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2021,从千万级房产成交量,看各大城市的真实家底

2021,中国城市各卖出多少千万级豪宅?这个问题已经有了详细的数据。
哦,不好意思,“千万级”在很多城市已经算不上啥“豪宅”了 ,只能使用“千万级房产”这个中性表述了。
近日,易居CEO丁祖昱在他的跨年演讲中,发布了一组各大城市千万级房产的成交量数据。我觉得很有意思,有一些城市,看似不起眼,但购买力之彪悍,超乎你想象;也有一些城市,看似风光,但真实购买力不过尔尔。
总的来说,2021,整体市场一路下行,很多房子纹丝不动,甚至跌跌不休,但核心城市的豪宅市场却呈现出清奇的“独立行情”,可谓交投两旺。
下面我们就来看看这几组数据。
 
2021,千万级新房成交量排名
先看看总价1000万以上一手房的成交量排名:
2021年,十大城市共成交了41027套千万级以上房产,这至少是4103亿的成交额。
从千万级房产(一手)成交量来看,上海、北京、深圳稳居第一档,购买力最为强劲。
杭州单独位列一档,2021年共成交4092套千万级新房。
广州、厦门、南京位列第三档,2021年各成交约2000套千万级新房。
从增速来看,深圳成交量大增151%,这应该与深圳一二手房价倒挂有关。
广州紧随其后,同比大增68%,最近两年广州楼市呈现出一波“价值修复”的行情。
十大城市中,只有苏州、东莞两个地级市,其他均为直辖市、省会城市、计划单列市等高等级城市。
苏州与上海互为双子城,又是江苏第一经济强市,相当于江苏省的深圳,楼市表现向来活跃。
东莞则受益于深圳购买力的外溢,最近两年的房价涨幅,一度超过深圳,高端房产成交量能够挤进前十,也毫不奇怪。
写到这里,有人会说只统计千万级房产还不够过瘾,有没有更高纬度的数据?毕竟,在一线城市,千万级房产不过是普通房子。
那么,我们再来看看总价3000万以上和5000万以上一手房成交量:
把资产升维到3000万以上,前三名还是沪京深,但上海、北京已经和深圳显著拉开差距。
2021年,十大城市共成交2261套3000万以上豪宅,北京上海两个城市就占了72%的比例。
另外,沪京深后面的排名也很不一样,广州成交量反超杭州,南京反超厦门,东莞反超苏州,珠海也挤进了前十。
如果再把资产升维到5000万,排名又不一样。
上海、北京以绝对优势稳居第一档。
2021年,十大城市共成交676套5000万以上豪宅,北京上海两个城市就占了82%的比例,资产吨位越大,京沪两大城市的首位度就越高。
深圳仍然排在第三,但与京沪显然不在一个数量级。
广州成交量仍然超过杭州,排名第四。
让人没想到的是,东莞5000万以上新房的成交量,居然超过杭州、南京,仅次于沪京深广四个一线城市。
而且,佛山这一次也挤进前十,2021年共成交了三套5000万级的新房。
资产吨位越大,大湾区的城市是越战越勇,背后折射的是民间财富的厚度。
 

10万+新房成交量:深圳超北京,东莞超广州

说完了总价,再来看看单价在10万以上的新房成交量排名:
从十万+新房成交量来看,上海仍然稳居第一,但深圳超过北京,这说明深圳单价天花板很高,但总价天花板不如北京。
我认为这可能与深圳的户型创新有很大关系,根据我实际的踩盘经验,深圳很多房子的赠送面积大,80平米做三房、四房的情况很普遍,于是很多深圳房子的单价很高,但总价不见得很高。
举个例子,深圳有个很贵的楼盘叫做恒裕滨城,位于深圳湾,看上去单价超过20万一方,但得房率高达130%,80多平米可以做到3室两厅。在深圳,还有很多房源都是“小面积、大户型”。
所以,如果都按照实际使用面积来计算,深圳很多小区的房价是被高估的。
相比而言,北京的户型相对比较陈旧,没有深圳做得那么极致,同样的面积,在深圳可以做到三房甚至四房,但在北京可能只是个两房,这也导致想在北京住个三房、四房,要比深圳花费更高的总价。
另外值得注意的是,东莞10万+新房的成交量居然超过广州、杭州,仅次于京沪深,实在让人大跌眼镜,足以说明东莞楼市的彪悍。
如果再把10万+提升到15万+呢?这一次,只有五个城市有成交,北上广深再加一个苏州。
让人大吃一惊的是,苏州这次居然超过北京、深圳、广州,排到了全国第二。
 

