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必须泼盆冷水了!明年楼市行情更难!

最近一两周,因为央行降息、地方政府放水调控,信贷端放松了等等利好刺激,于是一群人跳出来说,政策转向了,当下颇像08年,明年楼市又要迎来大行情!
我想说,难!明年或许更难。
表面看,今年确实和08年有几分相似。
都是遭遇经济下滑,然后各行各业都很难。
我经历过08年,作为行业从业者,我深有体会,确实很像。
但无论当下如何像08年,明年都不会是09年。
因为时过境迁了。
08年的国家发展的关键词是“以经济建设为中心”,而当下是“共同富裕”。
所以十多年前看的很重东西,现在可能就没那么重要了。
或者直白一点,什么经济下滑了,经济数据不好看了,可能在当下,从国家层面看,并没有那么重要。
当然,大家从各个方面也应该能感受到,目前从国家层面,解决TW问题似乎越来越迫近了。因此,大家要有一个心理预备,可能接下来的几年,大概率是暗流涌动、风云激荡的几年,所以这几年经济上的事一定是优先为政治服务的。
因此,即使今年和08年的楼市很像,但历史也不会重演。
虽然从10月开始上层频频在政策端吹风,信贷要放松,管控要放松。
但这并不意味着政策面的转向,也并不意味着大刺激的到来。
而仅仅是那是因为过去几个月收得太紧,打击的太厉害了。
毕竟房地产再怎么说也还是支柱产业,再怎么捶打也一定不会希望把这个行业干死,也一定不希望把大批的民营企业给活活的拖死,所以就会有局部的放松,就是给房企们留下生存的空间。
包括有传闻东莞限购松绑,虽然官方辟谣了。但大家都懂的。
我认为大概率是真的放松了,但具体怎么操作不太清楚。
而且我猜测,东莞之所以要为限购放水,一个很大的原因就是:年底了,房企们再不回款就撑不住了。
其实不仅仅是东莞,还有很多城市“救市”政策都在悄悄进行。 
但这些是局部的,阶段性的,仅仅是那是因为过去几个月收得太紧。
到年底了,为了让开发商喘口气,活下去,短暂的。未来也不会有大的政策刺激。
这一点从降准0.5%就能看出了。真要刺激,0.5%算什么?
因此,我有两个基本判断:
1、今年年底,是房企一个大关。
2、明年一季度,对开发商依然会是一个大关。
因为明年一季度会有很多企业的债要到期。
而对于广大民企来说,从信贷放松到政策出来,再到市场拿到钱,按照房企的等级分下去,真正能惠及到广大的民营企业,至少还需要3-6个月。
所以从有政策,到发挥作用,至少还有6个月的时间,那么在这个过程中,势必有一批高负债、高杠杆的房企扛不住。
到哪个时候,你就会知道,目前这些被爆出来房企危机,像什么佳兆业、花样年等等,仅是冰山一角。
所以其实当下对于购房者买房很不友好。
特别是买新房真的是存在很大的烂尾风险的,以及百分百的缩水减配风险。
因为很多房企说爆出来就爆出来了。
或者很多房企根本就不会爆出来,但就是停工了。
特别是那些主体完工的项目,风险更高。
因此,你当下买的超低特价房究竟会不会烂尾?
答案要等要明年6月,至少是明年3月之后才能真的有答案。
从现在开始赶快为你买房的房企祈祷吧。你至少要祈祷到明年的三月份。
 

 

你不仅要祈祷开发商,还要为你自己祈祷。
当下购房者分为两拨:
有一拨人,是被吓到了。买了要降价,买了要被套住,买了可能烂尾。
所以不敢买了,犹豫了。
另外一拨人,现在正在冲进去买,加杠杆买,这些人都是之前买房赚钱的人。特别是经历过一两轮楼书行情的人。
他们会说过去20年都是这么买的,之前每一轮行情,房价一涨就是50%、100%等等。
但其实我们前面也讲到了,时过境迁了。当下的国家发展重点和08年以经济建设为中心的时代不一样了,当时对于经济的态度是可以舍弃的。
另外经过10多年的发展,房地产业的外部环境也发生质变。
1、城市化速度变慢了。
2、人口红利减少。(都鼓励三胎了,人口动能已经非常严峻了。)
可以说这一轮的上涨逻辑已经变了。
房地产行业已经过了暴利时代、土地红利的时代,而当下杠杆红利的时代也就要过去了。
所以一定不要照搬之前的经验。
还把过去的经验拿来用,注定要吃大亏。
对应的,买房人买房的思路也要变一变了。
特别是买房投资,要习惯过去赚大钱,未来赚小钱;过去赚快钱,未来赚慢钱;过去赚容易钱,未来要赚困难钱;过去靠运气赚钱,未来靠本事赚钱。
最重要的一定要把形势想的严峻点。
有的人太乐观,觉得22年就是09年,如果不是呐?
想的严峻点,准备充足点,至少按照到严峻到明年6月做安排。
 

