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领跑全国!炒房第二城,又开始了!

进入主题之前,先说一下今天楼市的大利好。
1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR):
2022年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%。
一年期与五年期双双降息,均下调5个基点,其中一年期是连续第二次下调。
在上一篇文章中,我已经说过,政策性利率MLF在1月17日下调之后,今天的市场利率必然下降。
这对资本市场来说,是大利好。目前,三大板块全线上涨。
特别是楼市。因为与楼市相关的5年期利率,终于在时隔21个月之后,下调了。
尽管从10月份开始,各大中心城市都在下调加点,降低了房贷利率,楼市已经获得了利好。但5年期利率下调,意味着利率基数下降,购房贷款成本进一步下降。
这对于将要购房的人来说,可以略微减轻一点成本。
有人计算了一下,以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例,在上海地区,利率调整前,首套房房贷利率为5%(LPR+35BP),此时月供额为5368.22元;而此次利率调整后,首套房房贷利率为4.95%。
对于已经购买了房的人,也是利好。对已经购房的人来说,如果当时贷款签约的是LPR,或者从固定转变到了LPR,那每年可以调整一次利率。
市场预测,未来还会有降准降息到来。这意味着,昏昏沉沉半年的楼市,正在走出阴霾。
 

 

下面进入今天的主题。
炒房第一城深圳,炒房第二城杭州,炒房第三城合肥,这是业内共识。
2021年,面对来势汹汹的信贷收紧,以及各种调控政策加磅,三座城市的二手房都曾上演过量价齐跌。
但一手房价格方面,除了深圳有所微跌外,杭州和合肥都比较坚挺,尤其是杭州。
透过国家统计局数据来看,过去整整一年,杭州的新房价格从未转向过,一路上涨,连涨了12个月。
最关键的是,在国家统计局几天前公布的2021年12月70个大中城市房价数据中,杭州新房环比上涨0.5%,领涨全国。
制图:城市财经;数据:国家统计局
杭州的新房火焰为何如此嚣张,为何如此难灭?
细究起来,无非两个因素:
第一,人口增量显著,购房需求托举。
杭州的购房需求,一方面是炒房需求,一方面是人口不断流入的增量需求。
最近一些年,杭州发展势头如日中天,时常被人拿来与广州一较高下。
不可否认,杭州的综合实力目前距离广州还有不小距离,但在某些方面,杭州的确可圈可点,超越了广州。
在这种背景下,再加上一线城市房价高企,很多毕业生转而进入以杭州为代表的新一线城市谋生活。
七普数据显示,杭州2020年常住人口为1193.6万人,较2010年增加近323.6万人,增幅37.2%。
这一增量位居全国前列,仅次于深圳、广州、成都、西安、郑州。

制图:城市财经;数据:各城市第七次人口普查公报

人口不断流入,不断带来购房增量需求,推动新房价格上涨。
第二,新房限价制造的与二手房价格倒挂现象,推动了打新热。
相比于增量购房需求,新房与二手房价格倒挂,是杭州新房火焰难灭的最主要原因。
新房限价,比周边二手房价格低,有套利空间。想一下,同一地段,一个新房,一个是二手房,前者价格还便宜,是你你会怎么选?
答案毫无悬念。
在这种背景下,前几年,包括杭州、西安、成都、武汉、南京等城市,经常出现万人排队摇号抢房的场景。
即便是在调控升级的2021年,杭州、西安等城市,万人摇号抢房,依旧有。
就在上个月,西安就出现了近4万人摇号抢夺1074套房的画面。
公开资料显示,4万人抢房的这个楼盘,销售均价为16320.99元/平方米,而其周边的二手房普遍超过了19000元/平方米。每平方米存在2700元的套利空间,100平米就是27万利润空间。
谁跟钱都没有仇,这样的事情,但凡有实力有房票,谁都心动。
杭州2021年年初,也上演了万人摇号抢房。当时22个新盘入市,合计约1万余套,有10万左右报名参与摇号,冻结资金1000亿元。
 

 

万人摇号抢房,杭州、西安、深圳、南京等城市动辄成千上万人排队摇号抢房,这种新房热,都是人为制造出来的。
都是新房限价惹得祸。
当然,官方对新房限价,初衷是好的,控制房价过快上涨。但仅仅对新房下手,不控制二手房,根本不顶用。反而会弄巧成拙。
2021年,深圳、广州、宁波、成都等多个城市对二手房实施了官方指导价,但在实施过程中,业主并没有严格按照价格实行,只不过银行按照这个价格给予贷款而已。同片区同地段的新房在限价之下,依旧比二手房要低。
想要消除打新热,唯有一方面取消新房限价,另一方面增加土地供应,控制地价,才能通过市场的方法,根本杜绝打新热。

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