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猛兽出笼!棚改货币化安置,有了新动作

 松绑楼市的“郑十九条”,重新将货币化安置提上日程。
 
  时隔三年,棚改货币化又一次被写入一个省会城市的楼市政策文件里。
 
  1
 
  郑州为啥要开启货币化安置?
 
  “郑十九条”中,罕见使用了鲜明而坚决的表述措辞:
 
  坚持以货币化安置为主,鼓励拆迁群众选择货币化安置。
 
  根据规划,郑州目前有14条城中村很可能被整体拆迁,涉及居民预计有几万人。
 
  按照去年16.34万套的新房去化量计算,2022年光是拆迁安置的居民,就有可能达到这一数值的1/4-1/3。
 
  郑州的货币化安置看似十分突然,实则早有预兆——
 
  2021年,郑州新房销量已是近5年来的新低,比2020年锐减了32.9%。
 
  除2、3、4月份因疫情原因同比数据有所上升以外,其它很多月份的销量的滑坡甚至达到50-65%。
 
  土拍方面,全年成交面积为1965万平方米,较2020年下滑了约44%;
 
  尽管2021年的土拍收入有1500亿之多,但那要归功于主城区供地占压倒性优势。
 
  
 
  主城区地块,先天具有稀缺性和短期的不可复制性。
 
  在需求层面,郑州仍缺乏高新技术产业带来的就业机会,人口流入情况完全不能与长三角、大湾区核心城市相提并论;
 
  其流入人口主要来自本省其它城市,且相当一部分是中低收入的务工人员。
 
  目前,河南省还面临着出生率下降和人口外流的双重夹击。
 
  对于2022年的郑州楼市而言,土拍与新房市场的压力可想而知。
 
  对郑州而言,去库存、提信心、提升房企拿地热情成为关键任务。
 
  如何能快速提振楼市信心,快速消化库存,快速让房企重燃热情?
 
  ——棚改货币化安置!
 
  拆掉一批城中村,凭空催生出一大批的需求;
 
  取消实物安置,让凭空催生出的需求,只能奔向新房和二手市场;
 
  直接货币化安置,让凭空催生出的需求,手里拿上大把的钱,更快速的奔向新房和二手市场。
 
  钱从哪里来?货币化安置的货币从哪里来?
 
  来自央行对国家开发银行银行提供的“抵押补充贷款”
 
  ——PSL。
 
  也就是说,货币化安置相当于地方政府联合国家开发银行,动用货币力量将存量房市场集中盘活,为增量房市场创造购买力。
 
  这等同于楼市定向大水漫灌,是公认的救市终极杀手锏,没有之一。
 
  2
 
  2022,货币化安置将成一二线楼市的变量
 
  在“郑十九条”出台之前,恐怕没人能想得到:
 
  经历过强力调控之后,货币化安置竟然能被写进楼市政策的红头文件里。
 
  更让人想不到的是——
 
  自去年底开始,全国已经有不少的一二线城市悄悄重启了棚改货币化安置。
 
  1)2021年11月底,北京通州发文,将对八里桥板块约57.56万㎡的范围进行棚改,拆迁安置款将达到78亿之多;
 
  2)“十三五”期间,上海市中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万㎡,涉及居民13.2万户,其中,黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户;
 
  3)广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套,其中,公租房6000套,拆迁安置房5000套,危房改造682户,已大幅超过2020年。海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列;
 
  4)2021年,杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套,滨江、采荷、宁围、东湖、未科等区域板块均有涉及…
 
  此外,根据公开资料显示:
 
  “十四五”期间,重庆计划拆迁10万户,南京计划拆迁面积达600万㎡以上,济南则计划针对56个棚户区进行拆迁…
 
  过去7年间,全国棚改经历了一轮“过山车”式的行情——
 
  2015-2018年,全国棚改开工量分别为601万套、606万套、609万套、626万套。
 
  这一时期,棚改引入的PSL总量中,约75.6%流入三四线城市。
 
  其商品房均价正是在这一时期从5000-10000元/㎡迅速跳涨到10000-20000元/㎡。
 
  2019-2021年,全国棚改开工数量分别为316万套、209万套和165万套。
 
  此时,三四线城市房价开始出现横盘阴跌,而一二线城市拿到的PSL比重回升到30%以上。
 
  讲到这里,大家是否看明白了?
 
