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打响松绑第一枪?这个全国涨幅第一的城市,蚌埠住了

2020年全中国涨幅最彪悍的城市——东莞,传出了风声,悄悄给楼市松绑:
来自当地开发商渠道的消息是:
难道,这个与深圳一体化的明星从城市,要重回“不限购”时代?
要知道,之前东莞的限购是很严的:
风口浪尖,官方很快就出来辟谣了:
不过,也有媒体报道说,这是一次口头通知,不会有正式文件出来。
到底真相如何?
东莞果真松绑,一定让所有人大跌眼镜。
毕竟,东莞楼市此前红得发紫,妖到了要上天的程度。
东莞房价的“神话”,是从2016年开始的。当时,东莞二手房均价不仅突破万元大关,而且一下子涨了4千,飙升到1.37万/㎡。此后,房价以每年三四千的速度在涨,涨幅超过2010年到2015年所有年份。
看看这一年一台阶的势头,有多吓人:
图源:湾区壹地产
据中国房价行情网的数据,东莞去年长期霸屏房价同比涨幅全国第一。
去年 11 月,东莞二手房均价 22890 元/㎡,同比涨幅41%,比第二的淮安还高12个百分点。甚至在今年上半年,东莞二手房均价同比涨幅也数一数二。
位于东山湖板块万科某盘,从2017年底到今年年初的3年多时间,房价涨了150%。近一年涨得最猛:
像松山湖这样的热门板块,购房群体除了当地的上班族,还有大批深圳客。很多人形成了一个共识:“买东莞就是买深圳”。
然而,楼市过热必将遭遇调控的铁拳,东莞没有成为例外。
从去年年中到今年8月,东莞已经密集发布5次调控政策。法拍房限购、增值税免征年限二转五、网红盘限售三年转五年……调控不断升级,一步步锁住流动性。
国庆假期后,东莞更是亮出了核武器——二手房指导价:首批218个小区,价格压得非常低,松山湖等板块部分二手房指导价腰斩一半。
指导价刚发出去,就有网友跟政府吐槽:自己年初600万买的松山湖一套房,现在指导价只有300万,能不能退了重新买?
整个10月,东莞二手房成交量面临“脚踝斩”,只有564套,同比跌幅7成,距离最高峰更是跌了9成多。要知道,高峰时候,东莞二手房成交量可以达到每月七八千套。
可以遇见的是,未来一年半载,东莞二手房市场行情注定是冷透的。
新房市场也好不到哪里去。今年2月,东莞新房成交量经历一次断崖式下降,从之前每月七八千套跌倒2000套左右,降幅7成左右,从此难改颓势,多在两三千套徘徊,直到今年10月才突破4000套。
调控,从二手房到新房,没有留任何死角。

图源:国策评估
也许,这就是东莞楼市悄悄松动的最根本原因。

 

确实,开发商的日子太难过了,“地主家也没有余量啊”。
新房跟二手房不一样,卖不出业绩,房企就等于game over。庞然大物如恒大,也扛不住失血的危机。
正因为担心越来越多的房企暴雷,地方政府往往也会睁只眼闭只眼。
如今,全国范围内来看,针对房企的调控政策已经见底,安抚措施接踵而至:
房地产融资规模已经回复正常:11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,环比同比都有所提升,同比增幅2000亿元。当月,房地产企业境内债券发行金额471亿元,环比增长84%。
今天宣布的降准,也来得出乎意料快:
央行宣布降准0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿元。这无疑是一次提振信心的降准。
所以说,东莞开发商在12月悄悄给新房放宽准入条件,也完全可以理解。实际上也是出于自身正常运转的考量。
我认为,东莞的这次异动,尽管官方辟谣,仍然有一定的标志性意义:
在中国楼市最水深火热之地,限购的松动已经形成了民意基础。
很有可能,未来会有更多城市,特别是热点一二线城市会在新房市场适度放松调控。

 

事实上,已经有很多人盼着东莞楼市松绑了。尤其是大量嗷嗷待哺的深圳人。
东莞不是一般的城市,人家可是大湾区的“当红炸子鸡”。早年凭借“三来一补”成为世界工厂。如今产业转型,更是成为高新技术企业普遍青睐的制造业重镇,把华为研发基地都吸引到了松山湖,影响力更是与日俱增。
举个栗子,今年上半年东莞的OPPO、vivo以及OPPO子品牌Realme等手机全球市场出货量,分别占到第4到6位,甚至高于华为和荣耀。
光这,就可以吹嘘好几年了。
本来,东莞在去年就可以踏进“GDP万亿俱乐部”。然而,疫情加上中美贸易摩擦,东莞躺枪,当年进出口总额下降3.8%,GDP离万亿差了仅仅400多亿元。
今年前三季度,东莞忍辱负重,GDP干到了7694.62亿元,同比增长9.1%。
按照这个速度,今年东莞跨入万亿GDP,已经是板上钉钉。大湾区新贵,很多人都看好东莞的前景,有望冲击广东第三城。
更重要的是,东莞还是一个人口流入大市。七普数据显示,东莞常住人口1046.66万人,在大湾区仅次于广深,较六普新增224.64万人,人口增速极为迅猛。
这样的城市,楼市绝对差不了。

 

对东莞来说,这更像是年底的一次“输血式”抢救。这里的楼市,本来就不愁卖,只要让开发商喘口气,很快就缓过来了。
换句话说,抢救的时间不会太长。所以,东莞如果真的松绑了,对购房者肯定是个短暂且难得的机会。
目前,东莞的新盘由于政府调控的铁拳频发,已经陷入深深的价格内卷:
一口价、工抵房、低首付……房企开始花式促销。根据乐居买房的消息,寮步某盘,甚至直降4000元/㎡,房价回到一年前。
横沥镇某盘,在松山湖动辄五六万的房价体系下,“勇敢”地跌破2万,推出17套售价只要一万八左右的“总经理特批特价房”。
在这种情况下,以较低成本买入东莞的机会,再次出现。不过,即使传言属实,留给大家的窗口期,也只有20多天。
没有人能完全预判楼市的涨跌。我们能做的,只有在稍纵即逝的窗口期,买入确定性最高的城市。

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