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那个被虐五年的城市,终于被奶了一口

昨天,第一个把“调控放松”写进红头文件的城市诞生了。
 
  对,就是郑州。
 
  ——一个楼市被虐了五年的城市。
 
  过去五年,郑州楼市有多惨?
 
  2017年,有个朋友在郑州永威城买了套房,总价173万。前两天,同小区挂出去一套同户型的房源,总价168万。
 
  五年,还是中国楼市相当火热的五年!
 
  郑州的一套房,跌了5万。
 
  我大概盘算了一下
 
  ——过去五年,西宁的涨幅都比郑州高。
 
  西宁的朋友说,说归说,别骂人,拿我跟郑州比什么。
 
  1
 
  被虐五年的城市,终于被奶了一口。
 
  昨天,郑州发布了一条红头文件
 
  ——关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知
 
  
 
  这是全国第一个省会级城市,以红头文件的形式,适当松绑当下的楼市调控政策。
 
  ——别家的松绑是,我不说你能做。
 
  ——郑州的松绑是,我不装了,我摊牌了。
 
  更重要的是——
 
  松绑的力度,不小!
 
  常规的政策,比如保障性住房、公积金异地提取、提高住宅品质等不疼不痒的政策,咱就不多说了。
 
  咱们只捞重点。
 
  第一、购房补贴。
 
  博士、硕士、本科、专科以及技工学院的高级工,在郑州就业创业的——
 
  购买商品房,给与购房补贴。
 
  具体是多少,文件中没提。
 
  但这是目前为止,全国第一批给专科和技工学校高级工,提供购房补贴的二线城市。
 
  急,贼急。
 
  第二、限购变相松绑。
 
  郑州这次限购松绑的方式,相当刁钻。
 
  没有走常规的“抢人大战、落户买房”式的放松,而打起了老年人的主意。
 
  ——子女、近亲属在郑工作、生活的,老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套商品住房。
 
  也就是说,假如你在郑州工作,且已经用完了所有的房票
 
  ——把父母户口迁进来,就能再干一套。
 
  这种曲线突破限购的方式,也是目前全国二线城市中的首例。
 
  急,贼急。
 
  第三,鼓励金融机构降低房贷利率。
 
  引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款的投放,下调房贷利率。
 
  对降低个人房贷利率的金融机构,在政府新增财政存款和基金账户等存放方面,给予优先支持。
 
  上面两句话,该怎么理解?
 
  哪家银行的房贷利率下降,政府的钱就优先存在哪家银行。
 
  拿出了地方的钱,鼓励银行给房贷降息。
 
  这也是全国一二线城市中的首例。
 
  急,贼急。
 
  第四,降低二套首付比例。
 
  此前,郑州二套房的官方认定规则是——
 
  无论是否结清,只要有贷款记录就是首付6成。
 
  这次的红头文件中,下调了二套首付比例——
 
  拥有一套住房且已经结清贷款的家庭,二套首付比例按照首套算,首付3成。
 
  最近降低首付比例的城市的确不少,但大都是银行自发,偷摸进行。
 
  郑州是为数不多的以公开文件的形式,下调了二套的首付比例。
 
  急,贼急。
 
  第五,重启货币化安置。
 
  对,全国已经收紧近3年的拆迁货币化安置,在郑州重启了。
 
  这份文件中,关于货币化安置的语气,相当明朗——
 
  坚持以货币化安置为主,鼓励拆迁群众选择货币化安置。
 
  根据郑州现有的旧改拆迁情况,未来郑州还将至少有14个中大规模城中村等待拆迁。
 
  14个城中村,数万户村民,货币化安置……
 
  数万个房子被拆,只剩下钱,嗷嗷进场的原住民……
 
  急,贼急。
 
  第六,加大释放开发贷,调低竞拍保证金,分期缴纳土地出让金。
 
  想救市,只给购房者发福利还不够,也要给房企发福利。
 
  缺钱?
 
  那我鼓励银行加大开发贷的投入。
 
  钱不够,想拿地?
 
  保证金降低到20%,出让金还能分期,把门槛降下来。
 
  担心库存太大,没有信心?
 
