导航菜单

2022年的楼市,哪里会启动,哪里别投资?

年后这段时间,全是楼市放松的消息,但以此就来判断房价要涨,绝对是外行。
每个城市的经济实力不同、购买力不同、楼市周期不同、政策力度不同、炒房氛围不同,所以楼市走向必定各不相同。
今天,我就在宏观上把大多数热门城市的2022年楼市趋势分享出来,方便大家提前做好准备,精准操作。
上周,我在朋友圈和微博里发了两条信息:一、郑州可以抄底了;二、上海正在快速回暖。
2月15日召开的郑州市委工作会上,郑州代市长宣布了两个重磅政策:
一、计划降低二手房交易个税。也就是说执行多年的差额20%个税有望取消,改为绝大多数城市通用的按照成交价1-2%来缴纳个税,这个减税政策力度极大。
二、推进货币化安置。大家应该都明白,棚改货币化是2015年这轮超级牛市的主要推动力之一,更是二三四五线城市房价翻倍的最大推手。以上两个重磅政策叠加,从2017年高峰阴跌至今的郑州必定触底反弹,要抄底的可以行动了。
目前上海的楼市行情如下:
一、二手房成交量快速增长,热度超过了年前的1月份,我预计3月份成交量应该能达到2.5万套。小阳春会很热,价格会上浮。
二、房价目前暂时没有明显涨幅,但是新挂牌价格明显提高,房东普遍心气很高,接下来就是上下家的博弈期。
三、很多银行都可以做到产证出来后一周放款,最快的3天。首付款来源审查变松,流水覆盖月供2倍也不强制要求。四、调控和信贷政策没有丝毫松动。一旦放松,房价会再次大涨,所以管理层必定谨慎。
2月23日,上海公布了2022年第1批40块集中供地的房地联动价,通过比对,2023年的新房开盘价格没有明显上涨,只是少量项目的价格根据地段、品质和容积率差异有些许调整而已。
2022-2023年上海新房不涨,三价就低不放松二手房杠杆加不上,经营贷继续管控,这样,上海房价就不会大涨。所以,从目前来看,上海只是回暖,还不具备大涨的政策基础。
我在上篇文章里说过,2022年一线城市楼市热度从高到低依次是上海>北京>广州>深圳。
目前给大家的操作建议就是,北上广的刚需和置换,有钱的就现在买,没钱的就明年再说,不必匆忙入市,反正不会大涨。
近来咨询我购房事宜的好几个北京上海读者,都是现在手头资金不足,年底可以再多几百万,但是怕目前房价再次启动,现在想先买个低总价的房子上车。
我的建议很明确:低总价房子品质差增值差,今年京沪不存在大涨行情,没必要着急入手烂房子,年底资金多了再买。退一万步讲,即使京沪政策明显松绑,房价启动,那时再入手也来得及,我会在文章里及时提醒大家的。
深圳目前还是寒冬,新房二手房成交量都是创记录的新低。上周宝安区又开始落实多校划片,导致家长维权严重,学区房具有高度不确定性。深圳的建议就是:除了地段好的倒挂限价新盘,其它刚需置换投资一概不动,继续观望。
2020年时,我曾经在多篇文章里说过:2020年是楼市分化元年!分化的表现就是,有的城市涨有的城市跌,有的板块涨有的板块跌。
2020年初,我告诉大家赶紧买房,疫情后房价要大涨。2021年初,我警告大家,房价大涨马上结束,不要高位接盘。新来的读者可以回去再翻看下我那时的旧文。
2020年开始大涨,2021年下半年遭遇调控开始下跌的热点二线城市有:杭州、南京、宁波、合肥、东莞、佛山、厦门、成都、西安。
以上这些城市除了西安是之前已经连涨5年之外,其它都是在2020-2021年这轮小牛市中大涨又大跌的城市。
