”两部分构成。
比如:当前5年期及以上的LPR利率为4.65%,但这是一个基准利率。只有少数大国企,或者政府特别扶持的行业,才可以以基准利率贷到款。
各银行一般都要加点,这个“加点”因银行的成本不同而不同,还会因为国家调控政策不同而不同。如果首套房加30个点,利率就是4.95%;二套房加60个点,利率就是5.25%。
在房贷上,过去几年各地的加点差异很大,地方政府会根据楼市的状况、银行资金是否紧张等跟当地央行、银保监会派出机构协商确定。
一般来说,楼市过热、房价过高,则利率会高一些。但也会出现“强调控+低利率”、“弱调控+高利率”的现象。
比如惠州、洛阳等城市的限购、限贷不严格,或者说楼市调控政策不严格,但房贷利率非常高。深圳、上海楼市的调控非常严厉,但房贷利率不算高。
“加点”的存在,给地方政府、央行各分支机构创造了一个调控新手段:在基准利率保持不变的情况下,仍然可以对楼市加息或者降息。
上图是央行刚刚公布的“2021年三季度货币政策执行情况报告”里的房贷利率,今年9月的时候,全国加权平均房贷利率是5.54%,比2020年9月上升了20个基点。
一次标准的加息,是25个基点。
这意味着,从2020年9月到2021年9月,虽然LPR基准利率保持不变,但全国房贷利率平均上升了20个基点,接近一次标准的加息。
这都是通过提高“加点”实现的,悄悄地发生的。所以,过去1年楼市逐步降温。
现在,调控的方向变了。未来,将会有越来越多的城市降低房贷的“加点”,造成房贷利率的实质性走低。
这意味着,房贷“定向降息”的阶段来了。
伴随着定向降息,还有两个利好:
第一,房贷审批、发放的速度加快了。
根据贝壳研究院的数据:11月,在100个纳入监测城市里,有60%的城市房贷放款周期缩短。其中柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。
第二,房贷发放的金额,环比在上升。
根据央行发布的数据,10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。
那么:楼市会出现大反转吗?楼市定向降息的红利,存量房贷可以享受吗?
我的判断是:楼市会逐步、显著回暖,但不会出现2016-2017年那样的大反转。
原因很简单:环境发生了巨大的变化。国家开始强调共同富裕,强调经济转型,2022年又有大事要办,所以楼市不能大起大落。大跌肯定不行,经济受不了;大涨也肯定不行,不符合民众的期待。
所以,虽然楼市的政策底确认了,但市场底还需要较长的时间才能走出来。10月的新增房贷,对应的是前几个月的成交。而10月、11月的成交量肯定是同比大幅下降的。如果房地产税试点方案仍然迟迟不公布,很多人还是会继续观望的。
毕竟,到目前还没有出现较大的、显性的利好。比如没有降准,也没有正式降息,更没有公布温和的房地产税试点方案。
只是在央行第三季度货币政策执行报告里,删除了“不搞大水漫灌”和“管好货币总闸门”的措辞。
一般来说,删除上述措辞之后,货币供应量会显著增加。
未来楼市会怎样走,关键看宏观政策,尤其是货币政策。
如果M2的同比仍然维持在9%以内,则楼市不太可能有全面反弹,最多维持底部放量。如果M2的同比增速重返10%以上,并继续维持房贷定向降息,则市场就会好比较多。
我的整体判断是:不降准、不降息,很难度过这一轮经济下行周期。虽然面临物价的压力,最终央行还是会出手。
另外值得注意的是,11月22日,总理在上海主持召开部分地方政府主要负责人座谈会,会议提出:“地方和有关部门要为市场主体生存与发展创造良好环境,在出台相关经济政策措施时,一定要从实际出发,实事求是,避免采取运动式、冒进式、一刀切措施。”
这个重要表态,对房地产行业同样适用。
至于当前楼市的定向降息,只涉及新房贷,不涉及存量房贷。所以,如果你已经在按揭之中了,现在的定向降息跟你无关,你的房贷利率不会变化。

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