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连跌4年!这座城市,真凉了

知乎上有很多关于滑雪的问题,但是看完每一篇回答之后,你都可以得出一个结论---滑雪会令人极其上瘾,“白色鸦片”的称号当之无愧。
和鸦片一样,第一次接触滑雪可能还会有稍许不适,随着不断尝试和深入,大部分人都被俘获而无法自拔。
“白色鸦片”上瘾的的临床表现可谓千奇百怪,有的人会追看一切和滑雪有关的文章和视频,有的人在与“雪”相关的词汇句子或相关情景就会很兴奋,有的人甚至盼望没有四季只有冬天、恨不得天天都下雪,有的人整个冬天除了日常生活和公作都在滑雪,有的人在雪季过去后生出莫名的伤感和惆怅......
根据数据显示,疫情前的2019年中国总滑雪人次达2202万,同比2018年增长了4.21%,增长了89万人。
以滑雪为代表的冰雪运动在我国增长迅猛,北京冬奥会的成功申办可以说具有极大推动作用,这一契机为我国滑雪产业的发展带来了宝贵的机遇和飞跃式发展的可能。
同样,冬奥会的主要举办地张家口也迎来由“白色鸦片”带来的房地产繁荣。
张家口位于河北省西北部顶端、北京市西北部,距北京约200公里,辖4区、13县、2个管理区、1个高新区,总面积3.7万平方公里,总人口468万。作为河北省二级中心城市,是河北省重要的能源工业基地,连接西北和华北地区的枢纽城市。
在张家口楼市,上演了一幕幕人间悲喜剧。
小白
小白,张家口本地农村人,90后,在北京上班,父母都是普通人,他对于张家口房价的变迁有着深刻的体会。
作为北漂,小白买不起北京的房子,加上女朋友也是张家口的,就想着在张家口买房结婚。
2015年之前,张家口的房价波澜不惊,本地人也不缺房子,大家对买房也没什么概念,真的要结婚再临时看房买房。但是此后,张家口的房价开始逐渐上涨,一开始人们还不以为然,当地人都觉得房价已经这么贵了,还能涨到哪里去。
2016年年底小白看上了宣化的一套电梯楼,地理位置还不错,3000元/㎡的房价,150㎡的大三居,50万就可以办起落地,但是当时本地人还停留2000元/㎡左右的房价认知,很多宣化人都认为房价泡沫太大了,冬奥会之后肯定会狂跌,小白和家人也是这么想的,等跌下来再买。
不成想那一年张家口的房子就像喝了兴奋剂,房子是一天一个价,越涨越高,小白家开始慌了,女朋友也谈了五年了,该谈婚论嫁了。
2017年年底,熬不住的小白终于在家人的帮助下入手了一套68万的房子,不仅房价比之前的贵了18万,地理位置也更加偏僻,面积是只有89平米,此时房价已经从最初的3000元/㎡涨到7600元/㎡,那时没人知道,这就是张家口房价的顶峰。
他的房子装修完基本没住过,房子全部做的木板上墙,硅藻泥墙体。内嵌美的蒸箱烤箱和西门子洗碗机。还有智能马桶。全屋改的中央空调和地暖。
到了2019年,小白准备房子卖了换一个更大的,突然发现进入2019年,张家口的楼市从全市火爆抢房潮,有一天忽然变成了“零”成交。
即使自己家这么豪华的装修,一样无人问津。

