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最后的置换窗口期到来,你手上有这种房子,请抓紧抛售!

最近楼市的小暖风一波接着一波,吹得人又酥又麻。
先是全面降准,货币宽松;
再是中央经济会议直接指出要继续实施稳健的货币政策,同时支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。
最后再来一浪专家学者、金融机构、行业领袖等各路人马的煽风点火,
酥了,楼市要转向;
麻了,房价又要涨。
又是一场有产者的狂欢PARTY。
 

 

刚刚结束的中央经济会议指出,目前我们的经济发展面临三重压力:需求收缩、供给冲击、预期转弱。
总结成一句话就是:经济增速动能不足。
怎么理解呢?
2021年第三季度我国GDP的同比增速只有4.9%,真实增速已经跌破4%。而第四季度的数据可能更不理想,今年6%的目标大概率要落空了。
如果明年经济增速持续下降,那么现在已有的问题将更加凸显,
比如企业利润转负,被上游成本上涨挤压的中下游企业,利润增速已经接近于0。2022年二季度,企业利润将有极大可能穿负;
比如青年就业问题,明年的大学毕业生有1076万,再创历史新高;
比如消费问题,10月社会消费品总额实际两年复合同比增长3.2%,持续疲软;
再比如出口问题,今年前三季度经济增长的一半来自于强劲出口,但PMI新出口订单指数已连续数月下滑。
目前,企业、就业、消费、出口等出现的问题都亟待解决。
而过去近一年的“精准滴管”定向放水并没有什么卵用,滴灌了一年,企业融资规模,仍然远低于往年。
如果再不敞开口子往市场里灌水,2022年大概率会发生不可描述的事情。
所以明年最大的压力,来自于经济增速的持续下降所引发的失稳。
中央经济会议,25次提及“稳”字,明年的重点任务之一就是继续做好“六稳”、“六保”。
货币大宽松开闸放水,就是为了维稳。
既然要维稳,那房地产一定是首当其冲。
中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%,老百姓的大部分财富都压在了房子上,更不要说房地产这种密集型行业,上下串联了多少行业和企业。
房地产对经济贡献大,风险也大,一旦崩了,不利于稳定,所以让它实现软着陆非常重要。
最近的各路政策已经出现松动,明年上半年会是楼市由冷转热的窗口期。
喝饱水的楼市会迎来一波小行情。
毕竟楼市的问题,是流动性问题。
只要水来了,就能良性循环。
但是,凡事就怕过热,一旦引起过热,下半年大概率又会被施压。
大宽松为的是给你楼市续命,别死球了连累了全局,影响了稳定。
一旦热度过高,还得挨抽。
所以明年上半年信贷宽松的短暂窗口期,显得格外珍贵。
 

 

因为明年上半年不仅是行情由冷转热的窗口期,还可能是房地产税全面落地前的最后窗口期。
房产税这颗吊在头顶的定时炸弹明年一定会引爆。
中央经济会议也再次提到要加大税收的调节力度,要求明年经济政策的发力要适当靠前。
房产税的脚步,越来越近了。
关于房地产税,有诸多的不确定性,但最大的确定就是征收方式。
要么,按面积征收。按家庭人头数,有免征面积,超过免征面积,就跳点计税。
要么,按套数征收。刚需首套不征,超过免征套数,就跳点计税。
无论是按面积征税,还是按套数征税,终归有一个规则——
持有房产越多,税率越高。
房地产税规则下,降低税率成本的最好方式就是——
提高资产质量,降低资产数量。相同资金总额下,持有资产数量越少,税率越低。举个例子。
1000万,一线城市只能堆不到200平方,最多两套房。三四线城市能堆500、800甚至1000多平方,干到5到10套房。
房地产税一来,都是1000万资产,无论按面积,还是按套数征收——
买在一、二线城市,可能只能买一两套,还免征收。
买在三四五线城市,五套起步,税率可能直接跳涨。
而这次的房产税,也不会只是上海重庆一两座城市收,肯定会纳入很多新城市座试点,试点之后很可能就是全国推广。所以房地产真的收了,降低税率成本的最好方式就是——
提高资产质量,降低资产数量。
否则持有的房产越多,亏的越狠。
别人花了1000万,虽然只在一线城市最多买两套,但每轮行情都领涨,涨幅还高。
一收房产税,面积只有200平,可能还免征。
而你这1000平要么买在了人口流失的三四五线城市,要么就是画大饼的远郊新区,要么就是海边吹着海风的海景房。
一收房产税,面积大套数多,狠狠被收税,就算想把税负转嫁出去,转手和出租也很艰难。
所以请抓紧调仓,请抓紧优化资产结构!
在房产税落地前,出现的这个短暂的货币信贷宽松期,就是你置换调仓的最后机会!
踏错这波行情,神仙也没辙。
所以从现在开始,审视自己的资产包,并按照以下节奏进行优化——
第一、凡是不能产生正向收益,凡是不能立即产生租金的资产,就要抓紧时间抛出。
比如,只有规划没有落地鸟不拉屎的远郊新区;
比如,老破小和老破大;
比如,一年去不了两次的旅游地产;
比如,收益不高、涨幅极低但交易成本极高的商铺、公寓和写字楼。
这些破玩意儿,不仅不能给你带来实际收益,未来将成为你的累赘。
第二、尽力升舱,尽力置换到一二线城市的核心区。
同等金额下,尽量压缩持有面积,以稀缺性,转嫁税费成本。
尽量选择供应量小和人口流入量大的城市,供需越紧张,成本转嫁越容易。
把手中的弱二线和三四线城市的资产出清,以"两套三套换一套,300平换100平"的方式,置换到一二线城市核心区。
 

