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楼市,两个“影响全局”的消息……

这个周末,楼市传来两个重磅消息。
消息一:据中国证券报、人民网等媒体报道,各大银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。
“三道红线”,是监管层构建的“房地产金融审慎管理制度”的重要内容,于2020年8月公布,是房企暴雷的直接导火索。
“三道红线”是反映房企债务率和偿债能力的三个指标,要求房企最好能:
1、剔除预收款后的资产负债率小于70%;计算方式为:剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收)。
2、净负债率小于100%;计算方式为:净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计。
3、现金短债比大于1倍;计算方式为:现金短债比 = 非受限现金 /短期债务。
如果3项全不达标,则被列入“红档”企业;2项不达标,被列入“橙档”企业;1项不达标列入“黄档”企业;3项都达标,列入“绿档”企业。
“红档”企业,有息负债规模以 2019 年6 月底为上限,不得增加;“橙档”企业有息负债规模年增速不得超过 5%;“黄档”企业有息负债规模年增速不得超过 10%;“绿档”企业有息负债规模年增速不得超过 15%。
2020年12月31日,央行、银保监会又公布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对各银行向房地产贷款设立了“两道红线”,具体为:
在“三道红线+两道红线”的硬约束下,各银行迅速拧小了“水龙头”,20年未有之大变局迅速到来:房地产企业陷入了极其罕见的“缺钱”局面。
后来的事情大家耳熟能详:越来越多的房企扛不住了,资本市场里房地产股票跌成了狗,市值损失超过90%的地产股比比皆是。
房地产彻底趴下之后,经济下行压力加大。因为房地产的块头太大,每年通过卖地给地方财政输血8万亿;新房每年成交18万亿元、二手房成交7万亿元。中国人的装修、家电、家具消费,基本上都是围绕房子展开,当大家在买房问题上陷入观望的时候,消费自然也就扛不住了。
最近几个月来,官方谈到经济形势的时候爱用“需求收缩、供给冲击、预期转弱”,其中“需求”和“预期”都跟房地产的新变局有关。
9月末以来,房地产政策出现了重要逆转,金融支持房地产的力度在加大。
优质房企在收购出险房企的时候,并购贷款不计入“三道红线”的相关指标,是楼市的最新大利好。这意味着,“水龙头”再次被拧大了。
这不仅有利于“保交付”,维护购房者的利益和社会稳定,还有利于避免房企的债务风险进一步向其他领域扩散。
周五,房地产板块再次出现了大涨:
最近一段时间房地产股反弹幅度已经不算小了。阴跌了一年多的房地产板块,终于再次出现了转机。
 

 

消息二:到了周六,又传来一个新的消息:
率先报道上述消息的,是上海报业集团旗下的“财联社”。
广东是中国房地产行业最发达的省份,全国的头部房企一大半总部在广东。最近“出现险情”的房企,不少也在广东。目前有“救人能力”的房企,很多也在广东。
所以如果省政府出面“牵线搭桥”,可以在很大程度上化解一些危机。广东省的做法,肯定会被很多省市效仿,化解房企债务危机的行动很有可能“迈出一大步”。
那么:现在是不是到了买房地产股的时候?2022年到底是买房地产股好,还是买大城市的房子好?
说起买地产股,我们先来看一个案例:
最近知名房企阳光城爆出了一则新闻:其执行董事长兼总裁朱荣斌宣布辞职,并在离职当天通过大宗交易减持股票,显示了对自己曾服务过的企业、行业的不看好。
据报道,朱荣斌2017年跳槽到这家房企的后,曾多次买入阳光城的股票,耗资1.36亿元,持股2022万股,平均成本价接近7块钱。而当前阳光城股价只有3.25元。
有人算了一笔账:朱荣斌4年来在阳光城领取的税前薪酬总计约为2750万元。但在持股阳光城上账面亏损将近7000万。即便刨除4年薪酬,仍然亏损4000多万。如果算上薪酬纳税因素,损失可能超过5000万!
一个地产高管,白白给人打工4年,还倒贴4000到5000万,这是何等的悲伤。其实这不是孤例,此前还传出某经济学者入职房企几年,在购买内部理财产品上亏损巨大,也相当于白打工几年而颗粒无收。
我曾在专栏里讲过:中国房地产行业痛苦的去产能,才刚刚开始。
随着人口红利终结,以及城镇化率逐步见顶,每年18万平方米的新房成交量已经明显见顶。
上图是过去几年的全国新房成交,销售面积方面自2018年达到17亿平方米之后,2019年和2020年一直没有大的突破。2021年或许可以达到18亿平方米,但这基本上是顶部了(成交面积见顶,成交总价尚未见顶)。
面积见顶,就是行业规模见顶。未来行业内竞争将更加激烈,市场份额进一步向头部企业集中,中小企业将大面积退出市场。整个行业需要雇佣的人数也将减少。
在A股和港股上市的房企有上百家,大部分价值不大。超跌后或许会有反弹,但也只能算是回光返照。
整体而言,买房地产股票不如买大城市、核心都市圈的优质不动产。最近大保险公司就在减持房地产股,但有增持优质不动产的举动。
戴德梁行的数据显示,虽然2021年住宅市场不太理想,但一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温,四个一线城市2021年吸纳量共计335.7万平方米,同比上涨168.6%。
仲量联行在评价深圳写字楼市场2021年变化的时候,使用了“强劲复苏”的措辞。
这其实反映了机构的态度:有钱,抄底一线城市的甲级写字楼。这类不动产在未来房地产税体系重建中,将享受减税的利好。
为什么房企股票,没有大城市、核心都市圈的优质不动产靠谱?除了去产能的因素外,是房地产市场日益强化的“马太效应”。
鹤岗的财政重整,向我们揭示了“后城镇化时代”的极度不均衡。上海、北京、杭州、广州每年可以卖地收入3000亿,但很多小城市1年连10亿的地都卖不出去。其结果,只能是城市配套、公共资源差距越来越大,居民用脚投票,向大城市、核心都市圈集中。
房企为了上规模,往往需要到多个城市拿地。大城市项目挣钱了,但要补贴到小城市项目里去。再加上内部管理的问题,人事的问题,诚信的问题,房企股票有很大的不确定性。
但部分管理优良的龙头股,还是值得投资的。
所以投资顺序是:部分背景好、管理优良的头部房企股票>大城市优质不动产>绝大多数房企股票。
什么是背景好?就是国企或者央企,能获得特别政策支持。
上述投资顺序是从当前来看的,中长期看“大城市优质不动产”更确定一些,但短期反弹能力或许不如“部分背景好、管理优良的头部房企股票”。

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