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去年底我重仓的那套房,涨了20万

去年底,我发了一篇文章——
 
  《史上最冷的楼市寒冬里,我重仓了一套房》
 
  现在那套房,涨了23万上下。
 
  不卖关子,我买的是广州科学城时代天境的108㎡四房。
 
  去年底,买入总价392万。现如今,总价约421万。
 
  涨幅大约23万。
 
  说实话,不算多。
 
  但是,放在过去三个月一片下跌的全国大行情里——
 
  虽是小赚,但别人大都在赔。
 
  葫芦娃在上周的会议上说——
 
  今年是普世放水和普遍宽松的一年;
 
  对抗大水冲刷的最好途径,还是一二线核心区的房产。
 
  今天,我想把选筹逻辑分享给大家,并希望在全面放水的当下,能给大家提供一些帮助——
 
  如何买到足以抵抗大水冲刷的资产?
 
  葫芦娃说,这篇文章基本称得上普通人实操的“指导级教科书”。
 
  先聚焦一线城市。
 
  ——实在买不了,再考虑二线。
 
  说实话,我在大碗是做运营的。既搞不懂复杂逻辑分析,也没时间做庞大数据整理。
 
  但我懂常识。
 
  什么是常识?
 
  第一个常识,人多。
 
  打开全国常住人口流动图——
 
  
 
  近10年,四大一线城市排在前列,每年至少有20万的常住人口流入。
 
  ——广州不仅排在前两位,而且遥遥领先。
 
  有人,就不愁没需求。
 
  第二个常识,地少。
 
  打开全国大城市的土地供应——
 
  近10年,四大一线城市核心区的土地供应量,都排在全国末尾。
 
  哪怕是供应量相对比较大的广州和上海
 
  ——还抵不上二线城市核心区供应量的一半。
 
  没地,供应量就小。
 
  两个常识,加在一起——
 
  人口流入大,土地供应小,人多又没地,这就很稳妥,买了心不慌。
 
  理解了这个常识,自2019年开始,我就坚定了一个想法:
 
  只要一线城市让我买,北上广深哪都行。
 
  一定要把重庆、成都和巴中等二三四线的房子,慢慢调整到一线城市。
 
  聚焦一线城市的成熟产业聚集区。
 
  ——如果买不了成熟核心区或产业聚集区,宁愿放弃。
 
  广州很大,身为外地人,进去就懵逼。
 
  我们近20天的时间,把广州摸了个遍,总结出一条轴线。
 
  喏,就是下面这条——
 
  
 
  以珠江新城为起点,沿珠江两岸,过琶洲,到金融城,再到鱼珠副CBD,北上科学城、知识城。
 
  珠江新城,是总部中心。地产和金融的企业总部,大都在珠江新城。
 
  琶洲,是电商总部。唯品会和阿里等14家电商总部企业,都在琶洲。
 
  金融城,勉强算是个金融总部。一行三局等泛金融公司,也在这里。
 
  广州科学城,是科创产业聚集区。几乎所有的科创产业,都在科学城。
 
  这条轴线,是广州的产业中轴线,也是广州的购买力中轴线。
 
  广州9成以上的产业,都在这条中轴线上;广州房价最贵的版块,几乎都在这条轴线上,广州历次行情中涨幅最高的版块,也几乎都在这条轴线上。
 
  外地人进入陌生城市买房,最基本的原则是什么?
 
  安全!
 
  千里迢迢跑过去,图的就是一线的稳妥,到头来再踩个坑。
 
  偷鸡不成,再塞一嘴鸡屎。
 
  自进入广州始,我就紧盯这条轴线
 
  ——我看的所有版块和房子,都在这条轴线上。
 
  但凡远离中轴,哪怕再好,我也不买。
 
  我是如此,如果你是外地人,我也劝你最好如此。
 
  聚焦科创产业聚集区,聚焦年轻人口聚集区。
 
  前面说到,进入广州之后,我主要围绕一路向东的产业轴线。
 
  ——只要偏离轴线,哪怕再好,我也不买。
 
  最终
 
  ——在这条轴线上,我落脚在“广州科学城”。
 
  为什么?
 
  潜力!
 
  巨大的产业潜力和旺盛的人口潜力!
 