历史

张家口房价的走势完全是一场盛会引发的。
2012年后张家口房地产市场陷入低迷,商品房销售面积逐年下降。2014年房地产开发投资额176亿元,同比下降5%。
2015年可以说是,张家口房价的一个重要转折点,在此之前当时大家的收入是完全能负担的起房价的。
2015年7月31日,北京获得2022年冬季奥运会举办权,张家口成为联合举办地,从此一个本无人问津的准四线城市一下跃起成为了“国际张”,张家口尽享冬奥会“红利”。各种大型地产大佬和各地投资房客蜂拥而至,张家口在像火箭一样的房价下,一时间掀起了一股抢房潮。
同年,筹备多年的京张高铁宣布要开工建设,张家口的棚户区改造全市又诞生了很多拆二代,众多利好因素刺激下,张家口房价开始大跨度上涨。
住宅用地曾经在2015年创造或地王价格,770万元/亩,直到2018年才突破至每亩800万元,然后一发不可收拾地到了900万元、1000万元量级,当年最贵达到了1131万元/亩,实际上土地价已经透支了未来的空间,毕竟张家口只是一个区域型的三线城市。
土地价格的飙升催生了房价的应声上涨,张家口房价从2015年约6000元/平方米,上涨到2016年上的8000元/平方米,2017年到了10486元/平方米,其后桥东区住宅成交均价跃升至11350元/平方米。
市场如烈火烹油之时的2017年,5月26日张家口出台限购政策,在张家口中心城区(桥东区、桥西区、经开区)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房;对在张家口中心城区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在中心城区购买住房;张家口新购住房3年后方可上市交易。
但此时的张家口楼市实际上外强中干,冬奥红利提前透支,品牌房企涌入张家口,供应量激增、项目同质化严重,奥运红利提前透支。
当时楼市自身的三大红利刚需红利、改善红利、棚改红利已经基本吃尽了,拓展空间有限,加上限购政策,让张家口楼市在经历2017年“抢房潮”的火爆之后,进入了近两年之久的“零成交”冰封期。
(数据来自网络)

一地鸡毛

2019年开始,冬奥之城张家口楼市终于遭遇逆水寒。
2019年出现几个月都是“零成交”的情况,每个项目不管大小几乎皆如此,基本上没什么成交量。某公司两个主推项目与2017年的价格相差无几。还有房企表示其某月就是“零成交”,第二个月就卖了一套。
2019年8月末,中国房地产报记者曾经采访多家品牌房企张家口项目负责人,反馈是多数房企的项目每月的销售数据停留在个位数,自2018年年末至今,“零成交”的月份并不罕见。
彼时,张家口天量库存或需去化十年,一手市场降价势头明显,在售项目普遍降价1500元-2500元/平方米。
一手房如此,二手房更是流通性不足。不论刚需人群,还是房地产投资者,在这种情况下,更是不敢接受二手盘。
 

真假救市

经受了2020年波及全国的疫情影响,2021年开始,张家口楼市呈现种种怪相。
首先,房价从最顶峰时约13000元/平方米,降到了均价8000多元/平方米,下跌将近四成。7月之后,张家口多个楼盘开启价格屠刀,为了现金流亏本销售。
最先是荣盛城,价格从之前的6000元-7000元/平方米,直接降到4000元/平方米,并且赠送车位。其后碧桂园森林海项目均价也由6500元/平方米降为5600元/平方米。
到了7月中旬,张家口市住宅与房地产业协会不得不发出倡议,要求各房地产企业严于律己,不得以低于成本价格销售所开发的商品房,杜绝恶意炒作,杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。
其次,不只是新房,张家口市二手房价格也“跌跌不休”。张家口9月二手房均价7851元/平方米,相比去年同期下跌10.21%。
三年前,张家口二手房挂牌价就出现不断下滑的态势,仅在2019年上半年有小幅回升,之后就一路下滑,房地产市场持续处于下行通道中。
在这种情势下,政府开始救市。
2021年9月14日,张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,要求所有已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售。
张家口为了稳定楼市,“限跌令”的出台,刺激房产市场,进一步去化新房库存,将新房推上“风口”,想要激活新房市场。
但是市场一曝十寒,草木皆兵,刺激的效果并不理想,到了10月份,一则传闻传遍全网,传从10月14日开始,将二手房交易个税从原来全款的1%征收个税,改成差额的20%。
这个政策很明显是打压二手市场,间接刺激新房成交量,完全是一个新房“救市”政策。但是4天之后的18日又传出该政策取消的消息,政策的纠结可见一斑。
但实际上,懂楼市的人都明白,打压二手市场并不能抬升一手市场,因为二手市场才是楼市变现的风向标,二手被压,一手只会更冷。
紧接着,市场上又开始传言限购政策发生调整。由原来以家庭为单位(限购2套)改为以个人为单位(限购2套),因此从今以后查询限购只需携带本人身份证即可查询。这就意味着一个家庭每人可买2套房,3口之家可以购买6套。
这也表明张家口政府希望房产市场得到支撑,走向回暖。

