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急涨到猛跌!一批城市的假高潮,太不堪一击!

今天这篇,是关于过去一年全国二手房市场的总结篇。
2021年下半年以来,全国楼市进入最严调控期,政策端卡房票、卡流动性、降预期,金融端卡资金、卡信心,各地市场全面下沉。
去年下半年至今,新房市场难哭一大批从业者,二手房市场更是透心凉。
但其实,我们把实际交易数据翻出来研究,你会发现,虽然同样难字当头,但不同城市之间的差别大到惊人。
直接亮观点:
1、2021年是二手房过去5年+未来5年里,最惨的一年;
2、二手房指导价是大趋势,势必会全国普及,但它只会影响倒挂市场;
3、城市群的未来,一定远大于单核城市;
4、长三角、珠三角城市群未来可期;京津冀、山东半岛正在急速落寞!
5、小市场的一时高潮,撑不了太久,不可信、不可期!
 

 

下面,单刀直入,直接看数据。
这是2021年全国二手房价格涨跌榜单。
——图表来源于:中指研究院
如图,左边红榜里是涨幅TOP20城市,右边绿榜是跌幅TOP20城市。
过去一年,仍有一些城市二手房价格涨幅喜人,累计超过10%:
连云港,2021年1-11月累计涨幅12.89%;
上海,累计涨幅为12.01%;
昆山,累计涨幅为11.78%;
马鞍山,累计涨幅为11.13%;
东莞,累计涨幅为10.74%;
淮安,累计涨幅10.35%;
盐城,累计涨幅为10.04%;
相反,也有一些城市过去一年二手房价格跌幅吓人,直接超过3%:
唐山,累计跌幅为5.97%;
北海,累计跌幅为5.69%;
阜阳,累计跌幅为3.85%;
石家庄,累计跌幅为3.12%;
柳州,累计跌幅为3.08%;
张家口,累计跌幅为3.03%;
你有没有发现几个关键点:
1、连云港二手房涨幅领跑全国,一枝独秀!
涨幅红榜里,一直低调的连云港,二手房价格竟然涨的最厉害,累计涨幅12.89%,跑过北上广深,甩开一大批城市。
2、长三角、珠三角,真抗打!
涨幅TOP20榜单非常集中,满屏都是长三、珠三,长三角城市占了11个,包括上海、昆山、马鞍山等,红的漂亮。
3、京津冀、山东半岛,急速落寞!
二手房价格跌的最厉害的20个城市里,京津冀、山东半岛、中原占了一半。
除了北京房价是涨的,京津冀城市群里,唐山、石家庄、张家口、秦皇岛、天津等等,一个比一个跌的猛。
京津冀里,只剩一个北京,这是事实。
 

 

2021年下半年开始,全国楼市一盘降,二手房彻骨凉。
严查首付资金、严查经营贷,二手房停贷,都在撕扯二手市场。
当然,药劲儿最大的还是二手房指导价。
二手房指导价,是房地产30年发展里,革命性的新物种。
从此,“被指导”后的二手房市场,彻底失去了自由属性。
目前,共 15 个城市出台了二手房参考价政策,包括:
第一季度,深圳率先实行二手房指导价;
第二季度,宁波、成都、三亚跟进;
第三季度,上海、广州、北京、无锡、西安、合肥、温州、东莞、金华、绍兴、衢州;
过去一年,二手房市场最大的变数,就是指导价带领下的强制性干预。
可以这么说,如果没有二手房指导价,深圳、北京、广州、成都等一大批城市,二手房价格会涨得更猛更厉害。
不信,你看。
我们看这些典型城市的二手房价格涨幅明细,图中黑色五角星标出的就是二手房指导价政策时间。颜色越红,代表房价涨的越猛;颜色越绿,代表房价跌的越惨。
一条星标折线分出两重天。
“被指导”之前,深圳、宁波、成都、西安、上海、金华、东莞这些城市,房价涨得一片通红,“被指导”后,通通强制性变绿。
为什么指导价对二手市场影响如此迅速、如此大?
原本这些城市,二手房还在一路直冲式上涨,量价都很喜人,官方指导价从天而降,一水儿的市场价8折、7折、甚至腰斩。
打开某壳等中介平台,大家看到的不再是房东意愿下的挂牌价,几百个小区、数万套房源,清一色都是指导价。
7折指导价,你要是房东你愿意把房子贱卖吗?!
官方都强制骨折价了,你要是买房人,不降价你买吗?!
好了,调趋势、控挂牌、限杠杆,一些城市一路直冲式的房价上涨,就这么迅速被二手房指导价强制按下暂停键。
很多人问,2022年会继续拉更多人头儿进入二手房指导价吗?
郑州会跟进吗?青岛会跟进吗?天津会跟进吗?武汉会跟进吗?
这个问题其实很简单。
1、市场过热、房价涨幅过大的城市,接下来都会跟进。
你问什么标准?翻统计局数据啊,这是目前唯一官方数据,也是最保守的数据,敢在统计局数据里蹦跶的、表现冒进的,都是严打目标,都会跟进。
2、迟早,二手房指导价,都会全面普及。
楼市失控30年,如今正在一步步精准化调控,二手房指导价作为关键一环,早早晚晚都要拿捏在国家调控手掌心。
3、但指导价,只会影响倒挂市场,没有倒挂的城市,根本不会有影响。
比如郑州,几乎完全没有倒挂的市场,无论有没有指导价,都没有实际影响。
 

 

最后,以唐山为例,说一说小市场的“人为高潮”。
过去一年,全国二手房跌的最惨的,就是唐山。
2021年1-11月,唐山二手房价格累计跌幅5.97%。
但在此之前,唐山的房价可是涨的最猛的,连续多次涨幅全国第一。
从2019年11月到2020年9月,唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%;
如果用一个词来描述唐山的房价走势,那就是——过山车式的涨跌。
不信,你看。
这是唐山从2015年6月到2021年12月期间的二手房环比涨幅走势。
2020年,唐山曾经因为房价涨的太猛被住建部约谈;
2021年,唐山又因为房价跌的太厉害出台了“限跌令”。
从急涨到猛跌,唐山究竟经历了什么?
唐山过去市场热到疯狂,最主要的原因在于人为控制下的,供需极度不平衡。
2014年到2017年,中心城区供地不到一百公顷;
2018年上半年,几乎无地可供;
所以,那段时间,整个唐山一有地就抢,一抢就地王;楼面价蹭蹭涨,地王唰唰出,房价月月涨,一路涨到住建部办公室,被请去喝茶。
这种局面,一直到2019年的疯狂供地中,迅速扭转。
2018年下半年到2019年,唐山土地成交总建面高达1046万方,比过去4年总量都多。
因此,2021年初,唐山房价像刹车失灵般急转直下;
原因无非三点:
1、城市缺乏吸引力,没有人口增长支撑;
2、内部市场,没有足够强的需求;
3、没有高净值产业支撑;
这样的市场,最明显的特点就是——非常脆弱!
到现在,唐山市场依旧冷的吓人,新房即便“限跌”也不受控;二手房无价又无市。
眼看它涨破天,眼看它跌回来,昙花一现,惨兮兮。
对,小市场的一时高潮,都是假象。
你所在的城市/小区,二手房市场如何?跌的厉害吗?还有涨的吗?快来留言区聊聊!

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