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开发商,正在大撤退!一场巨大的连锁反应开始了

开发商,正在大撤退!
 
  从太原到昆明、南昌,一场巨大的连锁反应,开始席卷中国。
 
  更多的小城市早已岌岌可危。
 
 
  这或许是中国房地产史上,规模最大的一次“瘦身”。
 
  以往财大气粗的开发商们,突然开始精打细算,费尽心思把一分钱掰成两分花。
 
  首先使出的一招就是降薪裁员。
 
  有着70万打工人的豆瓣小组《上班这件事》中,地产人们抱团取暖,互相发出致命三连问——
 
  “工资发了吗?年终奖还有吗?今天被裁了吗?
 
  
 
  让人泪目的是,看遍各路帖子,这三个问题的回答大多都是否定。
 
  
 
  有人哭笑不得地表示,虽然年终奖一分没有,但是对比之下,自己好歹还有个工作机会,没有被裁。
 
  “是不是应该感恩戴德”?
 
  对于他而言,还能够“内卷加班”,可能真的是某种意义上的“福报”了。
 
  
 
  惨遭裁员,成为安慰剂的地产人也来发帖了。
 
  这位年近三十的朋友,躲得了年初的第一波裁员,却没能避开年底的裁员。最终,他选择了降薪30%去了物业公司。
 
  
 
  确实,今年以来,房企大规模裁员的消息一直不绝于耳。
 
  最少的裁员比例都是20%,高者甚至去到了50%。
 
  
 
  那些幸运留下来的地产人,也只能眼睁睁看着到手的工资不再增长。
 
  薪智研究院的报告显示,地产开发、建筑设计等在内的地产建筑业,在2021年第四季度的涨薪率降至2018年以来的最低水平,1.91%。
 
  不仅如此,2021年地产建筑业的年终奖环比还罕见下跌12.21%,这是自2016年以来的第二次负增长。
 
  楼市的暖春来了,但地产人还身处寒冬。
 
  同样被房企大规模抛弃的,还有三四线城市。
 
  这在房企的组织架构调整上,可以看出明显的趋势。资金紧张的房企,直接裁撤掉三四线区域,极为常见。
 
  比如,2021年10月,阳光城就进行过人事调整及区域合并,上海大区吞并成渝区域,浙江大区则合并了陕甘区域、云贵区域。
 
  这还不算完,就在今年1月份,阳光城再次合并了津冀区域、山西区域、北京区域。
 
  与之形成鲜明对比的,是拥有超级都市圈的大湾区受到优待——
 
  金辉将原华南区域分拆为珠三角区域和东南区域;
 
  华润置地将大区部门从13个精简为9个的同时,还单独新增了深圳大区。
 
  万科郁亮在“黑铁时代”的万字发言中也提出,“如果有些地方确实做不好,可能就要整建制撤销,收回番号。”
 
  “收回番号”“架构调整”的形式表态背后,是实打实的金钱流向。
 
  事实上,房企们已经不再在三四线城市花钱拿地了。
 
  据统计,三四线城市国有土地使用权出让收入在去年上半年还在增长,但1-7月份累计同比增速转负,全年同比猛降14.1%。
 
  拿地少了,也更便宜了。其成交溢价率前高后低,上半年平均溢价率18.0%,下半年6.7%。
 
  即使政策暖风频吹,2022年开年,这一数据也没有好转。
 
  2022年1月,三四线城市土地市场持续下行,土地出让收入同比下降41.4%,溢价率降至3.4%。
 
  宏观的数据背后,是一座座小城即将穷疯的冰冷现实。
 
  四川南充,2020年同期嗷嗷卖地,锤子一砸,260亿元哗哗进口袋。晃眼一到去年,只有可怜巴巴的60亿,剩下一个零头;
 
  山西省会太原,去年年到手的卖地钱,从476亿暴跌到138亿;
 
  云南省会昆明,去年年前11月才卖了870亩商住用地——然而,2020年,昆明统共卖出了8456亩商住地,硬生生少了一位数,又是大三百亿的钱没了;
 
  江西省会南昌,2020年还拿着623亿的钱,去年只收到209亿......
 
  穷啊,实在是穷!一掏裤兜,竟比自己的脸还要白净。
 
  更吓人的是,考虑到房企的债务集中到期高峰仍未过去,2022年三四线可能会更冷。
 
  根据克而瑞监测的98家样本房企数据,2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币,为近十年来的小高峰。
 
  而在刚刚到来的3月,房企们还有近600亿元的债券即将到期。

  
 
  房企不敢拿地,实在是三四线城市房子已经卖不动了。
 
  以常州等41个三四线城市为样本,2021全年商品房销售呈现断崖式下降。从8月开始,单月同比降幅一直在30%-60%之间波动。
 
  
 
  一个残酷的现实是:
 
  基于“棚改”膨胀起来的三四线城市,楼市从一开始就不扛打。
 
  当调控来了,三四线城市也最先被“祭天”——
 
  据国海证券,去年6月份开始,三四线城市的商品房销售面积增速就开始转负,到了8-12月份,降幅全部超过-30%;
 
