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这个周末,所有的楼市自媒体都在等一个消息

1
        刚刚过去的这个周末,几乎所有的楼市自媒体都过的不踏实。
 
  他们都坐在电脑前焦虑的等待着一个消息——
 
  重要大会上,高层的全年工作报告里,楼市该如何定调?
 
  开会之前,又是降准降息,又是政策松绑,时刻给人一种“风向要变”的瘙痒感。每天一挠,挠的人是心痒难耐。
 
  大会上总要给个准信儿了吧。
 
  周六来了,大会开了,报告出了。
 
  关于楼市的定调,就是下面这张图——
 
  
 
  区区200字,措辞四平八稳。看起来啥都讲了,仔细品啥也没讲。
 
  这下彻底给人整不会了。
 
  坐在电脑前等着整活的媒体人,彻底不知道该从哪整活了。
 
  一半人,直接躺平。不解读了,不更新了。
 
  ——今年,可能是楼市自媒体“会后解读文”最少的一年。
 
  另一半人,抓耳挠腮,恨不得把键盘抠烂了,硬生生憋出来一个字“稳”。
 
  ——从“稳”出发,洋洋洒洒3000字,又绕回到“稳”。
 
  听君一席话,如听一席话,稳到飞起。
 
  要我说,憋了半天只憋出来个“稳”字的友军,还不如躺平不更的友军。
 
  没活,大可不必硬整。
 
  2
 
  吐槽完毕,咱们聊点干的吧。
 
  今年的工作报告,重点不在“稳”,也不在“房住不炒”。
 
  自2010年开始,哪年的报告没有“稳”;自2019年开始,哪年的报告没有“房住不炒”。连续提了三年以上的关键词,没有任何分析的必要。
 
  今年的工作报告,重心在四个字:因城施策。
 
  这四个字的表面意思是,各个城市可根据自身的具体情况,调整自己的楼市政策。
 
  但背后的含义,远非表面如此简单。
 
  先提个问题——
 
  高层在楼市调控的描述中,有多久没提到“因城施策”了?
 
  整整一年!
 
  因城施策最近一次的出现,是在2020年5月22日的政府工作报告中。自2021年开始,历次关于楼市调控的描述,就再也没提过因城施策。
 
  此时,新的问题又来了——
 
  高层“强调因城施策”后,楼市呈现如何的走向?
 
  高层“只提房住不炒,不提因城施策”后,楼市又呈现如何的走向?
 
  下面这张图,是2015-2022年中国楼市政策的演进图。
 
  
 
  在上图中,只强调“房住不炒”,不提“因城施策”的时间点是:2019年和2021年。
 
  仔细回想这两年,楼市发生了什么事情?
 
  2019年,苏州加码调控,金融端全面加强对房企融资的监管;
 
  2021年,两道红线、二手房指导价、土地供应两集中等史上最严政策全面出台。
 
  只强调“房住不炒,不提“因城施策”的2019和2021——
 
  是政策最严苛、信心最低迷、市场跌如狗的行情下行期。
 
  在上图中,反复强调“因城施策”的时间点是:2016-2018、2020和2022年。
 
  仔细回想以上年份,楼市又发生了什么事情?
 
  2016-2018年,全国楼市正经历着轰轰烈烈的大行情;
 
  2019年底-2020年,抢人大战突破限购,经营贷流入楼市,以深圳、广州和上海为代表的一线和强二线城市正快速进入小行情;
 
  反复强调“因城施策”的2016-2018和2020-2021上半年——
 
  是政策有松动、信心在反弹、市场向上扬的行情上行期。
 
  通过以上的政策梳理,大家发现了什么问题?
 
  每当房住不炒连续强调了一两年,所有人都觉得楼市快不行的时候,就出现了一双悄悄开闸的手。若有若无的刺激,让市场焕发生机。
 
  这双悄悄开闸的手,就是因城施策。
 
  因城施策,仿佛专门留给“房住不炒”的一个后门程序。
 
  2022年,这个后门程序又一次打开了。
 
  3
 
  为什么?
 
  为什么要留下一个“因城施策”的后门程序?
 
  ——既然要打压房价,那就干脆把政策一杆子干到底,封堵一切漏洞。为什么偏偏留下一个后门程序,以方便地方打着“因城施策”的名义,时不时的松绑调控?
 
  20世纪90年代初,有一位老人曾说过这么两句话,请牢牢记住这两句话:
 
  发展才是硬道理。
 
  用发展的办法解决发展中的问题。
 
  这两句朴素的话,切中了大国的体制要害。
 
  ——它们能回答我们在这个庞大国家所遇到的绝大多数政策问题,包括楼市。
 
  比如,我们为什么要反复强调“保持经济的中高增速”和“保持GDP增速在中高区间”?
 
  因为只有这样,才能把就业提高。
 
  ——人人有事干有钱赚,社会矛盾就少了,社会就稳定了。。
 
  因为只有这样,才能把蛋糕做大。
 
  ——提高每个人的平均收入,哪怕是名义的提高。
 
  因为只有这样,才能体现我们独特的体制优越性和制度优越性。
 
  ——正因为我们不一样,我才比你们更好。
 
  对于我们来说,或者叫对于全球任何一个大国来说:
 
  增长,比泡沫更重要。发展,比一切问题都重要。
 
  向前跑要发展嘛,总不会一直顺顺利利,总会遇到沟沟坎坎。遇到了沟沟坎坎,速度就要慢下来,增速就要向下滑。
 
  比如当下,此时此刻。
 
  今年的工作报告中,对于宏观背景的描述,用上了诸多复杂的词汇——
 
  经济增长面临三重压力,局部疫情时有发生,消费投资恢复迟缓,稳出口难度增大,中小微企业生产经营困难,稳就业任务加剧……
 
  对于以上问题,报告中也给出了“稳增长、求发展”的解决思路——
 
  喏,就是下面这张图。
 
  
 
  通过上面这张图,大家看出来了什么?
 