 

由于窗口期可能会很短,转手的速度要快。
如何让自己的房子,在短暂的窗口期,卖的更贵更快?
我们去来思考一个问题——
为什么链家收着最贵的中介费,却创造者最高的签约额?
奥秘就在于——
他往往能在相对较短的时间里,依靠庞大的门店和经纪人网络,拿到更多房源。
他往往能在相对较短的时间里,帮助房东以相对更高价格找到相对最多的买家。
我想跟大家聊聊,如何利用中介,让自己的房子卖的更快,更贵?
第一步,先以买家身份摸清实际成交行情。
如果以卖家身份去探成交价,往往会被中介压价。以买家身份去,摸清实际成交价的概率更高。
甚至你可以以买家的身份实地看几套房,了解一下周边楼盘的品质和价格。
第二步,再以卖家身份挂牌放盘,把房源周边2公里以内的所有中介挂一遍。
挂牌价,以前面摸清的实际成交行情为基准。
别相信什么狗屁独家房源,只要是房源2公里范围内的中介,全挂一遍。
最重要的是,要主动添加每个门店的中介微信,每个门店加1-2个即可,这样才能保证你获取更全面的信息,避免出现信息偏差。
第三步,“贿赂”中介小哥,最大幅度增加房子的曝光度、带看量。
别抠搜,要给中介小哥输出额外利益,
因为现如今,快的优先级,大于贵。
尤其是像重庆这种动不动就几百套房源挂牌出售的小区,如果不给中介点甜头,人家凭啥推你的房子呢?你的房子也一定会被淹没在巨大的挂牌量中。
最好的做法就是,引导中介在朋友圈多释放你的房源信息,
中介每天在朋友圈发一次房源信息截图给你,发10元红包。
每带看一次,就在朋友圈发一次带看视频,每个带看视频,发30-50元红包。
同时承诺只要成交,就在中介费以外,额外给中介小哥发红包。根据总价,决定红包金额,最少不低于3000元。
第四步,给房子“梳妆打扮”,保证客户的第一印象
买房虽然是个理性的事情,但是如果第一眼看到的是一个脏乱差丑的房屋,一定会影响客户的决断。
所以在挂牌出售前给房屋做适当的保洁和装扮,是非常有必要的、比如粉刷一下污浊较重的墙面,给地板打个蜡,清洗或更换马桶、抽油烟机等。根据总价,总成本控制在1万左右,想要节约成本的话可以从咸鱼上淘。
再换个密码锁,也就2000块钱,既方便中介带看,也提升了品质。
还有一点,如果夏天客户看房时有人在家的话,记得开空调,客户从炎热的户外一进来,好感度爆炸。
根据过往几套房的买卖交易经验,这一套流程走下来——
红包加上装修升级,也就2万块的成本。
2万块的成本,往往至少能多卖4万块钱,即使没多卖钱,起码提升了转手速度,在短暂的楼市行情中,快速出手最重要。
 

 

今天的文章有点长还有点干,但是非常有用,请你一定要看完并收藏。
人微言轻的我,只希望能在即将到来的楼市小行情里,提醒你不要错失机会,踏错周期,而是理性对待这次难得的置换调仓机会。
抛掉不能产生正向收益和短期租金收益的房产,腾出仓位拥抱优质资产,保证在未来漫长而充满不确定的熊市中平稳度过。

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