  压缩土地供应,去化周期大于18个月,主动减少住宅用地供应量。
 
  给钱,控地,降门槛,我把底牌亮明了。
 
  你们放心大胆拍。
 
  急了,贼急。
 
  2
 
  这是一场系统性的调控松绑。
 
  准确的说——
 
  郑州,是第一个系统性放松调控政策的二线省会城市。
 
  货币化安置,重新上线了;
 
  限购,以投靠落户的曲线方式,放松了;
 
  首付,以支持改善需求的方式,降低了;
 
  房贷利率,以降低个人住房消费负担的方式,也降低了;
 
  开发贷、土拍门槛、竞拍保证金,以纾难解困的方式,对房企松绑了。
 
  再加上虽未出台文件,但已经在郑东新区、经开区和航空港区实质性落地的“变相取消差额税”
 
  ——个人转让住房,无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的,按照核税价的1%征收个人所得税。
 
  二手房的交易成本,瞬间下调了一大截。
 
  大家可以回顾一下上面提到的所有政策——
 
  从首付比例,到房贷利率,再到限购突破,又到房企和土拍,最后到二手房易成本……全在放松;
 
  从新房市场,到融资市场,再到土地市场,最后到二手房市场……全在松绑;
 
  松绑和放松还不够,甚至还用上了“货币化安置”这种彻底引爆需求的大杀器。
 
  全国有哪个城市能做到如此大规模、大比例、大程度的救市和放松?
 
  只有郑州!
 
  只有那个被虐了五年,又遭遇了两场疫情冲击和一场洪涝冲击的郑州!
 
  3
 
  别High的太早!
 
  此时此刻,我的朋友圈已经炸了。
 
  几乎全郑州的地产从业者和中介朋友们,都在转发这则红头文件。
 
  核弹级的利好,彻底豁出去了。
 
  被整整虐了五年,好不容易被奶一口。
 
  一时上头,可以理解。
 
  但上头之余,我们更要看清楚一组数据——
 
  郑州天量的土地供应和更加天量的潜在库存。
 
  一年半前,郑州自然资源和规划局公布了下面一系列数据。
 
  
 
  ——自然资源与规划局官网截图
 
  截止2020年11月份,郑州市存量住宅用地面积66688亩。
 
  未动工土地面积,也就是已交易待开发的土地面积,约2.1万亩;
 
  未销售房屋的土地面积,已动工未取得预售证的土地面积,约3.4万亩;
 
  已动工未竣工土地面积,约4.5万亩。
 
  这三个数据中,最关键的是“已成交待开发土地面积”和“已动工未销售土地面积”。
 
  这两个数据,将直接决定了
 
  ——未来两至三年周期,郑州的住宅总供应量。
 
  两者加一起,一共5.5万亩的住宅用地,按照3.0的容积率计算:郑州住宅的潜在供应量为1.1亿㎡!
 
  有人说,你这是一年半以前的数据,不太准确。
 
  好,我们继续往下算。
 
  上面的数据,是截止2020年11月份。
 
  那么,2021年郑州一共供应多少土地?住宅用地成交总建筑面积1351万㎡。
 
  那么,2021年郑州一共销售多少住宅?住宅总成交面积1398万㎡。
 
  所有数据综合在一起,郑州当下的潜在住宅供应量是多少?
 
