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全国唯一疯涨的城市!调控也没刹住车!

房价大降、薪资大降、行业大裁员、房企大规模违约……
2022年开局,关于楼市的负面消息和坏情绪,依然满天飞。
房贷利率降了,山东菏泽/安徽/赣州首付都在降,南宁公积金二套首付降到30%,预售资金监管全国统一性方案已经出台……
各地楼市一片惨兮兮,全国楼市都在急切等待一场救市大暖场。
此时此刻,全国唯一一个还在房价疯涨的城市,恐怕就数银川了!
此时此刻,敢在国家统计局数据里,冒进式疯涨的,恐怕只有银川了!
2月21日,统计局公布了最新一期全国70个大中城市商品住宅价格指数,70城新房价格环比涨幅为0,这是连续4个月下跌后的第一次止跌。
70个城市中,28个城市房价是涨的,3城环比持平,39个城市下跌;
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新房涨的最厉害的城市就是——银川!
银川,涨幅1.5%;
北京、成都,涨幅1.0%;
重庆,涨幅0.9%;
徐州,涨幅0.8%;
唐山、温州、三亚,涨幅0.7%;
跌的最惨的城市就是——哈尔滨!
哈尔滨,环比跌幅1.2%;
湛江、襄阳,跌幅0.8%
天津、丹东、韶关,跌幅0.7%;
上个月刚刚低调了一次的银川,又冲上了榜首。
银川最牛的地方在于,全国行业大环境严重下沉的情况下,这个城市无论是刚需产品,还是改善产品、豪宅市场,几乎都在涨。
更细化来看,
90㎡及以下的小面积产品,环比上涨1.6%;
90-144㎡的中高端改善产品,环比上涨1.5%;
144㎡及以上的大面积改善住宅,环比涨幅最大,上涨1.8%。
果然还是银川,横冲直撞的银川,调控也没刹住车!
银川,宁夏首府,2021年GDP首次突破2000亿。
谁能想到,这样一个三线城市,房价已经连续涨了5年了!
我们看银川近几年来的房价涨幅情况。

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2017年3月以来,过去五年里,银川房价只有一次是降的,就是多次调控过后,2021年的12月。
除了这一次之外,银川的房价一直是涨的,而且涨幅还不小。2019-2021年,两年时间内,同比涨幅一直在10%以上。
2021年2月,环比涨幅0.8,全国排名第6;
5月涨幅1.0,全国排名第5;
7月涨幅1.0,全国排名第3;
9月涨幅0.6,全国排名第2;
10月涨幅0.6,全国排名第3;
11月涨幅0.3,全国排名第4;
2022年1月,涨幅1.5%,全国排名第1;
过去一年,新房环比涨幅几乎都在排名前六里。
换句话说,不管市场环境如何、调控如何,银川一直在闷头涨。
更甚至,这个三线小城,在房价上涨方面还创造了一项纪录——
2020年,银川曾以14.2%房价涨幅登上胡润2020年度全球房价指数榜单第10名,是唯一入围前十的中国城市。
这也是目前,全中国唯一一个登上胡润全球房价涨价榜的城市。
从房价5000跳到1万多,银川刹不住车了。
目前,银川全城在售楼盘不过百个,但分化极其大。
有一个明显的趋势是,银川高价房越来越多,最便宜的价格不到6000,最贵的建发阅茗轩卖到了1万5;8千以上的改善盘占比过半;价格过万的楼盘就有20多个。
这就意味着,在这座均价不到8000的城市,你每看4个盘,就有一个是一万多的豪宅。
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银川凭什么这么牛?凭什么能疯涨不停?
任何小市场的繁华高涨,无非几个主要原因:
供地太少,房子不多;
有硬需求,供需不平衡;
政策把控不严;
有购买力;
没错,银川也是这样。
先看土地。
其一:银川的住宅用地,尤其是主城区的核心地块,极其稀缺。
这个城市,土地成交结构里,工业用地占比远比住宅用地多。
这是2019年5月-2020年5月,银川的土地成交情况梳理。
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统计范围内一年里,有8个月银川的工业用地成交占比超过65%。
住宅用地交易呢?很少很少,有好几个月,银川没有成交一宗住宅用地。
向来“物以稀为贵”,极度稀缺的住宅用地,在银川自然更贵。
2021年6月份,银川有两种地溢价率高的逆天,一宗溢价率147%;另一种溢价率207.14%。
上一次出现溢价率 过百的土地成交,还是在2016年地王疯狂的那一年。
地王撑腰,地价逆天高,终究都要算到房价成本里,买单的终究还是买房人。
其二:人口增长带来的硬需求。
过去,银川常住人口是非常稳定的,每年增长约几万人。但2019年末,银川市常住人口229.31万人。一年时间,银川市人口增长了56.59万人;
这都是购房主力军。
其三:调控较晚,且并不算严。
和全国相比,银川的调控是比较滞后的,而且力度并不算大。
2021年下半年被约谈后,银川才加码调控,比很多城市晚了整整一年。
二套首付比例上调到50%,同时收紧限购、限售政策,本地限购2套,外地限购1套,限售3年;
土地端跟进“双限地”政策,溢价率控制在15%上限;
而且,银川的限售是“商品房买卖合同满3年后方可转让”,按照期房建设周期3年,这基本就等于交房即可上市交易,限售几乎没有实际意义。
一个很多人不愿面对的真相是——
小市场的人为高潮,即便暂时不跌回去,也没价值!别杠!
譬如银川,譬如唐山……
譬如已经跌回去的韶关、南充、湛江。
譬如跌得“限跌令”都止不住跌的岳阳、沈阳、昆明、江阴、株洲……
譬如已经急到需要用“降首付”来刺激的山东菏泽、赣州、南宁……
哪里有价值?
老大手掌强压着哪里,哪里就有价值。因为稍一松手,就可能会大反弹。
譬如北京、上海、深圳、杭州……
但无论如何,2022年,依然不适合投资,依然只适合自住或自用。
一切以安全为先,控好现金流,别让自己身处艰难!

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