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地产并购,楼市供给侧改革会不会让房价暴跌?

这次情况很不同。
今年的楼市出现了前所未有的逻辑,也是意料之中必然发生的逻辑。
去年年底开始有形之手主张地产商相互并购,这有点像2015年那波供给侧改革。
背景很简单,就是整个地产产能严重过剩了,后面根本没有这么多年轻人去填这么多新房子。
因此,严控总体地产开发产能,让头部的吃掉中小地产商,让经营好的干掉经营不好的。
这样既可以解决去年下半年皮带哥这种疯狂高周转的风险外溢,也可以实现总体产能严控。
这就像你现在要去开一根新的水泥产线,没有各种审批通过,或者是其它地方的产能置换到新的地方的产能,根本是不可能的。
然而,我们需要知道,中国的地产涉及的影响很广,我们这里还单指一手市场。
首先,各地土地财政就靠它们,不少地方财政收入的7~8成就是来自于地产开发。而当地的锅有企事业单位的工资、公务部门的收入、养老保障等等,都非常依赖这笔钱。
其次,建筑业长期是中国GDP的主要贡献者,地产固定开发下降,意味着建筑业长期进入行业寒冬,注定会影响GDP和就业。
再次,没有人拼命拿地,那就没有这么多贷款诉求,银行怎么办?
还有,每年大量流动性投放,不去地产是可以,那么去哪里?产业升级,还是物价?如果是产业升级,那就是全部用于生产,消费怎么办?
近期A森还特地查了一下2021年的数据,确实令人印象深刻。
受房企融资及楼市调控收紧影响,2021年下半年起土地市场迅速降温,全国2021年土地出让金同比仅微增3.5%。云南、河北及海口、昆明、石家庄、沈阳等城市2021年土地出让金均两位数下降,北京、上海、贵州等较快增长;多地对2022年卖地前景不乐观,调低预算收入目标。
很明显,地产商躺平,首先郁闷的竟然是土地财政。
那么问题来了,在并购的大趋势下,也就是在楼市供给侧改革严控产能的背景下,未来全国大多数地区卖地难将成为常态,怎么办?
真的像某野鸡奥派说的那么简单,涨价去库存拉升来解决吗?
奶义务!
水泥可以涨价去库存,钢铁可以涨价去库存,唯独房子不能随意如此。
事实上,涨价去库存在很多三四五线早就上演了,又不是第一天了,但是,后继早已乏力。
楼市已经上升到人口、稳定等诸多重大问题,不可能随意来一波2015~2017年那样的操作。
而且,在产能严控的背景下,活下来的头部房企注定是回归核心城市,而不是坚守三四五线和弱二线。即使你原本是强二线,在本轮疫情打击下不能证明自己的“强”,也会被抛弃。
以上不是A森随便说说的,大家有空自己去查看一下去年第二轮集中土拍至今的数据就一目了然了。
换句话说,供给侧改革确实是强者恒强、强者更强。
但是,楼市的供给侧改革只是利好核心城市,而且是长期利好,却是对其它大部分城市利空。
中小企业是可以淘汰、倒闭的,中小城市却不能,这个就是很大的特殊性。
事实上,非核心城市不仅不能被淘汰,还要长期输血,逐步成为僵尸型城市。
那么,这些非核心城市将来从哪里来的钱去输血给它们?显而易见,只能是核心城市创造了财富,然后,用各种直接、间接的转移支付去救它们。
这也就意味着,核心城市只能“更加赚钱”,否则自己都养不活,如何还要养人家?
2018年至今,A森一直强调,未来核心城市楼市雪坡极长,道理就在这里。
不少朋友可能会说,核心城市太贵了,但是,请不要忘记,核心城市之间也是有价差的。比如,你去成都置业总价就要明显低于杭州的置业总价。
因此,城市之间的不同选择,也是一种谋生之道,有何不可?
这里面有一个认知陷阱,就是今年会拼命推出各种保障房。
从金融资产保值跑赢通胀的角度来说,这类资产金融属性差、流动性差,溢价空间非常有限。
事实上,保障性住房,是财政亏钱的东西,如何可能让你持有者获得重大利益?当然纯自住需求另当别论。
进一步而言,今年的保障性住房的推出,规模相当大。我们的理解是要换个角度,就是直接由地方给房企订单,而不是简单的以前市场化开发那套。因此,这明显是重生产、轻消费的一种打法,未来还是产能过剩。只不过,这是消费降级下的产能过剩。而且,这还会放大财政压力,其长期影响必须跟2018年允许房企大规模对外发行高利率美元债的长期冲击力度相同看待。
本轮地产商的困境,估计后面最重要的解除警报方式,就是放水让部分头部企业(央企)进行大规模的并购。
这样既可以拆雷,也可以肉烂在锅里,更可以全国收缩产能。
这就是明牌!
不过,这到底允许增加多少杠杆来解决这个问题,不好说。
这里面的核心问题是,如果产能被压制,意味着长期更多地方连土地财政都没法玩,因为没有这么多开发商来拿地。这可能是本轮并购式解除警报的一个悬案。
楼市供给侧改革 = 中国内需之母长期内生萎缩
如果不能制造局部行情,则很容易产生全局性的经济冲击。
这就像美股,去年下半年至今,超过1/3的股票都已经腰斩。可是,头部少数科技股必须坚挺,这就可以稳住美国的内需和美股本身。
未来中国楼市也就只能如此,否则内需一旦萎缩,外需又动不动干架,这后面怎么办?
从这个角度,未来人和人的分化、分层只会越来越明显。
也因此,A森对于投资者的疾呼是,要有长期视野,要踮起脚去尝试核心城市强势板块的商品房。
笼统的评价房价涨跌,早已不可取。
真正明智的做法是,往上,不断的去拥有优质标的。
楼市供给侧改革,是少数城市进一步走向伟大的起点,更意味着是部分人的胜利!
它的提出意味着,现在是尽快出清手中非核心城市标的的最后窗口期,更是增配核心城市标的的关键窗口期。
骂娘很爽,可是不能改变家庭财富的基本面。
市场是一个充满博弈的地方,基本面的趋势如今已经定格,剩下来的只是行动。
楼市这次是玩新东西了,一个更加分化的时代来临了!

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