  我们用了20天的时间考察广州,又用了近15天的时间把科学城跑了个遍
 
  ——以下所有企业和数据,都来自于脚底沾泥的一线调研。
 
  1、简单列个数据,先来聊科学城的产业。
 
  整个广州科学城,一共聚集了——
 
  138家世界500强,66家上市公司,7家科创版上市公司;
 
  300多家研发机构,2100多家国家级高新技术企业,4万多家中小企业。
 
  500强数量、上市公司数量、科创版企业、研发机构、国家级高新技术企业,均列广州第1。
 
  只谈数据没意思?
 
  那就再拿科学城内部的几个企业,举个例子。
 
  像LG、日立和南方电网这样的世界500强,我就不多说了,太过知名。咱们随便说三个的单项冠军企业——
 
  天赐材料,国内精细化工行业最好的企业,股价2年翻了15倍;
 
  金发科技,中国500强,拥有行业内唯一的国家工程实验室;
 
  儒兴科技,新能源材料企业,市场份额全球第1。
 
  以上企业,全部已经落地,且仅仅是科学城的极少一部分。
 
  通过上面这些企业,我们看到的是广州科学城的产业全貌——
 
  工业4.0、大数据、人工智能、新能源、工业机器人、数控机床……
 
  广州几乎把所有的大国重器,全放在了科学城。
 
  这是全广州产业最新、结构最好的版块。
 
  2、再简单列个数据,聊聊科学城的人口。
 
  产业落地了,人也就来了。
 
  连续5年,科学城人口增速位列广州第1!
 
  以下数据,来自于第七次人口普查——
 
  近10年,科学城人口增长超100倍;近5年,每年人口流入近8万人。
 
  截至目前,科学城的人口密度,已超全市平均数据的3倍。
 
  70%以上人口为大学以上学历,比全市平均多2587人。
 
  来,看看入住率吧。
 
  
 
  左边这张图,是科学城一个普通社区的亮灯率,就在我买的那个新盘旁边。
 
  满满当当,超过90%以上的亮灯。
 
  这样的亮灯,在科学城稀松平常,连公寓的亮灯都能达到80%以上。
 
  右边这张图,是科学城一个普通夜晚的主干道,也在我买的那个新盘旁边。
 
  满满当当,路上塞满了车。
 
  这样的拥堵,在科学城也稀松平常,连周末都能排起长龙。
 
  以上,就是我最终落脚在科学城的原因。
 
  ——广州的产业和购买力中轴上;
 
  ——广州最多的500强企业和几乎所有的科创产业;
 
  ——每年新增近8万人口,人口密度最高,高学历人口最多。
 
  聚焦科学城核心区,聚焦价格回到一年前的项目。
 
  前面说到,我最终落脚在广州产业轴线上的科学城板块。
 
  但是,新的问题又出来了。
 
  广州科学城还是太大,具体该选择哪些板块?
 
  第一步,先找到科学城的核心在哪。
 
  科学城的核心,是一条轴线。
 
  喏,就是下面这条
 
  ——开创大道。
 
  
 
  科学城的总部产业,在开创大道上。比如,三星和LG。
 
  科学城的行政和医疗配套,也在开创大道上。比如区府、中山大学三附院和艺术中心。
 
  科学城的中大型商圈,也在开创大道上。比如万达广场和奥园广场。
 
  科学城的大型公园,还在开创大道上,比如科学广场和创新公园。
 
  更重要的是,科学城目前唯一通车的地铁6号线,也在开创大道上。
 
  综合以上——
 
  开创大道,就是科学城的核心主轴。
 
  买房首选,就是开创大道。
 
  第二步,找“价格回到一年前的项目”。
 
  既然首选开创大道,那就把楼盘拉出来吧。
 
  喏,就是下面这张图——
 
 
 
  开创大道上的楼盘,其实就四个——
 
  大壮名称、罗兰国际、品秀星樾和时代天境。
 
  这四个楼盘,该怎么选?
 
