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又一家千亿房企,要暴雷了?

前几年,每到过年前夕,到工地上拉横幅讨薪,是很多领不到工钱的农民工最迫于无奈的选择。
最近几年,随着农民工工资发放方面监管力度越来越大,现在已经很少拖欠农民工工资的现象出现了。
然而,就在农民工工资拖欠问题基本解决之后,作为乙方的项目承包方,被甲方拖欠巨额工程款的现象又开始频繁出现。
和拖欠农民工工资几万几十万不同,这种公司之间的账款,少则几百万多则几个亿,形成新的巨大社会风险。

 

2021年12月30日,离2022年元旦只有一天时间,原本是开开心心迎接新年的日子,但是很多购买了武汉雅居乐花园项目的业主,估计是没心情跨年了。
因为他们发现,这一天,武汉雅居乐花园的总包公司突然贴出了一份公告,内容大概是:
由于雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款,同时年关将至,公司还要给工人发工资,以及前期采购物资款需要支付,已经没有钱再继续垫资施工以保证竣工备案及正常交付。
而雅居乐方面明确表示,无法保证年前工程款如数支付到位,公司迫于无奈,即日起将项目全部停工。
晴天一霹雳,这些购买了武汉雅居乐花园项目,但是还没有接房的三四期的业主,估计整个人都不好了,莫不担心会不会成为“第二个悲催的恒大业主”。
武汉雅居乐花园是雅居乐在武汉独立开发建设的第一个项目,也是其在武汉的最大的一个楼盘,总建筑面积超过111万方,是妥妥的百万级别大盘,而且容积率只有1.97,对于向来容积率动不动就3.0起步的武汉,这属于难得的低密度小区,而且还是“湖景房”。
当然,价格也不便宜,联排别墅每平米29500元,双拼别墅每平米33750元每平米,高层带精装15000元每平米。
对于一个位于四环边,非核心的江夏区楼盘,雅居乐花园卖到这个价位,也算是妥妥的小豪宅项目了。
然而,就是这样一个定位中高端的楼盘,从2019年开盘销售以来,就一直问题不断。
项目一期销售的时候,就涉嫌虚假宣传,由于“货不对板”,宣传单、样板间和实际房屋结构存在很大出入,一直被业主维权,甚至被提起了诉讼。
2020年10月,武汉市江夏区市场监督管理局经过调查核实之后,给雅居乐集团开出了一张80万元的罚款。
不过,对于一套房动则三五百万的项目而言,80万的罚款,连九牛的一毛都算不上。
因此,虽然雅居乐领到了80万的罚单,但是武汉雅居乐花园一期的业主却说,他们的诉求,压根就没有解决。毕竟,罚款是罚款,整改是整改,一码归一码。
然而,除了涉嫌虚假营销被罚,更离谱的还在后面,早在2021年的11月4日,武汉雅居乐花园项目就已经停工过一次了。
当时武汉雅居乐花园施工现场贴出的停工公告显示:
由于雅居乐未按期支付总包方一亿元工程款,如果继续施工,还将继续产生1亿元以上的进度款,导致总包方无法及时支付农民工工资和材料款,而雅居乐方面并没有行之有效的付款计划,总包方没法继续垫资,被迫停工。
后来,雅居乐通过安抚施工方,加上承诺到点付款等方式,将停工事件平复了下去,雅居乐也宣布恢复了施工。
然而,这种方式并未根本解决工程款拖欠的问题,雅居乐仅支付了一小部分之后就没了下文,于是导致了12月30日总包方再次贴出了停工公告。
施工总承包方迫于无奈,选择了及时止损,毕竟,如果再垫资下去,拖欠的款可能达到两个亿,会越陷越深,能不能赚到钱先不说,反而可能把公司拖入经营困境。
毕竟,因为恒大商票逾期,恒大好几家供应商都快走到破产的边缘了。
就在武汉雅居乐花园项目连续爆出停工事件之前,雅居乐在武汉还发生了另一件事,那就是和美的置业拜拜了。
2020年9月,雅居乐和美的联合开发的美的.雅居乐云筑项目开盘,后来由于某些原因,雅居乐和美的拜拜,最终雅居乐退出了这个项目的开发,项目名称也从美的.雅居乐云筑变成了美的.云筑。
 

 