 

何去何从

经过了4年下跌的张家口房产市场到底何去何从,冬奥会、冰雪运动对于张家口楼市到底有没有支撑?
我们要明白的是张家口属于自有产业不足的城市,其楼市主要购买力是本地的“内生购买力”,在流入人口没有大幅增长的前提下,市场大幅度增长可能性基本不存在,房地产几乎没有投资属性。
冬奥会、冰雪运动对张家口房地产市场没有任何带动价值,仅仅是崇礼滑雪渡假板块概念,对崇礼的公寓性质、度假性质的房产有影响,没有多少滑雪者会为了滑雪买一套房,更不要说在张家口城区买房。
张家口城区的房价在于周边县乡人口的迁移,但是高铁通了之后,可能会加速人口流出,反而成为利空因素。
以上观点其实从冰雪运动核心区域崇礼的楼市情况也可以看出来,整个崇礼呈现出炒房客退场,“包租婆”当道的状况。
崇礼房价2014年大约5000元/平方米,到2017年春天,崇礼的房子基本都超过一万元每平方米了。2017年3月,崇礼区限购,号称“雪区房”的“西湾子组团”内的交易市场被冰封,炒房客手中的房子变成了烫手山芋。
“无价也无市”,另外一个以商业、办公类项目为主的“太子城组团”的40年产权“商住房”价格超过22000元每平方米,最高时太子滑雪小镇更是达到每平方米27000元。
但“太子城组团”是因冬奥会才诞生的新城,周边生活配套设施几乎为零,根本无法逃过“有价无市”的尴尬局面。
崇礼的未来不在楼市,而在冰雪、滑雪带来的经济效应。在雪季房子需要提前一周才能订上,周三周四订不到周末的房子。崇礼老城区陷入冰封,冬奥新城“有价无市”,游客热度却只增不减。从托管吃租金的角度来讲,崇礼的房子依然可以买,因为非常好住租,但是卖是没人要的。
再看看张家口的怀来,据说卖出一套房都会轰动。
同样由于缺乏产业和人口支撑,加之疫情影响,依托冬奥和文旅概念膨胀式发展的怀来楼市已陷入“冰封”状态。
个别楼盘五一假期只卖了一套房。有个叫官厅蓝的项目,几乎一套房也没卖出去。怀来楼市主要客群是北京的投资或度假人群,还有一些内蒙古、山西和张家口的人。
投资市场都是买涨不买跌的,现在市场如此冷清,购房者就像被大风一夜刮走了似的。
崇礼、怀来是张家口楼市的一个缩影,可以说整个张家口楼市都是受惠于冬奥会、受惠于“白色鸦片”,但是成也萧何败萧何。
我们可以回顾一下举办过奥运会城市的楼市状况,1995-2002年,雅典房价涨幅达到65%,2004年奥运会后雅典房价大跌;1993年-2000年,悉尼房价年均涨幅10%,2004年当地房价开始下跌;即使北京,也在2008年举办奥运会之后,楼市迅速陷入“冰冻”,2009年之后房地产市场才迎来复苏。其实去看亚运会举办城市的楼市也有类似走势。
“奥运诅咒”“亚运诅咒”还在不断上演,“白色鸦片”并不能挽救当地楼市。

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