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重磅!最猛楼市新政来袭!这个省会城市全面放松了

2月21日,多家权威媒体同时发布了一则重磅消息,那就是郑州代市长关于“郑州楼市危机”的公开回应。
 
  面对“郑州楼市危机”,郑州代市长给出了三个具体的建议解决方向:
 
  1.推进郑州都市圈1+8城市政策互认,每年吸引约20万大学生,支持外来务工人员买房。
 
  2.降低交易税费。
 
  3.大力推进货币化安置。
 
  当时,郑州代市长还算了一笔账说,郑州楼市目前有些困难,但只需要上面中的两项政策,就能化解掉郑州现有商品房的“去库存”压力。
 
  一是通过新的人才政策每年吸引至少20万大学生,这样一来,预计三年新增需求1000万平方米。
 
  二是即将出台鼓励外来务工人员买房新政策,预计两年内新增需求2000万平米。
 
  两者合计3000万平米,按照一套房平均100平米计算,单这两项纯外来新增需求就是30万套,再叠加现有人口改善购房需求,毫无疑问将对郑州楼市产生超级冲击波。
 
  
 
  因此,消息一经发布,迅速成为楼市热门话题,全网疯传。
 
  原因无他,因为和山东菏泽、广东惠州、江西赣州、四川达州这些名不见经传的三四线城市相比,郑州这座城市地位实在太特殊了。
 
  郑州不仅是中部人口大省——河南省的省会,而且还是9个国家中心城市之一,是GDP过万亿、人口超千万的实打实的二线超级大城市。
 
  和三四年前烈火烹油的火热市场相比,当下很多城市的楼市确实冷清了很多,成交下滑,土拍遇冷,财政吃紧,无数城市憋着劲想放松楼市调控。
 
  但在“房住不炒”的大背景下,大家都只能是你看着我,我看着你,谁也不想做第一个出头的那只鸟,尤其是关注度比较高的一线城市和省会城市。
 
  因此,当郑州这只楼市大鸟伸出头来之际,无数目光瞬间聚焦到了它的身上,大家都在紧张地盯着,看郑州方面这次的表态,会不会被上面敲打甚至喊停。
 
  不过,大家没有等到郑州方面这次表态被叫停的消息,反而是很快等来了郑州关于这次表态的具体落地执行政策。
 
  1
 
  2月28日,郑州以官方红头文件印发了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》。(以下简称《通知》)
 
  这篇《通知》比较长,一共涉及5项19条,从内容上看,应该说是一篇实打实的全方位“救市良药”了。
 
  从购房者、开发商、银行、地方多路同时出手,包含了购房资格、贷款利率、土地供应、金融政策、拆迁安置等,几乎涵盖了参与楼市的各方面和全过程。
 
  在这19项措施里面,有5项,触及到了楼市调控的本质,也摸到了这一轮调控的“红线”,可以说差不多是核弹级别的政策了。
 
  第一,放松限购。
 
  《通知》第三条规定,对于子女在郑州工作的,鼓励老人来郑州投亲养老,并且允许投靠家庭新购一套住房。
 
  就是不管你之前家庭有多少套住房,即使已经超过三套、四套或者五套,都没关系,均可以再增加一套购房资格,这就相当于变相放松了限购。
 
  而值得注意的是,《通知》并没有对怎样才算投亲养老作出界定,是把户口迁移过来算,还是长期居住在这里算?亦或者一年住半年才算?
 
  在这种情况下,理论上只要把老人接过来,哪怕只是住一个月,也是可以算投靠养老的。
 
  这样一来,郑州之前以家庭为单位的三套限购政策,就相当于形同虚设被突破,都增加到四套了。
 
  第二,放松限贷。
 
  《通知》第十二条规定,对于已经贷款买过一套房的家庭,在还清贷款之后,再次申请贷款买房,按照首套房贷政策执行。
 
  之前的政策是只要有过一次贷款记录,无论结清与否,都算二套,首付比例一律按照6成执行。
 
  政策调整之后,按照首套执行,那么首付就只需要3成,减少了一半,相当于增加了一倍的杠杆。
 
  这也摸到了楼市调控的“红线”,那就是从“认房又认贷”放松到“只认贷不认房”了。
 
  
 