  对,棚改货币化安置又回来了!
 
  从过去的三四线城市,转移到了现在的一二线城市。
 
  3
 
  一二线推动棚改之后,两个必然结果不容忽视
 
  “抵押补充贷款”,即PSL,堪称棚改工作的晴雨表——
 
  近年来的数据显示:PSL的峰值出现在2019年11月。
 
  当时,抵押补充贷款的余额为35979亿元,是上一轮棚改启动初期余额的4倍多。
 
  国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行随后便一直行走在向央妈还债的路上,请看下图——
 
  
 
  一二线与三四线楼市完成分化后,叠加PSL持续缩表,棚改对核心城市与非核心城市的影响,很可能进一步此消彼长。
 
  从近年来一二线城市的情况来看,无论是北京、上海、广州,还是杭州、南京、合肥、武汉等,棚改区域均主要分布于中心城区。
 
  接下来,失去自住房但拿到了大笔拆迁款的居民,购买自住房也依旧倾向于原地置换。
 
  可目前来看,这类一二线城市中心城区的供应规模本已经十分紧张,截止到2021年底——
 
  上海市新房库存面积仅有458万㎡,平均去化周期仅6个月左右;
 
  广州越秀、天河、黄埔、荔湾等拆迁重点区域,当前平均去化周期6-9个月之间;
 
  此外,深圳、南京、苏州、无锡、西安等城市的平均去化周期也都不足10个月。
 
  买不到新房的购房者,将很可能被逼到同板块二手房市场。
 
  特别是四大一线城市以及热点二线城市的核心板块,早已是存量房的天下。
 
  这样一来,相关区域板块二手房价格势必水涨船高。
 
  “一手房买不到,二手房价格涨”的局面也将再度重现。
 
  而这,与2022年政策端松绑、货币端放水的大环境是基本一致的;
 
  对于2022年的地方土拍,也将起到不小的推动作用。
 
  2021年,许多热点城市土拍金额保持着一定程度上的逆势上涨。
 
  若一二线城市继续在现有PSL的框架下,稳步推进棚户区改造,这一战果也将大概率继续保持甚至扩大。
 
  结
 
  近几天,我们写了大量关于楼市政策的稿子。
 
  不厌其烦的一次次输出,只是想给诸位一个提醒。
 
  我也知道,哪怕是已经一次次的提醒,后台的留言区依旧有太多的人不相信。
 
  ——我不相信,政策竟然松绑了。
 
  说实话,在写这篇文章之前,我曾也不相信政策会出现大幅度的松绑。哪怕已经有部分城市把首付比例降到了2成,我依旧不相信。
 
  ——这只是小幅松动,这只是为了稳定市场,这不是刺激。
 
  但是,但是,但是!
 
  我整理了关于棚改货币化安置的数据,当我看到——
 
  货币化安置竟然被重启了;
 
  不仅被被重启了,还从三四线城市转到一二线城市。
 
  事情不再简单!
 
  如果是单纯为了稳定市场,犯得上重启如此大杀器么?犯得上在供需已经很紧张的一二线城市重启如此大杀器么?
 
  当一二线城市里的原住民,被拆掉房子,拿着票子,冲进市场的时候,会发生什么?
 
  他们不是投资客,也不是投机者,只是一个丢掉房子,只剩下钱的纯粹刚需。
 
  这群只剩下钱的纯粹刚需,冲进了一二线城市里已多年未供地的核心区,他们有充足的购买力,且因为丢掉房子而不受任何限购政策的约束……
 
  接下来,会发生什么?
 
  你品,你细品。

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