这9个城市都是房产投资的优质城市,长期看涨,但是这轮行情已经严重透支了需求和购买力,并且它们有一个显著特征就是都有明显的房产周期,并且紧跟一线城市的牛熊行情,一线涨才会涨,一线跌必定跌。
这9个热点二线再加4大一线城市,可以说是政策最敏感的城市,并且跟随政策周期形成了明显的房产周期。只要政策刺激,房价必定上涨,只要收紧调控,房价必定下跌。
2022年,以上9个城市政策不会松绑,所以房价不会大涨。刚刚才跌了半年,如果再涨就不是楼市问题,而是政治站位和立场问题。
操作建议很明确:急切的刚需和置换可以入,纯投资观望政策尺度。
苏州、郑州、青岛、济南,这4个城市房价都是连续阴跌3-4年,并且在2020-2021年这轮行情中完全没涨。
苏州主要是2019年连续三次重磅调控打压太厉害,所以阴跌至今,而且2019年那次涨幅太高,需求已经释放,所以2020年没有启动。去年底苏州翘尾,但是年后疫情导致2月份成交量还是比较惨淡。
不过苏州已经多次下调房贷利率,并且目前相城区和昆山已经放开了限购,非户籍可以通过人才编码来破限购买房。所以,作为地表最强地级市来说,苏州今年触底回暖是没有异议的。
郑州前面说到了,大幅降低二手房个税和货币化安置,这两大绝招托起楼市毫无悬念。
青岛和济南,经济实力和购买力问题不大,但是目前缺乏政策利好加持,比如2018年上合青岛峰会。假如今年调控不明显松绑的话,继续冷下去的可能性还是比较大。
重庆在2021年第一轮土拍火热的触发下,上半年楼市火爆,量价齐涨,但是下半年开始的调控和信贷收紧,让重庆楼市被迫中断。
很显然,重庆的需求根本没有完全释放。一万多的均价与直辖市的地位毫不匹配,而且外地人完全不限购,无户籍、无工作、无企业的三无人员贷款也可以通过渠道解决,长期看,重庆的楼市潜力很大。
所以,2022年的二线城市中,我最看好的就是苏州、重庆、郑州,刚需、改善、投资皆可入。3月份,我计划亲自去重庆调研,大家请耐心等待我的报告。
天津、太原、昆明、贵阳、石家庄、南昌、南宁房价阴跌数年。
这7个弱二线城市经济体量不行,购买力弱,需要有非常大的政策刺激才能启动,需要有全国性的大牛市推动房价才能涨,比如像2008年经济危机救市和2015年的去库存棚改。
2020年以后,各城市楼市分化加剧,这7个城市就是典型的向下分化的城市,长期的楼市潜力我不看好,纯投资不建议,最多持有当地核心地段1-2套豪宅即可,闲置资金还是选择更有潜力的城市投资为好。
东三省的长春、哈尔滨阴跌多年,沈阳去年已经涨到高位开始回调,大连接下来最好的状态就是横盘。长期看,这4座东北大城市都不建议纯投资,钱和人还是尽量往南方转移吧。
以徐州为首的苏北5市以及南通,之前几年涨幅过快,去年上半年到顶已经开始回调,刚需投资现在入手就是妥妥的高位接盘,套牢时间可能会较长。
最后,再给大家普及3个投资万人坑的城市:惠州、中山、宁波杭州湾。5年前买惠州和杭州湾的现在还没解套,新韭菜千万别入坑。中山的马鞍岛、火炬开发区受深中通道炒作严重,自住投资必须绕道。
美联储的加息还有俄乌战争,会在一定程度上制约我国货币宽松的空间和力度,所以,我们降准降息是赶早不赶晚。接下来3月份可能还会降准降息,本周召开的全国两会也会有楼市利好,但是大家必须擦亮眼睛,哪些城市值得投资,哪些城市必须规避,一定要做到心中有数。
2020年开启的大分化时代注定了,对于广大非核心城市的普通人来说,未来抗通胀只有跨城投资一条路可走。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群