  从上一轮楼市调控收紧的效果来看,限购和限贷属于大杀器,在所有的政策中威力是最大的,因为限购直接从根源上抑制了购房需求,而限贷则直接打掉了楼市的杠杆。
 
  这也是为什么北京和上海这两座一线城市自从2011年首次启动限购之后,就再也没有放开过的根本原因。
 
  郑州这次在限购和限贷两方面同时放松,尺度之大,应该是从2017年以来全国首次。最近一不小心上了热搜的菏泽、赣州、重庆,也都是在贷款利率和首付比例上做文章,同时在限购限贷上做文章的,郑州是第一个。
 
  第三,鼓励拆迁货币化安置。
 
  《通知》第十四条指出,实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主,对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。
 
  拆迁是一夜暴富的代名词,为此也产生了很多段子,比如房子一移,兰博基尼;房子一扒,帕拉梅拉;房子一动,揽胜运动;拆字一喷,立提大奔。
 
  之前拆迁,很多都是以补偿安置房为主,货币补偿为辅。郑州这次提出,鼓励拆迁货币化安置,就相当于直接给钱,让拆迁户拿着钱去买房。
 
  这个政策,和前几年大家熟悉的棚改货币化政策非常类似,就是增加新的购房需求。棚改货币化的威力,想必很多城市的购房人都领略过,动静最大的应该就是2017年和2018年的杭州。
 
  当时杭州正值大拆大建时期,也是加大了棚改货币化安置力度,于是市场上一夜之间冒出无数手握千万拆迁款的拆迁户,买爆了杭州大大小小的售楼部,也给当时本已经异常火爆的杭州楼市火上加了一把油。
 
  因此,可以预见,在拆迁货币化安置推进之后,这些有钱的购房刚需拆迁户,将产生巨大的购买力。
 
  第四,降低开发商保证金比例。
 
  前面三项,都是为购房人量身准备的,而这一项,则是为开发商特殊定制的。
 
  《通知》第五条规定,开发商土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20%,土地出让金也可以在成交后1年内分期缴纳。
 
  比如,假设一块地挂牌价是10亿,那么下调后保证金只需要2亿。这就大大降低了对开发商的资金要求。
 
  同时,对于成交后1年内分期缴纳土地出让金,这个也是极大的利好,特别是对一些高周转的开发商。
 
  
 
  比如碧桂园,一个楼盘开发周期甚至能做到半年,这也就意味着,一些高周转的开发商,拿地之后,房子都卖完了,土地出让金还可以不用完全缴纳,那样就可以用这些资金继续拿地,滚动开发,相当于给开发商也加杠杆了。
 
  对于资金紧张的开发商来说,也是极大的利好。
 
  第五,定点减少土地供应。
 
  前四点是针对购房者和开发商的,这一点,则是针对郑州市自身的。
 
  《通知》第五条规定,在商品房去化周期大于18个月时,适度减少住宅用地供应。这项措施,就是从供需比例上进行调控。
 
  经济学基本原理告诉我们,一切商品的价格,本质都是由供需关系决定的。
 
  这一点,在之前合肥楼市上就充分验证过,2017年2018年的时候,合肥楼市在短时间暴涨,然后迎来全国范围的调控,合肥房价进入横盘下跌通道。
 
  2019年,合肥降低了土地市场供应,特别是之前大热的龙头片区政务区,一咬牙,全年硬是一块地都没有供应。于是2020年下半年,合肥楼市强势回暖,之前土地零供应的政务区,由于供应极度紧缺,再次被市场爆炒而领涨。
 
