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这4个城市,楼市将领涨?!

2月21日一大早,就有两个跟楼市关系密切的数据发布:
1、本月的LPR利率公布,1年期和5年期利率均保持不变,符合我们之前的预期。
2、统计局发布了1月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,无论是新房和二手房,环比上涨的城市都显著增加了。
先看一下利率。
2月15日的1年期MLF利率保持2.85%不变,预示着本月不太可能降息。果然,在今天早上9点15分公布的新一轮LPR利率,全部维持不变。
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5年期LPR利率是房贷利率的重要参考,所以房贷利率的“基准部分”暂时不会降息。
房贷利率是由“5年期LPR利率+加点”构成的,LPR不降息,“加点”是可以继续下降的。而且过去1年多,央行多次收紧房贷,对楼市实施了定向加息,“加点”积累的非常多。
所以,2月各地的实际房贷利率继续下降。
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上图是贝壳研究院今天上午发布的数据。
根据他们对103个主要城市的首套房、二套房利率监测,主要银行的房贷利率本月平均下降了9个基点,目前的平均值分别为5.47%、5.75%。主要城市房贷的平均放款周期大幅缩短,各地成交开始活跃。

再看一下国家统计局最新公布的70个主要城市1月“商品住宅销售价格变动情况”。

由于新房存在限价因素,再加上有开发商“做市商”,所以不如二手房更真实。
在二手房成交价格环比方面,2022年1月有14个城市出现了环比上涨。它们分别是:
北京、上海、杭州、厦门、南昌、海口、重庆、成都、昆明、西安、唐山、无锡、温州、岳阳、惠州
而在2021年12月,二手房价格环比上涨的城市只有7个,分别是:
北京、上海、杭州、长沙、海口、昆明、赣州
2021年11月,二手房价环比上涨的城市是6个,分别是:
长沙、海口、重庆、唐山、赣州、三亚
2021年10月,二手房价环比上涨的城市也是6个,分别是:
大连、海口、成都、赣州、洛阳、三亚
从环比上涨城市数量上看,情况越来越好。估计2月和3月份,会有更多城市回暖。
海口表现最为强劲,二手房价环比上涨了4个月;其次是赣州,有3个月环比上涨,但最近一个月走软了。
最近两个月连续环比上涨的,除了海口之外,还有北京、上海、杭州和昆明。
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在二手房同比涨幅方面,北京表现最为突出,今年1月比去年1月同比上涨了8%,在70个城市里位居第一。
海口二手房同比涨幅名列第二,涨7.2%;上海同比涨幅第三,为5.8%。
涨幅前三名,是中国政策最特殊的三个城市,一个是首都、一个是直辖市、一个是自由贸易港的省会。
二手房同比跌幅最大前三名,分别是:牡丹江、南充、安庆,都是人口竞争力不强的三四线城市。
新房方面,过去几个月环比上涨的也不断增加。比如2021年11月,只有11个城市环比上涨,12月增加到20个,今年1月增加到22个。
新房同比涨幅最大的三个城市是:重庆、银川、长沙,都是直辖市或者省会城市。
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跌幅最大的三个城市是:大理、秦皇岛、常德,也都是人口竞争力不强的三四线城市。
无论是新房、二手房的表现,都符合我们之前的判断:有显著人口流入的、高级别城市,更有竞争力。这一轮对房地产的放松,可能是逃离普通三四五线城市的最后时机。
综合上述数据,我们大概可以判断出:当前楼市最热的城市是海口,北京、上海也在回暖的路上。杭州、昆明、重庆、银川、长沙也有回暖迹象。
另外,没有纳入70个城市的苏州,由于此前几年涨幅不大,再加上最近降息力度较大,今年也有上涨潜力。只是苏州的回暖,被突发疫情打断了。但这种打断,反而会让苏州今年上半年的楼市政策变得更加宽松。
最后的结论是:
2022年上半年最值得关注的四个城市是:海口、北京、上海、苏州。这几个城市很有可能是上涨第一梯队,其他几个城市(重庆、杭州、昆明、银川、长沙等)是第二梯队。
看好北京、上海的逻辑是,这两个城市改变了之前“拒绝进一步做大”的思路。
上海发力发展5大新城,从1个超大城市变成了“1+5”的城市综合体,进一步把长三角的红利吸附到自己身上,这在去年已经开始见效,去年上海汇聚的资金增量接近2万亿,超过北京,也超过了“深圳+广州”。
北京也不再单边“纾解”,拿下了自贸区、服贸会和北交所等大利好,就连汽车生产线都开始争取落地。对人才落户也有所放松,7大名校本科只要找到工作可以直接落户。再加上北京过去几年房价调整充分,有较明显补涨需求。
海口是因为海南的自贸区政策太特殊了,海口是海南经济功能的主要承载区。海南过去几年不断回收闲置土地,控制填海,未来楼市供应量不增反减。随着“封岛”日期越来越近,海南楼市开始出现上涨压力。
苏州经济转型比较成功,表现在发明专利获得量和IPO增量都非常优秀。2021年,苏州新上市公司家数超过了广州、成都、南京等城市,跻身内地城市前六。
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苏州房价在同类城市里有洼地效应,再加上今年房贷“加点降息”力度极大,所以2022年楼市值得看好。

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