  我遵守两个原则——
 
  1、先选择“价格回到一年前”的那个。
 
  去年底,广州执行严格的新房限价,谁的限价更低,谁的限价回到一年前,谁先撇去了泡沫,我就选谁。
 
  2、先选择“距离地铁口最近”的那个。
 
  大壮最近(5.9万/㎡),品秀星樾(4万+)和时代天境次之,罗兰国际四期最远。
 
  按照这两个原则,我最终选择了——
 
  时代天境。
 
  距离地铁口较近,近1.4公里;
 
  价格率先回到一年前,3.6万/㎡(去年底)。
 
  除此之外,我选择时代天境还有更重要的两个原因。
 
  它刚落地了科学城最好的小学。
 
  东荟花园小学,是目前科学城最好的小学学区。
 
  去年底,时代天境与东荟花园小学合作共建了东荟花园小学的北校区。
 
  目前小学已经封顶,走下楼,就是科学城最好的小学。
 
  同样是东荟城小学的二手盘,价格已经卖到了4.5万/㎡。相比较之下,至少有7000元/㎡的价差。
 
  它拥有整个科学城最有性价比的户型。
 
  喏,就是下面这两个——
 
  108㎡的四房两厅两卫和87㎡的三房两厅两卫。
 
  
 
  300多万的总价——
 
  其他项目,只能买到三房一卫;时代天境,却能买到三房两卫。
 
  400万出头的总价——
 
  其他项目,只能买到三房两卫;时代天境,却能买到四房两卫。
 
  科学城是个刚需和刚改为主的版块,多一个卫生间和多一个房间,意味着什么?
 
  更好的流动性,更大的溢价能力,更高的涨幅可能!
 
  以上,就是我最终落脚在科学城时代天境的原因。
 
  ——科学城主轴之上;
 
  ——距离地铁相对较近,价格回到一年前;
 
  ——全科学城最好的户型,最好的学区,一二手倒挂;
 
 
  如果没有更好的选择,拿科学城就是最好的选择。
 
  ——哪怕是现在,哪怕已经涨了23万。
 
  去年的寒冬里,拿着四百多万的现金进楼市,哪怕我再笃定,下定的那一刻,我还是有点犹豫。
 
  我问了自己一个问题:
 
  四百多万的现金,有没有更好的选择?
 
  放在银行?
 
  葫芦娃已经说了,这是个货币宽松的大年,也是个政策宽松的大年。
 
  通胀淹不死我。
 
  砸在股市?
 
  徐远老师已经说了,股市还会是赌场,还会继续保持快速的风格切换。
 
  三四十万,我敢玩。三四百万重仓,我不敢。
 
  扔进楼市?
 
  有没有比广州科学城、比时代天境更好的选择?
 
  我想了很久
 
  ——答案是,几乎没有。
 
  毕竟,广州是个一线城市。
 
  如果你有京沪的房票,那不多说,还是买京沪。
 
  如果没有,广州就是一线的唯一选择。
 
  因为特殊的政策原因,普通人尚且还能买。
 
  毕竟,科学城在广州的产业中轴和购买力中轴上。
 
  如果买广州,科学城是你绕不开的版块。
 
  400万的总价买广州,科学城是你最好的选择。
 
  毕竟,时代天境又是科学城主轴上的最高性价比。
 
  要区位,在开创大道主轴上;
 
  要学区,科学城最好的小学,已经落地家门口;
 
  要户型,全科学城最好的户型,同等总价多一个房间;
 
  要地铁,已通车的地铁6号线和待兑现的6号线延长线;
 
  要价格,与周边新房有2000元/㎡的倒挂,与周边二手有一定的倒挂。
 
  环顾全国市场,我没找到更好的选择。
 
  于是,去年底就进场了时代天境。
 
  买完之后,我写了开篇提到的那篇文章,很多人不信。
 
  时隔三个月之后,大水冲刷已到,事实证明——
 
  我没选错,也幸好买了。
 
  哪怕放在当下,时代天境依然是“全国300-400万总价段上的优质选择”。
 
  做投资,本质是权衡利弊的排除法。
 
  放眼全国,你能不能找到匹配以下价值的更好选择——
 
  一线城市、核心区、成熟的科创产业、庞大的高学历人口流入,价格回到一年前,一二手有倒挂,有地铁好学区……
 
  如果找不到
 
  ——时代天境也是你抵御大水冲刷的选择。

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