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法拍房重大利好,捡漏要抓紧了

最近法拍房迎来重大利好。
最高法出新规:法拍房由法院负责腾退。
这样一来,法拍房的门槛和风险自然会降低,会有更多的玩家涌入这个市场。
所以想在法拍市场里捡漏淘笋的,我认真地跟你说,要抓紧了。  
 
最高法出新规,法拍房由法院负责腾退。
12月21日,最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》中明确:    
拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。    
此外,《意见》规定,人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络司法拍卖方式处置的除外。    
各级人民法院不得在最高法司法拍卖网络服务提供者名单库中进一步限定网络司法拍卖平台,不得干预、替代申请执行人进行选择。 
我们都清楚地知道,法拍房最大的风险和痛点就是清房。    
以后法院都负责腾退了,直接把这个最大的痛点解决,参拍者更加有保障。   
按这个趋势,往后的法拍房,会越来越清晰透明,风险也会越来越可控。
当然这个新规,全国各地执行落地都需要一定的时间,很多历史遗留问题也不是一下子都能解决。    
另外,每套法拍房的情况都不一样,即便是法院负责清房,所需要的执行时间和执行成本也是不一样的。    
时间长的可能一年半载甚至更久,不是每个人都能耗得起的。    
比如被执行人家里有老人,而且是唯一住房(只有这一套房子居住),或者签了法院承认的长租合同。
这样的情况就很难办。
全国各地都有很多这样的纠纷,明明你已经花钱拍下了房子,但是原房主就是不搬走。
这些人光脚的不怕穿鞋的,你叫警察来都没有用,因为公安不可以介入私人债务纠纷。
你倒是可以去法院起诉说他强占你房子,但这个司法过程非常漫长。 
包括上海,过去也有大量的被拍卖掉了,但问题没有得到解决的房子,只是没有被曝光而已。
除此之外,法拍房还有不少问题,很多参与者也容易踩雷。
1)比如贷款问题。
经常有人因为贷款出问题,不能在法院规定的时间内付尾款,导致悔拍,保证金被没收。
买家一般在竞拍成功后,需要在法院规定的时间内(7-15天)将全款打到法院指定账户,一般拍卖公告里有明确告示。
而如果再次拍卖的成交价低于初次成交价,悔拍的买受人还需要补足再次拍卖与首次拍卖的差额,亏大了。
另外它不支持公积金贷,因为公积金贷款的审批周期太长。
2)过户问题
有些房子它其实是无法过户,或者说它的过户难度非常大。
还有些房子涉及到二次过户,二次过户的税费非常多。
3)违建问题
然后还有一些房子涉及到违建,违建这个问题大可小。
问题大的话银行贷款根本不会批,交易中心也不让你过户,这个房子买下来就完了。
所以法院负责腾退,并不是说你只要竞拍成功了,法院就能立马给你交房。
这其中潜在的很多风险,还需要具体辨别与规避。
 

 

除了法院负责腾退之外,法拍房另一个值得关注的新规:全面限购。
这个意思是:往后无论在哪里参与法拍房,你都需要有当地的房票。    
法拍房也不能背离房住不炒的这一大方针。
法拍破限购的路子,再也走不通了。
不过此次调整,所涉及到的城市其实不多,大概就是苏州、西安、武汉等城市。
因为全国重点城市大部分都已经把法拍纳入到限购了。
北京17年就将法拍纳入了限购范围,南京、深圳、广州、杭州、上海、厦门、济南等各个头部城市也都陆陆续续跟进。
这对于有房票的人来说是好事,因为直接和你竞争的人少了很多。
比如在上海法拍房纳入限购以前,大量优质地段的住宅基本是溢价105%成交的。
但限购之后,很多好的笋盘就出来了。
从这些新规可以看出,法拍房正越来越规范,向二手房市场看齐。
说一个大家不知道的点,在全国各地的法院中,都有大量的法拍房在排队等着上拍。
因为考虑对二手市场的影响和其他的原因,这些房子不是都能马上上拍。
比如上海的法拍房,我们目前能够看到的标的大概占到实际进入强制执行阶段标的的1/3还差一点。
所以还有很多优质的房源可以期待,前提是你要多关注。 
 

 

相比上海每年二三十万套成交量的二手房市场,法拍房其实是一个小众市场,它的住宅成交量一年不到2000套。    
小市场,就有小市场的显著特点:当楼市热度低的时候,法拍市场更加冷清,这时就有捡漏机会。 
现在就是这样的情形。    
所以法拍房可以看做是微型的二手房市场,与大市场齐冷热。    
而且,现在的法拍房,可能是上海唯一一个能看到真实价格的地方。    
网上中介的挂牌价,因为核验价的影响,可能不真实。而成交价,也就是网签价,很有可能是做di的。    
而法拍房,出价过程全公开,拍出价就是成交价,并据此贷款和计算税费。    
可以说,在法拍市场,你可以看到上海楼市的真实冷热。  
所以大家没事可以多关注起来。
我们统计来看,上海的法拍房今年的参拍人数是一路下跌的。
11月才620个人,12月多一点1129个人,刚拉到均值。
参与人数少,竞争者少,出笋概率就大。
当然也不是让大家一味地要在这里捡漏,跟二手市场一样,市面上稀缺的好房子,其实在法拍市场热度也不低。
这些房源很多都是贴近市场价成交,但因为税费各付,可以贷足,还是有很多人愿意参与的。
另外在开发商日子不好过的当下,法拍房相比于新房,所见即所得,少了烂尾和货不对板的风险。
这也可以说是法拍房的一个优势。 
 
法拍房属于不良资产,曾经很冷门,但随着法拍房从曾经的线下拍卖,变成线上拍卖,已经被越来越多的人所知晓和接受。
而目前因为整体风险在降低,法拍房捡漏,以后可能越来越难了,所以要抓紧现在的窗口期。   
从最高法这个新规出台,到各地法院执行落地,再到大家慢慢的观念转变,这个过程就是整个的窗口期。
法拍捡漏,本质上是赚信息差和风险的钱。
对于公开和半公开的信息而言,信息不对等程度小,很难直接赚钱。 
而靠非公开信息赚钱,利润自然要高得多。
至于法拍房里的非公开信息,一个是需要我们自己实地去看去考察,另外一个就是找个靠谱专业的朋友陪着你。
所以一定要主动,就算是出去看房,微信步数也要比别人多。
最后新的一年,祝法拍市场里的各位参与者,都能拍到中意的房子。

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