  然而,二线城市的增速直到8月份才开始转负,到10月份甚至开始回温,同比降幅分别为-24.6%、-10.6%、-7.7%;
 
  一线城市更是坚挺无比,2021年全年的销售面积同比增长20.8%,到了12月,北京上海的二手房网签数甚至环比上涨了30.7%和19.6%。
 
  当春风吹了,三四线城市的楼市又依旧找不到状态——“啊?回暖了?”——
 
  除夕到年初五,当上海的售楼处的门槛被买房人踏烂时,二线样本城市商品房成交面积已经悄然爬到了2.3万㎡,相较去年春年假期同增33.5%,市场回暖明显。
 
  与此同时,三线样本城市的成交面积仅为2.1万㎡,与去年除夕到大年初五相比下滑57.1%。
 
  这些城市,宛如一块上了热锅的注水猪肉,无助又可怜。
 
  这就是当下,不少地方疯狂松绑调控的真相。
 
  开发商已经急得原地打圈嗷嗷叫,什么法子都使出来了——
 
  半价甩卖、降首付比例、首付分期,甚至是0首付都重出江湖。
 
  这个场面,真真像极了十年前街边的两元店,挂满了横幅,“走过路过不要错过”“清仓跳楼白菜价!”“做完今天,明天就走!”
 
  说这么多,只求你“买一套吧”。
 
  除了本地刚需,或许就只有跑一单赚一单的外卖小哥会买了。

  
  就连本地“接盘侠”,都心有余而力不足。
 
  从2014年开始的棚改去库存,让拆迁户们一夜暴富开始,这些城市的房价就开始蹭蹭往上大涨。
 
  2016、2017年,三四线通过棚改货币化去库存1.4、1.8亿㎡,占销售面积的15%、17%。
 
 
 
  龙岩,福建的一个普通地级市,房价接近1.3万/㎡,比长沙都高。
 
  就连山东的日照,河南的洛阳,福建的三明这些不出名城市,房价统统破万。
 
  再小点的县城,如济宁的汶上县,房价最低的房子,也已经去到了8000元/㎡。
 
  还有网友现身说法:国家级贫困县,房价从四千多一路涨到七千多。
 
  就在大家瞠目结舌的时候,一位来自浙江的网友轻而易举地获得了这场“十八线县城房价”的比赛冠军——
 
  “老家在浙江贫困县,之前看了个新楼盘2w+。”
 
  
 
  这些地方,高房价的底气如今已经荡然无存。
 
  棚改结束,本地刚需消耗殆尽,同时没有更多的人口涌入,房价却已虚高。
 
  难怪,最精明的房企们会选择撤退。
 
  放眼望去,一场巨大的连锁反应开始了。
 
  被开发商所抛弃的小城市,只能一条路走到黑。
 
  例如,山东日照这个小机灵鬼,就因为一次骚操作出了圈。
 
  12月24日,日照的土拍现场,一家国企硬生生在没有任何竞争对手的情况下,四次自我抬价,总共加了一个“小目标”,最终豪掷10.8亿拿下了一块地。
 
  
 
  这块地的最终楼面价冲到了1.51万元/㎡,直接创了个日照单价地王,生猛得很。
 
  然而,这地块周边的楼盘价格也就一万出头,甚至不超过1.5万元/㎡。
 
  未来这块地,不得卖个2万元/㎡才能收回成本?届时又有谁会来买单?
 
  最有意思的是,这块地的竞得单位全名叫“日照市人防资产运营集团有限公司”,其母公司为日照城投集团有限公司。

  
  嚯!说白了,就是自己左手倒右手。
 
  看穿了这一层,就不难想明白,究竟是这块地值十亿,还是地方政府财政缺口需要这么十亿了。
 
  不过,就算是引发了全网刷屏嘲笑,日照方面还是比较硬气,在接受采访时,表示“竞买人相关操作并不违反程序”。
 
  
 
  玩程序,确实没人玩得过他们。
 
  大盘凉凉下,三四线城市跌得最凶。未来,类似的骚操作也绝对不会少。
 
  而当下,我们能见到的,就是各种怪状——
 
  河北霸州,截至去年12月25日前供应90宗地,流拍了37宗,仅仅落袋14.3亿元。
 
  到了2021年10月,霸州就撑不住了,开始对各个街道下死命令,要收上超过3亿的“非税收入”。
 
  于是,一场轰轰烈烈的罚款运动席卷了个体户和中小企业。
 
  街上卖糖葫芦的,店里头卖烧饼的,无一不被逮住罚款。
 
  
 
  人们突然发现,当房子不好卖了,就连卖煎饼的也要为之负责。
 
  今年年初,河南平舆县又传来消息,由于财政困难,该县农业农村局已经拖欠一企业1700万元的服务费,足足三年。
 
  最后,被企业怒而告上当地法庭。
 
  
 
  法院只好表示要“顾全大局”,而不查封对方账户。
 
  去年12月23日,鹤岗正式成为全国第一个财政重整的地级市,连公务员都停招了。
 
  ......
 
  越来越多财政无法自给的小城市,正在批量诞生。
 
  在这些城市里,体制内还香吗?
 
  当开发商都抱团开始逃离这些城市,你还有什么理由留下来接盘呢?

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