  ——1.1亿㎡+1351万㎡-1398万㎡=1.09亿㎡。
 
  经过一整年的销售
 
  ——郑州潜在库存,恶狠狠锐减足足100万㎡。
 
  经过一整年的销售
 
  ——郑州潜在库存,仅仅剩下1.09亿㎡。
 
  按照此前年均1300-1800万㎡的销售速度
 
  ——郑州潜在库存,消化周期仅仅为6-8年。
 
  相比其他兄弟城市
 
  ——郑州潜在库存去化周期,仅增加4-6年。
 
  注意!以上数据皆来自于郑州自然资源和规划局。
 
  官方的哦,公开数据哦。
 
  郑州真的是房住不炒的践行者。
 
  上面刚喊了嗓子,“要增加土地供应”。
 
  其他兄弟城市——
 
  如南京、杭州和合肥,踢三脚动半步,像挤牙膏一样的供地。
 
  郑州积极响应号召——
 
  恶狠狠的供了三年地,把潜在库存周期怼到了别人的三四倍。
 
  现如今,政策的核弹来了。
 
  扔到像南京、成都、合肥、上海、北京、杭州等等,库存消化周期仅在1年上下的城市——
 
  不出半年,市场热到炸掉。
 
  但是,扔到了像郑州这样,库存消化周期直接干到6年的城市——
 
  像北龙湖里扔进个二踢脚,瞬间就淹没在库存大潮里。
 
  扔进去半天,蔫儿。
 
  不是炮仗不响,奈何水太深。
 
  作为一个河南人,我承认——
 
  郑州的基本面不差,经济增速和人口增速也还行,楼市也不应该是这样。
 
  但是,但是,但是!
 
  无奈的是——
 
  天量的土地出让,带来更加天量的住宅供应,直接把整个市场砸在地上,死活翻不了身。
 
  4
 
  对于这样的城市,应该怎么办?
 
  第一,短期仍看不到快速跳涨的可能。
 
  看起来,这次的政策很给力,似乎是核弹级的利好。
 
  但是,本次出台的绝大多数政策,除了取消差额税之外,剩下的在过去的几年时间里大都偷摸放松过。
 
  比如,限购松绑。
 
  自2019年开始,郑州的限购几乎名存实亡,中专学历都能在郑州落户购房。
 
  即便政策如此之松,依旧不见市场好转。
 
  说明了什么?
 
  问题不在调控,而在库存,而在前面提到的天量库存。
 
  郑州上涨的前提是什么?
 
  先把前面堆积的库存消化近半!
 
  先让市场的供需进入平衡期,才有资格谈房价跳涨。
 
  第二,如果有三套以上,不如趁机换个仓吧。
 
  说实话,真耗不起。
 
  天大的利好,也架不住更加天量的库存,在这往死里磨。
 
  再说了,昨天的文章已经提醒过——
 
  这一轮的政策宽松,是普世性的。
 
  郑州宽松,其他城市也大概率会宽松。
 
  与其重仓三四套,这跟天量的库存硬耗。不如换个城市,起码换个库存量相对较小的同等级或更高等级城市。
 
  现在先别着急卖,等市场回温一些。
 
  第三,聚焦三环线,围绕郑东新区,聚焦金水北、管南和惠济东。
 
  如果真的要买,那就把注意力集中在——
 
  供应相对较小的版块;
 
  贴近CBD和高铁东站这种成熟就业中心的版块。
 
  也就是,上面提到的那些版块。
 
  有钱,就去高铁东站淘个二手房;没钱,就去管南、惠济东和金水北。
 
  能买二手,不买新房。
 
  被虐了整整五年,房东要比开发商更着急,二手笋盘远比你想象的多。
 
  第四,一定要避开土地存量不小、供应量更大的近远郊板块。
 
  除了东区之外,四环外的版块暂时可以放弃。
 
  最典型的就是——
 
  高新区双湖科技城、滨河国际新城、南龙湖、绿博、航空港区、常西湖新区等等。
 
  以上板块中,要么新房供应大,新盘扎堆;要么土地潜在供应大,潜在库存高;要么二手库存量大,极难流通。
 
  结
 
  写到这里,我突然意识到一个大问题——
 
  MMP,自己的房,还陷在郑州呢。
 
  对不起,以上说的全是扯,你就当我放屁。
 
  郑州万亿GDP,千万人口,河南只有一个郑州……
 
  不是郑州人的郑州,而是一亿河南人的郑州……
 
  小阳春马上就来,现在就是进场的好时机……
 
  快把父母户口迁过来,加仓,上杠杆……
 
  利好一响,黄金万两……
 
  不多说了。
 
  我得找中介挂牌了。
 
  最后,再次友情提醒:类似郑州这样的二线城市,全国还有两个。同样也是被天量供地和天量库存砸在地上爬不起来!
 
  这两个城市,后期一样大概率会出现政策放松。但同样要警惕它们的政策放松!它们与郑州一样,哪怕天大的政策利好,照样被天量的库存砸在地上!

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