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楼市转向信号越来越明显了!

全国一二线城市楼市筑底转向信号越来越明显了!
不论是成交数据,信贷环境,还是从专家们说出来的话,都说明全国楼市即将向好转变!
虽然看空市场的声音还是主流,很多人也还在徘徊犹豫不敢入市,但有些人已经根据政策信号,开始入市。

 

楼市风向掉头从10月份开始到现在已经2个月多时间了,自国庆过来后,信贷一改之前的异常紧张,开始快速放松,而调控政策也转向“纠偏”、“支持”和“稳”。
当然也有很多人坚持认为房地产将走下坡路,房价继续无底洞似的往下探……
我们来捋一下这段时间以来的利好,信号真的很明确了。央行多次提到:
维护房地产平稳健康发展,维护购房者合法权益。
银保监会也强调:
“保障好刚需群体信贷需求”、“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”
……
除了以上两大决定房地产走向的金融机构之外,还有各大官媒也是屡次发文为稳楼市发声。
前一阵子甚至说前两个季度有点过激,目前需要“纠偏”。
说的已经够多了,实际行动也不少。
信贷放宽、降准等措施轮番上阵。
这段时间购房者应该明显感到房贷审批放款加快了。
越来越多城市的贷款利率也在回调,楼市风向标深圳这几天就下调了首套和二套的利率,接下来各大城市的利率还会继续下调。
再说降准,上周央行宣布降准0.5%,释放1.2万亿资金。
当时很多人都说对冲完12月份到期的9500亿MLF,就剩下2500亿了。
当时我就在文章里、知识星球解释了很多遍,这些钱不可能对冲全部的MLF,央行肯定会续作一部分。
并明确表示:12月15日,央行续作是100%的事情。
我甚至还直接估计会续作五六千亿。
果然不出所料,央行今天对9500亿到期的MLF进行了5000亿的续作,那就还有4500亿是需要银行自己还的。
也就是说,最近的这次降准释放1.2万亿资金,减掉4500亿,就还有7500亿的长期资金投入市场。
这个量虽然说不是特别大,但是也足以缓解市场缺钱的状态了。
每次放水,对楼市来说就是利好,尤其是信贷放松,可以说是决定楼市走向最关键的要素。
最后就是老生常谈的房地产税问题,现在很多人就担心,如今行情这么惨淡,如果房地产税出来,房价肯定还会跌。
这种担心是没错的,我之前也说过,房地产税出台虽然不影响房价长期走势,但确实会影响短期市场情绪。
如果是上涨行情,可能没那么大影响,但如果是下跌行情,房地产税出来会明显影响市场信心,导致进一步下跌。
就目前市场低迷的形势来看,我之前就在文章里提到了,我估计房地产税也会延迟推出。
考虑到最近的楼市风向,昨天财政部部长刘昆在谈到房地产税问题时也表示:
“由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
很明显,房地产税这个大杀器短时间内是不会推出了,起码等到明年市场恢复后,再去考虑,什么时候推出,肯定要看市场行情再定。
说真的,对风向的把握和预判,我向来都是比较精准的。一般下一步怎么走,一般我都会在文章也做出我自己的判断,当然总有很多人要跳出来杠。

 

以前我们总说一句话:别看他说了什么,要看他做了什么。
从11月份开始,央行官方微信公众号连续两次公布了个人住房贷款余额。
2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。
2021年11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。
这其实就是变相告诉大家,房贷已经在环比增加了,证明市场确实在止跌回暖了。
另外今天70城的数据也出来了,二手住宅价格环比下跌的城市,有 63 个,环比10月少了1个;而一手住宅下跌的有 59 个,环比增加了7个。
这个数据能看出什么呢,我觉得是二手房价格有止跌回暖的迹象,但是行情依旧很差,而新房呢,开发商还在降价血拼,年底了,降价冲量的城市越来越多。
这个其实很好理解,因为10月份很多城市的贷款都在放松了,11月份放款速度也在加快,利率下调的城市也越来越多,所以二手房成交量开始回升,价格也到了一个底部价。
但是新房为什么还这么差呢,主要是现在房企日子太难过了,可以说没有几家房企资金链不紧张的,连sm、rc都开始出问题了,还有一些央企的商票也要打7-9折。
年底房企要冲业绩,而且马上要过年了,项目上农民工过年的钱你总不能不给吧,所以趁着现在贷款放松了,开发商只能尽快降价,把房子卖出去,尽快回款。
毕竟没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,只要你降价到位了,总会有人买单,所以现在新房降价就很好理解了。
从数据上也能看出来,以价换量的效果出现了。
11月份的销售面积和销售额的同比跌幅缩小了,情况比10月份要好些,市场曲线有转向的迹象。


当然以上是全国的情况,具体到每一个城市和区域表现都不一样,这个是一个更细的话题,我们另说。
一线城市通常是每一轮行情的风向标,不论是涨跌,一线都是最早发生变化的,所有人都可以先关注一线城市的动向。
11月份70城统计数据显示:一线城市新房环比涨幅为0.0%;二手房为-0.3%。
一线新房已经止跌,二手房的跌幅也明显收窄。
从政策上有传递到市场,往往需要几个月的时间,现在一线止跌是比较明显的,全国的情况可能还要等到农历新年后才看得出来,我预计明年小阳春是没什么问题。

 

可能是目前市场信心还是不足,市场回暖的有点慢了。
最近几天内,前央行高层,还有一些民间的经济学家开始频频露脸,言论都是力挺楼市的。
12月10日:樊纲:居民收入增速远高于房价增长房地产价格没有大泡沫!
12月11日:国家发改委副主任宁吉喆:房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。
12月12日:央行原行长戴相龙:中国不会出现房贷危机。
12月13日:原国家房改课题组组长、原中房集团公司董事长孟晓苏:错认房地产行业是“灰犀牛”,错判了形势。现在还真是买房的时候到了。
12月14日:安信证券首席经济学家高善文:房地产最坏情况已过,应可以避免硬着陆。
这么多重要人物为房地产说话,其实就是在帮购房者构建信心,毕竟现在市场看空的声音还是主流,大家害怕买了房子又跌,所以都不敢入市。
所以我感觉房地产的新一轮行情明年真的要来了,市场变好指日可待。
当然现在是楼市分化时代,每个城市有自己的楼市周期和表现,不能一概而论。
但选房的标准,还是要参考去年行情的表现,就是买好地段,好房子,远离市区老破旧,和郊区的远大新,这类房子会大大跑输市场行情。
对新房来说,你只要不买那些已经下了病危通知书和上了呼吸机正在抢救的房企就还好,有些房企基本上是无力回天了。
二手房可以去捡笋盘,就是房子本身不错,地段和配套都很好,只是现在行情不好,业主急着降价卖,那你买了就大可放心,即使现在降价后面也会涨回去。
如果你是业主想卖房呢,可以等明年行情好转再卖!
如果你是换房,那现在就可以换,卖了马上要买入,防止明年行情好转而踏空。

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