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现在,连重点省会城市也开始救市了!

中国楼市发展至今,一共诞生了两次大行情。
第一次是2008年,起因是美国爆发金融危机。
为了提振国内经济,房地产被强力刺激。
财政部宣布首次购房契税下调到1%,暂免印花税和土地增值税。
央行宣布,贷款基准利率打7折,最低首付调整为20%。
第二次是2015年,起因是2008年的强刺激导致了大量的楼市库存,积重难返之下,酿成经济三大负担之一。
然后,中国开启一轮庞大的棚改货币化。
所谓货币化,就是将城市棚户区进行拆除,给予拆迁户现金补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。
配套政策是,首付再次降到了20%,利率7折。
这等于是一边定向往房地产放水,一年降低买入门槛,堪称史无前例。
然后,中国楼市就开启了史上最大的量价齐升时代。
这两个大行情,是很多人都经历过,也都记忆尤新的。
很多人因为形成了一个固定的概念:降首付和降利率,一旦重出江湖,就预示着救市要来了。
而就在最近,这两个信号真的都出现了。
首先是菏泽,菏泽传出的楼市新政是:
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在菏泽之外,已经公开报道过的城市,还有重庆和赣州,全部是首付款比例调整为20%。
在此之外,就是利率下降。
这些信号的意义,是在于对于政策的试探。
在2016年10限购出后,我们见过了太多的政策一日游。
但重点在于,菏泽这一次并不是,而是实际已经落地的救市政策。
这是一个积极的信号,按照各地政府最喜欢的观望情节,菏泽的口子只要放开成功,下一步就一定会有更多的城市跟进。
就在菏泽政策曝出之后,第一个明确救市的重点二线城市出现了。
这就是郑州。
在2016年7月到9月,郑州楼市狂飙了三个月之后,迅速走向了下行路径。从2017年下半年到今天,一路阴跌了整整5年。
可以对比的是,一直以来的竞争城市西安,从2017开始连涨五年。2016年郑州人去西安买房,6000一平,几年后出手时,均价超过了18000。
还有合肥,以黑马姿态横空出世,楼市连涨五年。
杭州,叠加科技和城市红利,连涨五年。
苏州,从2015年第一波行情开始启动,至今已经是经历了两轮上涨行情。
但是郑州却萎靡了很多年。
后来又遇上了2021年的大水和三轮疫情,更是将整个市场几乎陷入冰冻。
2月18日,郑州发出了救市的积极信号。
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总结起来,这份讲话的核心有两点:
一是给市场注入信心;
二是去库存。
楼市除了居住属性,等于半个金融市场,疯狂和恐慌,都只不过是市场情绪向左走还是向右走。
所以信心和预期比什么都重要。
而郑州楼市目前最需要的就是希望和信心。
郑州市长的讲话,无疑是要给市场注定一针强心剂的作用。
但是郑州的强心剂并不好打。因为长久以来对楼市和城市所形成的悲观情绪,已经成为主流情绪。
要调整这种情绪,必须用重药。
在郑州的救市政策中,大概有三个核心点:
一是人口。
今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑,这些留郑大学生如果三年内买房,需求总量预计超过1000万平米;
郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房,未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。
仅此两项,差不多就能把郑州商品房存量消化掉。
长久以来,武汉也好、成都也好,发展的核心逻辑之一,就是通过城市化不断做大做强区域首位度。郑州也是如此。
毋庸置疑的是,这样的发展逻辑中,人口正是一切的基础,甚至比产业都重要。
因为当一个城市没有产业的时候,靠人口流入,从而进行资源和资金的虹吸,就是发展的最核心关键。
第二是政策。
郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施,鼓励市民卖小买大、卖旧买新,拉动市民改善型住房消费。
这对于郑州市场来说,是最积极、也最重磅的一个救市信号。
一直以来,郑州在二手房交易中,所执行的都是全国最重的20%差额税。
在中国境内,执行这一税额的城市只有两个,一个是北京,一个是郑州。
长期以来,这个政策是最被郑州民间看不懂、也看不明白。最近的消息一处,很多人开始揣测郑州20%的差额税终于要取消了。
此举,将有利于促进大批的置换需求,从而带动市场活力。
第三个点是货币化安置。
这一次的信号明确指出,要大力推动货币化安置。
2015年的行情已经证明,货币化安置等于是直接向楼市定向放水,这是能促进楼市活力的最有效手段之一。
至此,至少在未来两到三年,郑州楼市的救市三大利器已经基本明了了。
留住大学生,等于留住了庞大的刚需人口;
货币化安置,等于是定向释放强大的需求;
取消差额税,等于是注入了强大的流动性。
这是一个三维一体的救市体系。
眼下正是中国楼市政策的一个窗口期。
可以确定的是,2021年三四季度的经济下行,基本等于是被房地产拖累。
并且这种拖累至今都没有缓解。
但是2022年经济的最核心任务,只有一个,就是稳增长。
稳已经成了政治任务。
而在这其中,房地产恢复正常增长已经成为稳增长的关键因素。
在这种情况下,就诞生了一个楼市政策的窗口期。
这就是之前我提过的,今年的整体趋势应该分上下两个半场:
上半场是短线投入以求快速提振、恢复经济稳增长的政治任务,这就是基建和房地产的作用;
在经济增长企稳之后,基建之类的手段就会迅速退场。恢复到经济转型大框架下的高新科技,以及各种长效机制为主要投资。
所以,上半年的政策宽松期和金融宽松期,叠加货币大水,会让很多城市诞生机会。
比如说,上海楼市和苏州楼市都已经启动了。

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