  因此,千万不要小觑了楼市减少供应的潜在巨大威力。理论上,当供应趋近于0的时候,价格可以飞上天。
 
  上述五点调控,涉及购房者、开发商、银行和地方政府四方,可以说和楼市相关的各个方面都覆盖了,算得上是全方位的考虑了。
 
  2
 
  和全国大多地方不同,郑州楼市还有一个非常特殊的政策,那就是20%的二手房交易差额税。
 
  比如一套房子,买入价是50万,卖出的时候是100万,那么需要缴纳的税就是100万减去50万,然后乘以20%,也就是需要缴纳10万的税。
 
  而在全国绝大部分城市,二手房交易税费基本都是以成交价为基数,按照首套1%,二套2%,三套以上3%来征收的。也就是100万的房子,首套的话,只需要交1万的税。
 
  而郑州需要缴纳的税费是10万,两者相差10倍,因此,这种20%的差额税,对于抑制投机炒作效果是很明显的。
 
  目前,执行20%差额税的城市,除了郑州之外,只有北京了。这也是为什么最近两年,北京房价涨幅低于深圳和上海的重要原因之一。因为北京房产的交易成本远高于深圳和上海,对于投资投机性购房者非常不友好。
 
  而最新的消息是,郑州在20%的差额税上,也有了明显的放松迹象。
 
  
 
  这两天,郑州本地一家媒体爆出了一个消息,其在郑州郑东新区税务局的房屋交易税收询问记录上发现:
 
  只要卖房人无法提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证,那么就可以按照核定比例1%征收个人所得税。
 
  当然,如果卖房人能够提供上述凭证,则按照差额的20%征税。
 
  而能否提供相关凭证,主动权完全在卖房人这里,只需要卖房人自己选择,作出承诺即可。没有凭证也不影响交易。
 
  面对这两个选择,如果不是脑子有毛病不会算数,或者是嫌自己钱多没地花的人,其他人应该都知道怎么选择吧?
 
  这样一来,和之前的老人投靠子女可新买一套房子让三套限购形同虚设一样,套在郑州楼市上的20%差额所得税也相当于就此解锁了。
 
  唯一不同的是,前者是官方红头文件确认的,而后者目前还是处于媒体和中介私下传播。但后续执行的可能性还是很大的,因为之前郑州代市长在回应的时候就已经吹过风,释放过降低交易税费的信息了。
 
  在多重利好之下,最近郑州楼市也出现了明显的变化,很多售楼部又开始热闹起来,看房人数和成交套数相比之前成倍上涨,回暖信号非常明显。
 
  3
 
  郑州不是这一轮楼市救市松绑的第一个,但却是省会城市和二线城市中的第一,也是力度最大的一个,远超重庆、苏州、赣州、惠州。因此,其引发的关注度和对楼市调控政策产生的影响非同寻常。
 
  心理学上有个理论叫“破窗效应”。同理,如果郑州这次全面救市松绑政策没有被叫停的话,那么很多城市必然也会纷纷效仿,毕竟大家都过了好几年紧日子了,都憋着一股劲,想对楼市松绑。
 
  比如同为省会城市的哈尔滨、沈阳、太原、石家庄、昆明、贵阳,以及计划单列市青岛,这些城市房价也跌了三四年了,郑州有困难能够出台政策,它们也有难处,为什么不能?

  
  又比如同为中心城市的天津,楼市比郑州还惨,已经跌跌不休快五年了,跌幅比郑州更大更惨,郑州能出台政策,天津为什么不能?
 
  还有历来都不是太老实的深圳,是不是也可以打打擦边球,变相放放水什么的?而且,最近实际的贷款利率已经降低到5以内,市场上贷款中介也悄悄地忙碌起来了,各种贷款中介的电话明显增多。
 
  因此,郑州作为二线省会城市的这一举动,对楼市将产生巨大的冲击波,因为它打开了从严调控的潘多拉魔盒,而楼市的潘多拉魔盒一旦被再次打开而没有被叫停的话,届时将会是什么样的情形,就真的很难预料了。
 
  对于2022年楼市市场即将上行的趋势,大家普遍持一致看法。当然,楼市也不会普涨,在人口、金融以及监管长期的三重压力与作用下,如何才能买到心仪的房子,如何才能更好地做到置换,需要的技能也越来越多

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