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每平直降4000元!成交量脚踝斩!这个城市真急了

多家权威媒体爆料,西安市住房保障工作领导小组办公室近日发布通知,对限价商品房上市交易有关规定进行调整了。
消息最初来源于西安市住建局的官方微信公众号“西安住建”,截屏如下:
通知的发布日期是12月3日,其中明确提出:
限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内,不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年,可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的,按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年,因特殊原因确需转让的,经市住房保障部门批准,按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购,继续作为限价商品房使用。
对于不了解西安楼市的人来说,看到限售五年,以为是调控升级了,其实不然,刚好相反。最关键的是那句,网签满五年,可购买其他住房,这意味着西安的限售政策有所放松。
没有对比就没有伤害,不妨与之前的政策对比一下。
西安限售政策早就有,一开始是限售2年,后来升格到了5年。
对于限价房,西安市原有的政策是,在房屋所有权证登记之日起5年内,不得出租、出售、抵押、出借、继承,或者擅自改变住房用途且拒不整改。自房屋所有权证登记之日起5年后,限价商品房按照普通商品房对待,即可以出租、出售、抵押和继承,但出售后,不得再提出住房保障申请。
有什么区别?关键在于起始点。原政策是从房产产权证登记之日算起,限售五年。而12月3日调整后的政策,是从网签之日开始算。
一般来说,从购房网签到拿证,需要2年左右的时间,也就是说,西安之前对限价房的限售政策,看起来是5年,实际上从购买到可以上市,基本需要7年的时间。现在放松,从网签开始算。
也就是说,之前的政策,购买限价房后,基本要7年左右,才能出售,才能购买其他商品房,现在满5年就可以上市交易了,就可以再买其他住房了。
松绑稳楼市
西安此前之所以要对限价房采取严格销售,主要是为防范炒作,毕竟限价房,它与周边的二手房存在较为明显的价格倒挂,买到就是赚到。
比如今年6月份上演万人摇号抢房的中海曲江大城,其备案价不到2万元,而同小区的的二手房价格已经高达31566元/平方米。如此大的套利空间,岂能不让人心动。
正因为买到就是赚到,所以西安的新房,在过去几年里非常火爆,基本上开盘即售罄。
为了给新房降火,西安过去几年也是不断给收紧政策,其中之一便是限售。限价房限售五年,目的就是要把时间线拉长,增加购房人的持有成本和不确定性,逼退炒房客。
但效果并不是很明显,今年上半年,西安照样出地王,新盘照样万人摇号抢房。
不过,在下半年信贷收紧威力开始显现的背景下,再加上西安跟随深圳、宁波、成都等城市,发布了二手房官方指导价。
并且在8月份收紧了限购政策,将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道也纳入限购、限售范围。还要求,新落户西安的新西安人,必须落户满3年才能购买第二套房。
一夜之间,上百万人失去了房票。
轮番轰击之下,西安楼市在三季度终于结束了其连涨60多个月的纪录,开始下跌。
公开数据显示,西安7月份二手房成交量6188套,8月份降至4803套,9月份再降至3565套。西安10月份二手房成交量仅2880套,为今年最低点。相较于三四月份超过9000套的成交量,堪称脚踝斩。
价格方面,国家统计局数据显示,西安10月份二手房价格环比下跌0.2%,实际上下跌地更多。
根据陕西当地华商报报道,西安很多小区的业主在降价,其降幅不小。比如曲江板块的碧林湾129平方米房源成交价320万元,而此前碧林湾129平方米房源最高可以卖到360万至400万元之间。曲江二期的金辉世纪城96平米的房源,之前报价是245万,现在报价205万,每平米降了近4000元。
这让西安很受不了,尤其是成交量的冰冷,要知道,西安可是一个房地产依赖度非常高的城市。
此前有人做过梳理,以房地产投资和GDP之比,计算过主要城市的房地产依赖度,结果发现,西安位居第二,仅次于郑州。
从三季度反馈的经济数据也能够一定程度佐证这一点。
前三季度,西安的GDP增速仅为5.7%,在万亿GDP城市中垫底,比遭受疫情影响的郑州、南京都要低。
正因如此,西安稳定楼市、让成交量回暖的需求,非常迫切。12月3日对限价房限售的松绑,就是这个目的。
2016年,各地纷纷开始对新房限价,到如今刚好五年了。西安现在将限价房从原来的拿证后五年才能交易,才能买其他住房,变更为网签后5年便可上市交易,便可购买其他住房。
在这一政策下,2016年那一拨购买了限价房的人,购房需求被释放,他们现在就可以购买其他住房。
购房建议
当下,信贷正在开始回归正常。
金融管理部门透露,11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,继续保持环比、同比双升态势,初步预计同比多增约2000亿元。
贝壳研究院披露的数据显示,11月份追踪的100个城市中,30%的城市房贷利率在下调,60%的城市放款速度在加快。
同时,央行明确表示,本月15日降准,下调金融机构下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放1.2万亿资金。
尽管央行表示,这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来,但降准之下,资金或多或少都会流向楼市,对楼市构成直接利好,会进一步推动购房利率下降,推动放款速度加快。
在此背景下,西安松绑了限价房的限售政策,释放了一批购房需求。我个人以为,西安楼市接下来的成交量会筑底回暖,房价也会止跌维稳。
对于西安的刚需与改善型需求群体,可以准备入手了。
西安是国家中心城市,是西北第一城,是双万城市(GDP过万亿,人口过千万)。
最关键的是,西安人口竞争力非常强。第七次人口普查数据显示,西安过去十年常住人口增加了448.5万,增量位居全国第四。
尽管在调控长期化的当下,房价不会再有大的起伏,但对于西安这样一个人口竞争力强悍,经济活跃的城市,从长远来看,房价仍会缓慢爬坡。

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