千万级二手房成交量排名

比完了一手,一定还要看看二手,才算完整。
很多时候,二手成交量比一手成交量的信息量更大,更能考验一个城市的真实购买力。
如果一个城市的高端房产,只有一手市场,而没有二手市场,那肯定是不可持续的。二手市场才能反映一个城市最真实的房产价值。
下面是2021年总价在1000万以上的二手房成交量:
来源:丁祖昱评楼市年度发布会
注意看,这个榜单非常重要,这意味着,如果你想购买总价1000万以上的房子,只有在这些城市,才不用担心它在二手市场的流动性。
另外一点要注意,千万级房产(二手市场)成交量的排名,和一手市场,有很大不同。
例如广州,2021年共成交2448套千万级二手房,仅次于上海、深圳,超过北京,差不多是杭州的两倍。
广州在千万级新房市场上的成交量输给了杭州,但在二手市场扳回了一局,说明广州的豪宅市场比杭州更早进入存量房时代。
相比其他城市,广州新房的限价不算很硬核,所以一二手倒挂不明显,买家对二手房的接受度相对较高。再加上广州在空间结构上是个单中心城市,千万级房产主要集中在中心城区,而中心城区早已进入存量房时代。
值得注意的是,这次还冒出几个新面孔,分别是武汉、合肥、天津、重庆,倒是苏州、东莞、厦门、青岛、珠海几个城市不见了。
这说明在二手豪宅市场,还是超大城市与强省会城市的底气更足,地级市、旅游城市的二手市场普遍不够成熟。
如果再把资产吨位升级到3000万呢?来看看总价3000万以上二手房成交量:
来源:丁祖昱评楼市年度发布会
和千万以上市场相比,3000万以上的市场,只有9个城市有成交量。
这说明,在中国购买3000万以上的房子,只有在这9个城市,才有二手市场,准确来说,只在排在前五的北上广深杭,才有这个吨位的二手市场。
另外,在这个资产吨位,北京超过广州,广州超过杭州,但东莞、苏州、厦门仍不见名字。
如果再把资产吨位升级到5000万呢?来看看总价5000万以上二手房成交量:
来源:丁祖昱评楼市年度发布会
这一次,上榜城市只有8个,上海以一骑绝尘的优势领先全国,以一己之力,贡献了69%的5000万以上二手房成交量。
北京、深圳位列第二档,广州、杭州位列第三档。
换句话说,在中国购买5000万以上的房子,只有在上海,才有比较活跃的二手市场,在北京、深圳、广州、杭州,能保证卖出去,但成交量很小。
至于其他城市,这个资产吨位的房产,最好还是避开,因为你在二手市场可能真的找不到买家。
 

中国豪宅市场真实的鄙视链

总的来说,无论看哪个维度的数据,上海都是毋庸置疑的中国(内地)豪宅第一城;
北京、深圳位列第2阵营;
广州、杭州则位于第3阵营。
苏州、南京,可以排到3.5阵营。
另外,苏州、东莞、厦门等城市的一手市场很彪悍,但二手市场还不够成熟。
武汉、合肥、天津、重庆、成都的二手市场已经比较成熟,但总价约束仍然明显,千万级以上、十万+以上房产的成交量比较小。
以上便是中国豪宅市场真实的鄙视链。
写到这里,各位已经很明白了,我想说的是,每一座城市的房产,都有着它的总价约束。
在鹤岗,我相信你买个20万以内的房子,终究还是有机会卖得出去的,但如果买个20万以上的,你可能要做好无人接盘的准备。
在沈阳,300万以内的房子,风险基本不大,但超过300万的房子,在二手市场要做好打持久战的准备。
在武汉、成都,500万以内的房子,是有一定二手市场的,但是超过500万的豪宅,在二手市场是否卖得动,还不好说。
在广州、杭州,1000万以内的房子,已经全部沦落为普通房产,不用太担心流动性,但1000万以上的房子,你几乎只敢买在核心区了。
在京沪深,即使是郊区一点的地方,千万级房产也遍地都是,至于3000万到5000万的房子,仍然有大把人在买,不用太担心它在二手市场的流动性。

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