  钱!
 
  每一项稳增长政策的背后,都要烧掉大量的钱!
 
  尤其对于各个地方城市来说,2022是烧钱的一年,更是财政吃紧的一年。
 
  ——以上各项稳增长政策,都要靠各个地方城市来花钱落地执行。
 
  比如,单单“老旧公用设施改造”、“老旧社区改造”和“十四五重大项目提前上马”这仨,5000亿烧出去了。
 
  地方的钱,从哪里来?
 
  地方来钱的主要渠道,无非就两种——
 
  要么吃财政,要么靠发债。
 
  你说靠财政,土地财政的收入占地方财政收入的平均数是51%;
 
  你说靠发债,以土地为锚定物的土储专项债的发行规模,占了总发行规模的71%。
 
  无论吃财政,还是靠发债,最后都落到了土地上。
 
  此时此刻,一个关键性的问题出来了——
 
  你要我烧钱“稳增长”,而我的钱只能从土地上来;
 
  现在楼市这批样,房企又穷,市场又差,地也卖不出去。
 
  我该怎么办?从哪搞钱稳增长?
 
  慌什么!
 
  瞎哭什么穷!
 
  给你开个后门,让你“因城施策”一下子!
 
  当我讲到这里,大家都听明白了吧。
 
  自2015年开始,顶层设计者对于下面的地方城市,执行的是双重考核——
 
  第一重的考核,是发展增长考核;第二重的考核,是房住不炒考核。
 
  每当增长遇到问题,以上双重考核就出现了“既要又要”的矛盾。
 
  每当矛盾出现之时,第二重考核就要为第一重考核让路。
 
  ——房价和楼市问题,就要为发展增长让路。
 
  ——房住不炒的铁笼,就会打开一道“因城施策”的口子。
 
  ——怒目金刚的高层,就会对地方松绑睁一只眼、闭一只眼。
 
  比如,疫情之后的2020年;比如,正在经历的2022年。
 
  4
 
  熟悉我的老朋友,应该都知道我在2019年提到的一个概念——
 
  睁眼周期和闭眼周期。
 
  正常情况下,决策层对待楼市如怒目金刚
 
  ——坚决干掉所有的投机和投资性需求,坚决不允许楼市出现大规模的跳涨行情,土地出现一窝又一窝的地王。
 
  ——但凡有大规模行情出现的征兆,房住不炒的大棒立即挥到头顶,各项调控政策立即收紧,从购房者到房企再到银行挨个锤一遍。
 
  以上,就是楼市的睁眼周期。
 
  2021年,就是睁眼周期,睁的贼大。
 
  一旦增长和发展遇上沟沟坎坎,决策层对待楼市将睁一只眼闭一只眼
 
  ——拿走房住不炒的大棒,打开因城施策的后门,方便地方搞钱稳增长;
 
  ——你的土地卖不掉,他的库存非常大,房企说我揭不开锅,政策变相松松嘛。
 
  以上,就是楼市的闭眼周期。
 
  2020年,就是闭眼周期,闭的贼好。
 
  一睁一闭,增长就稳定了;
 
  一闭一睁,杠杆就下来了。
 
  闭闭睁睁、睁睁闭闭,发展中的问题就被发展的办法解决了。
 
  结
 
  政策分析,其实很枯燥。
 
  如果你能耐心看到这里,我相信你应该对政策的逻辑和2022年的楼市,有了清晰的认识。
 
  第一,一切都要为发展和增长让路,包括楼市。
 
  之前还有人说,2022不可能放松。房住不炒还喊着呢,现在的松绑都是假象。
 
  请先理解一下前面讲到的:增长比泡沫更重要,发展比一切问题都重要。
 
  理解了这两句话,你就会明白——
 
  你认为楼市是天大的事,顶层设计里就是个民生问题。
 
  发展问题,永远高于民生问题。
 
  第二,2022是闭眼周期,无疑。
 
  又到了稳增长的时刻,又到了地方要搞钱稳增长的时刻。
 
  既然想让马儿跑,就得给马儿吃草。
 
  你瞧,因城施策拿出来了吧。你瞧,弱二线城市的松绑,也不被喊停了吧。你瞧,睁一只眼闭一只眼了吧。
 
  接下来会发生什么?
 
  会有更多的城市,启动实质性的政策放松。
 
  政策松绑的范围,将可能从弱二线城市慢慢向二线、强二线和一线扩散。
 
  第三,短周期上的市场不存在什么稳,只有波动。
 
  很多人都把分析的重点,落在了一个“稳”字上。
 
  这就会造成一种假象
 
  ——似乎不会涨,也不会跌。
 
  但是长期泡在市场里的投资者都应该清楚,真实的市场哪有一字型的稳定状态。
 
  只要有政策的松动,就会有水从缝隙里激射下来。
 
  2020年,因城施策了,政策松动了,深圳涨成什么样了,稳了么?2019年底,因城施策了,政策松动了,苏州涨成什么样了,稳了么?

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