旗下楼盘屡屡停工,和合作伙伴不欢而散,这一切的背后,说到底或许都是“缺钱”的事,这一点,资本市场最先给出了信号。近几个月来,国际评级机构给雅居乐的评级,一直在下降。
2021年11月初,穆迪将雅居乐的评级进行了下调,调到“负面”,标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”,展望同样是“负面”。
雅居乐之所以不受评级机构待见,背后的原因,或许就在于雅居乐的债务问题很不乐观。
雅居乐最新公布的2021年前三季度报显示,公司账面上的现金及等价物为465亿元,而公司短期负债,包括短期借款,已经达到395亿元,这还不包括应付票据。
虽然应付票据没有出现在公报中,但从374亿的应付账和票据推测,这个规模小不了,毕竟这些年,很多开发商都这么玩,把债务通过应付票据的形式,“隐藏”了起来,转移到了第三方身上。
同时,在一年到期的非流动负债方面,雅居乐也压力山大,仅仅是2022年底前到期的美元债,就有83亿。
武汉雅居乐花园项目2021年11月4日拖欠工程款第一次停工,直接原因就是当时雅居乐为了兑付2021年11月22日到期的一笔境外美元债,公司几乎暂停了国内对外款项支出。
据此测算,雅居乐短期负债,是超过了手中的现金的,因此,雅居乐的债务压力,可想而知。而这,还没有算上雅居乐的“永续债”。
除了“华南五虎”的称号外,雅居乐在业内一直还有另一个称号,叫“永续债小王子”。
对于上市房企而言,永续债最大的好处就是计入股东权益,但是不计入负债,这有利于做亮财报数据,让负债好看,但是也有一个致命伤,就是利率很高,基本都高于普通融资,业内一般称之为“高利贷”,而且还会随着时间推移而上调。
比如,2019年雅居乐曾发行了一笔2亿美元的美元债,在2025年之前年利率为7.75%,看起来不算太高,但是如果2025年公司未及时赎回的话,利率就将暴涨到15%,接近民间“高利贷”了。
因此,在业内永续债也被称之为“吃毒药涨内力”的一种,玩得好,功力大增,玩脱了,就可能被高利率拖垮,自废武功。
而相关公开数据显示,近几年,雅居乐的永续债一直在大幅上升,2018年是83亿,到2020年达到136亿。最新数据显示,截止2021上半年,雅居乐的永续债规模仍然高达130亿,在整个地产行业也算永续债“债台高筑”了。
由此可见,雅居乐“永续债小王子”的称号,并非浪得虚名。
如果将永续债也计入负债的的话,雅居乐的财务报表将不那么好看,“三道红线”至少会有一档压线。
 

 

目前,雅居乐的财务状况,或许使得雅居乐已经无法布局太多市场,毕竟饼不能无限制往下摊,因此雅居乐不得不选择“收缩战线”。
在武汉,退出和美的联合开发的云筑项目,或许就是收缩的一种。而在武汉雅居乐花园项目开发完之后,雅居乐还可能彻底退出武汉市场,这似乎也有先兆。
2020年的时候,武汉雅居乐就已经撤区,被整体并入南京区域,而到了2021年,南京区域也被撤销,转入上海管理了。
都说员工是公司最大的财富,一个有良心,有作为的公司,一定会真心对待每一位员工。但雅居乐在这一点上,不能说做的没良心,至少显得不真心。
在“撤离”武汉的过程中,雅居乐的做法就显得多少有些不厚道,武汉雅居乐花园项目是雅居乐在武汉的第一个项目,按理说首炮必须打响,但却出现了项目被罚和连续停工的事件。
而在退出和美的合作项目云筑的过程中,也显得极为仓促。在退出之前,没有告诉负责项目的员工,而是在退出之后,才告诉他们已经不属于雅居乐的员工了,至于后续怎么安置处理,全部交个美的置业,和雅居乐无关。
如果说云筑项目的员工还有美的置业善后的话,到了武汉雅居乐花园项目的时候,就多少让员工寒心了。
武汉雅居乐现场管理人员称,从2021年12月中旬开始,他们是在以天为单位被约谈,然后办理辞职手续。
据悉,正是雅居乐这种“快刀斩”式的裁员,让很多员工彻底心凉,因此,当去年11月初武汉雅居乐花园项目第一次爆出停工的时候,还有员工到现场安抚施工方,稳住局面,而到了12月30日第二次爆发停工的时候,已经没有什么人站出来。
毕竟,公司都已经不把员工当自己人了,作为打工人,又有何必要为老板尽心尽力呢,而且说不准明天还就被裁了。
总不至于今年好好干,明年老板给你娶个老板娘吧?

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