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信贷放松、成交翘尾,小阳春还没开始,这个城市就出大招了!

每年年初,又到了北京市场最敏感的一段时间。
如下图,2018年至2021年统计的北京楼市成交数据,除了2020年,因为疫情的关系,小阳春推迟到5月开始,其余年份从3月开始,二手房成交就会迎来一波小高潮。
尤其是2021年3月,北京“两集中”土拍后首轮供地,30宗地块吸引了超过60家房企参拍,大部分地块触发溢价率上限。
由此去年3月北京二手房成交达到惊人的22172套。
北京也引发了新一轮调控,先是对学区房政策进行调整,严查抵押贷、经营贷入市,然后又对离婚买房政策打补丁。
轮番操作下来,北京二手房成交从4月开始到10月,连续7个月下跌。
下半年进行的两次土拍也一次比一次冷,房企参与意愿降低,土地流拍数量与流拍率创了今年新高。
供地就是北京楼市的调温器。
最近北京市场回暖信号明显。
一方面,12月北京二手房成交1.54万套,10月进入谷底后,连续两个月成交回升。
另一方面,新年以来,银行放贷逐渐回归正常,北京多家银行放款周期明显缩短。
即将迎来的小阳春,又要迎来一波大涨?
不可以!北京小阳春行情必须要稳!
所以,供地大招又拿出来了。
1月7日晚,北京规自委就公布了2022年第1批次供地计划,共计18宗地块,预计2月底集中拍卖。
北京也成为今年全国最早挂地的城市,而且2月底拍卖也正好是小阳春行情起势的阶段,时机选择很重要。
今年北京首轮土拍会对楼市造成什么影响?今年北京小阳春会怎样发展呢?
 
供地节奏加快,房企消化不良
2021年12月27日,北京第3批集中供地结束,2022年1月7日,今年第1批地块挂地,前后相隔仅12天。
因此挂地的消息一出,房企们大呼“消化不良”。
“刚吃完晚饭,就要爬起来塞早餐了。”
虽然近期房企融资端有了一定改善,但是整体依然没有走出2021年行业去杠杆的阵痛期。
三道红线、涉房贷款集中管理并没有松动,并且叠加城市限购升级、管控精细,土地市场的变革,房企的利润率不断探底。
比如去年11月,北京的预售资金政策进行了调整,预售资金监管额度不低于5000元/平米,较之前提高了43%。
北京很多项目都是房企的现金奶牛,现在预售资金严监管了,房企参与北京土拍的意愿就更低了。
去年北京第3轮土拍,12宗土地,7底价成交,2宗流拍,“惊”了所有人一身冷汗。
12天后,北京又迎来新一轮挂地,这么高强度有频繁的供地节奏下,可以预计,“底价成交”、“低溢价成交”依然会是今年首轮土拍的主旋律。
没有了土地市场的助力,北京今年的小阳春行情也会大打折扣。
另外,今年首轮拍地,总共只有18宗地块入市,相比去年一二批次供地,数量上保守了很多,换个角度理解,体量不大,也算是呵护市场的行为,而且据说部分冷门地块已经找好了托底。
 

供应增加,2022是北京新房的大年

2021年北京宅地成交57宗地块,近6万套房,其中拿到销售证的地块大约有33个(天朗),还有一大半地块都在设计方案阶段,预计年初就会集中入市,而今年首轮供地的18宗地块,也赶着登场。
2022年注定是北京新房的大年。开发商免不了一场神仙打架。
从首轮供应的18宗地块位置来看,80%的新地块周边都有在售新盘,而且库存还不少。
对于购房者来说是个挑挑拣拣的好时机,但是对开发商来说就是直接硬刚了。
比如丰台纪家庙地块,是这次土拍中仅有两宗豪宅地块之一,地块西侧就是懋源璟岳,目前均价11.6万/平。
此外,地块距离2021年二批次的万泉寺地块不远,万泉寺地块销售指导价11.2万平,而纪家庙地块的销售指导价同样是10万+。
昌平生命科学园6006地块,位于北清云际西侧,距离地铁昌平线生命科学园站直线距离只有1.3公里。
今年首轮供地,海淀没有土地入市,昌平这两个地块就成了北部码农的指望,之前朱辛庄的龙湖云璟几乎秒清,昌平这下更有底气了,北清云际要想办法了。
还有大兴的西红门地块,西侧是龙湖熙悦宸著和新城熙红印两大限竞房,南侧是二批次华润中铁的新盘橡树湾,销售指导价6.6万/平,据说实际开盘价只有6.3万/平左右,如果销售指导价一致,届时橡树湾一定会和这个新地块对打。
再看朝阳,饱受期待的太阳宫地块没有出现,反而这次朝阳继续布局崔各庄、王四营,“三兄弟”也变成了“四方会谈”,新房大乱斗,崔各庄还好说,毕竟可以覆盖望京的人群,王四营这次又有搅局者出现。
而且很重要的一点,这次王四营的小四没有配建公租房,变相降低了成本,而且圈层更纯粹。你说现在融创、保利、城建、鲁能、五矿紧张不。
 

部分地块适当放松了出让条件

今年首批供应的18宗地块中,至少有7宗是去年二批次停牌的地块,这些重新上新的地块,出让条件都有一定的松动。
比如经开区台湖地块,新地块指导价58000元/平,旁边的限竞房的东望均价51585元/平,限高54164元/平,新地块贵了6500元/平米。
比如石景山首钢东南区两宗地块,就是去年二批次拆散的,F2配建也被拿掉了,不过两宗地块的起拍总价比去年涨了。
还有朝阳王四营地块,这次也取消了配建保障房,拿地成本更低。
没办法,现在北京的开发商太卷了,去年三场土拍,地块平均参拍企业数量从首轮的8.2家,直线下滑,到第3次促排,平均只有1.9家房企参拍。
只有局部放松条件,有利可图才能更多的房企参拍,和大涨相比,土地流拍也会扰乱市场情绪。
真的心疼去年一激动拿了高价地的房企,突然来一批成本更低,更有降价空间的项目对打,除非主动割肉拿出更加优惠的价格,否则去化恐怕遥遥无期。
 

刚需迎来最好的上车时间

2022年北京新房的大年,开发商撕的越狠,对于购房者来说却是利好。
今年首轮供地,除了海淀,无论是朝阳、丰台、石景山,还是亦庄、通州、昌平、大兴、房山、怀柔,从城区到近郊、远郊都有土地分布。
而且地块的起拍价差距也非常大。
从房山大兴等不到1.6万每平的地块,到接近7万每平的丰台,或近5万的石景山。
这就意味着购房者的可选择范围就更大了,尤其对于那些刚需购房者来说,2022年将是一个很好的上车时机。
2021年北京土拍是改善的天下,朝阳和海淀大量上新,拉高了楼市均价。刚需热衷的南城,则相对冷清。
2022年首轮土拍,形势发生了逆转。
18宗地块中,只有丰台纪家庙和石景山刘娘府两个豪宅地块,尤其是南城这次在西红门和旧宫板块集中供应刚需项目。
眼下北京市场成交回暖,但是失去了土地市场的助力,今年北京小阳春行情注定会平稳过度,如果你近期有买房的需求,一定不要错过这个时机。

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