 

所以当下,我们就要回归到房产投资最核心的两点:
第一、增强危机意识,主要体现在现金、债务、房源
第二、尊重常识,遵从规则。
先看第一点,增强危机意识。
1、要尽可能的借钱融资,把你能捏到手的现金都捏住。
当然有人会问,当下形势不乐观,还融资借钱,岂不是增加成本、加杠杆了吗?
要尽可能的借钱融资,把你能捏到手的现金都捏住。这是面对危机时的常规操作,就是增加杠杆的同时增加现金。
把现金捏造手里有危险就是护城河,有机会,你随时就能抓住。
任何时候都要保持对机会的敏感度。有危机意识,是谨慎行事,不是躺平。
出点利息就是正常的机会成本,是值得的。
2、要强化融资风险管理。
不借贵钱、不短贷长投、控现金下限、做好债务分期。
比如说你现在月供5万,你手里的现金至少不能低于60万。一旦低于这个下线,就停止买入;
再比如做好债务分期,就是不要给某个点造成巨大的资金链压力,做好平均分配。比如说经营贷,比如bf分期等等。
3、要注重“流动性、租金、涨幅”的三角平衡。
简单说,就是买房要全面的收缩。
先看流动性,就是要从城市、区域和总价三方面考虑。比如买主城不买新区、买一二线不买三四线等等。
再看租金,是指在月供中的占比。并不是越高越好,因为太高占比意味着涨幅不行。因为一般租金单平米比较高的是小户型或者老破大,这二者的涨幅肯定是不行的。
一般租金占月供的50%左右是最合适的。太高太低都不行。
再看涨幅。
涨幅好坏主要体现在两点:
1、买入单价足够低,也就是够笋
2、买入的房源优质且性价比高。
在当下,价格足够低的,特别是开发商大降价促销的房源,都存在极大的烂尾或者缩水的情况。
如果烂尾,损失你不可承受。
如果缩水,意味着你价格买贵了。
所以当下不是买开发商超低价房源的时候,而是买安全的。
如果资金量允许,当然是国央企优质开发商、优质房源、且性价比高的房源。
 

 

再看第二点,尊重常识,敬畏规则。
我们刚刚上面讲了历史不会重演,今年再像2008年,也不会是2008年,因为时过境迁了。
所以不要说过去20年都是这么买的,之前每一轮房价一涨就是50%、100%等等。
当下一定要抛弃经验主义,跳出原来的模式,尊重常识。
什么是常识呐?物价上涨就是基本常识。
无论房地产的逻辑如何转变,调控政策如何收紧,开发商怎样暴雷,但是物价上涨就摆在这儿,通货膨胀是永远持续的。
特别是今年,物价上涨非常明显。
虽然官方没什么数据公布,但是你我大家都是心里有数的,亲身经历的,你只要去超市买菜你就知道了。
2022年大概率会跟2021年差不多,是物价迅猛上涨的年份。2022年物价还要大涨。
为什么这两年物价会大涨,就是因为,大量货币放水之后,进入楼市的大门被堵住了。
任何的一分钱都不允许进入房地产市场,结果就是物价飞涨,钱都到物价里去了。
但是如果物价连续两年都大涨,接下来房价肯定是压不住的。
所以哪怕这两年房价不涨,但是把时间拉长到5-8年,房价还是要涨的。
这个就是常识。
对,虽然政策面悲观,甚至对明年市场都是悲观的,但还是那句话,通货膨胀摆在那,哪怕这两年不涨,未来几年还要涨的。
也就是之前房价上涨靠政策,越调越涨,一紧就降,一松就涨,房价的开关主要在政策手里。
那么在未来几年,非常波涛汹涌的这几年,房子上涨的动力靠通胀。

 

那么这时候就有个问题了。时间拉的太长,涨幅收益就被时间侵蚀掉了。
所以在这个过程中,一定有房子的收益很好,一定会有房子收益一般,也一定还有很多房子,是亏钱的。
所以如果你还想要买房,有三个趋势你一定要重视:
1、一二线、三四线在加剧分化。
未来一二线房价会和GDP同步增长,三四线不一定能和GDP同步,简单说跑不赢通胀。
2、房产从增量时代逐步过渡到存量时代。
在存量时代,品质将更加稀缺,溢价能力会更高。
这也就是我们前面说的,当下买房不能只看超低价,要看品质且有性价比的房子。
比如欧神在贵阳团购的超低价贵安城市XX项目,已经深陷烂尾风波了。
3、重视南北差异。
你一定要重视中国经济,中国城市的南北分化。我甚至建议大家把这一点当做了买房的前提大方向。

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