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最头疼的买房难题,再次出现!

刚刚,“取消公摊面积”登上行业热搜。
 
  两会政协委员洪洋指出:
 
  “从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积,也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着,而百姓却为它承担了高额费用。必须取消!”
 
  言之有理,大快人心。
 
  紧接着,媒体跟着批评,买房人的愤怒情绪直上心头。
 
  经常看楼市的朋友,是不是觉得这一幕很熟悉?
 
  是的,特别熟悉。
 
  同样的剧情,每年都会如期上演。然而到最后,随着舆情退散,都会石沉大海,悄无声息。
 
  一个读者问,取消商品房公摊面积,为什么这么难?
 
  答案有且只有一个:
 
  中毒太深。
 
  1
 
  为什么
 
  商品房公摊面积,是98房改后,从香港老师傅那学来的手艺,当初是武功绝学,后来才逐渐变成人人喊打的邪门歪道。
 
  2013年,香港因为开发商借此注水太过夸张,购房者联合抗议,彻底取消了公摊面积。
 
  而我们一直延续到了现在,青出于蓝。
 
  是因为呼声不够吗?不是,中毒太深了。
 
  正常情况下,购房者买一套房,房本上写的,开发商嘴里说的都是建筑面积。
 
  建筑面积=实用面积+公摊面积。
 
  这就改变了房价的底层算法,100平米,单价1万/平米的房子,总价是100万,但得房率80%的话,你的实用面积只有80平米。
 
  如果取消公摊面积呢?很干脆,你直接买到的是80平米。
 
  但这时候,总价还会是100万,开发商不会因为这个给你降低售价,那么单价就得从每平米1万涨到1.25万,每平米涨了2500元。
 
  一句话,取消公摊面积,总价不变,单价上涨。
 
  这个问题就很严重。
 
  原来北京海淀的房价是8万/平米,取消公摊面积后,房价可能变成了10万/平米,深圳前海房价10万/平米,取消公摊面积后,可能变成了12万/平米……
 
  也就是说,如果取消公摊面积,全国单位房价,会在现有的基础上,整体上浮20-30%左右。
 
  这严重背离了两会提到的“稳房价、稳地价、稳预期”。
 
  公摊面积之所以不取消,是看似合理的房价粉饰了高房价的外表,让老百姓有了一个能承受的区间。
 
  这时候有人质疑了,现在都不是限价吗?如果强制限价,还必须取消公摊呢?
 
  买房人不对公摊面积买单,那开发商做公共配套就会增加巨额成本,他们会怎么做。
 
  肯定会在公共区域面积偷工减料缩减成本。
 
  结果你会看到很多小区的楼道,小到只能过去一个人,公共门厅只会留下一道走廊,电梯小的只能上两三个人,保安都站在大街上。
 
  你别笑,这种事情在开发商身上是可以发生的,不然香港怎么会出现那么多鸽子屋,棺材房?
 
  但又有人说了,市场是存在竞争的。一定有更好的开发商为了赢得购房者的口碑特例独行。
 
  这种情况现在来看是几乎不可能实现的。因为现在地价这么昂贵,还有限价政策,开发商本就利润薄弱,不可能赔钱赚吆喝。
 
  所以破局的关键在于,地方政府是否能把地价降下来,有足够的空间让利于市场。
 
  这样开发商有了利润,起码有了可以竞争的空间,不至于破罐子破摔。
 
  那么哪个城市愿意主动把地价降下来呢?
 
  灵魂拷问。
 
  2
 
  罪过
 
  看到这里,你应该明白,取消公摊面积不是一道简单的数学题,而是多方博弈的结果。
 
  网上很多人举例,重庆就在2002年取消了公摊面积啊,房价也没涨多少。
 
  的确,这是事实,重庆和长沙一样,在全国都是房地产调控的模范代表。
 
  但你要回到2002年看待问题。
 
  那时候全国房地产还处于萌芽期,重庆地价便宜到无法相信,开发商盖房子利润空间足够,当地庞大的购买力也在支撑楼市上行。
 
  而现在是2022年,房价和地价已经涨了好几轮了,这就是我所说的“中毒太深”,船大难调头。
 
  看到这里,很多读者肯定不舒服了,子木,你这不像好人啊,为什么跟我们唱反调。
 
  还真不是,自打研究楼市,我一直强调的都是“取消公摊”和“现房销售”,然而事实上,楼市又不得不面对这一系列疑难杂症。
 
  希望越大,失望越大,在取消公摊之前,我们应该用认知捍卫权利,而不是唾沫和情绪。
 
  在互联网界有一句名言:
 
  技术本无罪,只是使用它的人有罪。
 
  同理置换,公摊面积本无罪,只是某些开发商没捂住良心。
 
  其实当年公摊面积出台后,住建部就对度量方法进行了严格要求,什么该收什么不该收,也都写的明明白白。
 
  但在开发商报批通过后,就开始绕过监管,偷偷巧立名目,无中生有。
 
  有句话说得好,给我一把尺子,我能把地球的面积量出来,但偏偏量不出开发商的公摊面积。
 
  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,甚至有的小区把独立的地下室、车棚、车库和警卫室都要公摊。
 
  对了还有分隔墙,也要公摊,有时候一堵墙甚至要收两家钱。
 
  只有想不到,没有他们摊不到。
 
  我前几天去踩盘看样板间,销售小姑娘激动地指着阳台说是送的,门廊是送的,甚至一个书房、厨房都是送的……
 
  同行的买房人高兴地不行,马上就要下订,我转身给他讲了一个故事:
 
  从前,有个人给一只羊穿了一件羊毛衫,这只羊高兴坏了,赶紧套在了自己光秃秃的身上,但很奇怪,羊毛衫上都是它的味道……
 
  3
 
  避坑
 
  关于公摊面积的吐槽,网上一搜一大箩筐,比如物业费、取暖费按照建筑面积收等等,这里不再举例。
 
  总之一句话,明目张胆收你钱,你还不知道收在哪里。
 
  吐槽没用,如何破局呢?
 
  最好就是买二手房,好处是第一波业主已经被割过韭菜了,后人好乘凉,价格反应现实居住情况,所看即所得,没得骗。
 
  要么就找靠谱的开发商,是那种真正盖房子不搞这些乌漆麻黑手段的。
 
  这种开发商太少了,至于推荐,优先选择国企央企背景的开发商,毕竟底子厚,违规成本高,不会因为利润突破自己的下限。
 
  相对于推荐开发商,接下来这几条干货,你一定要熟记:
 
  1、尽量不买超高层住房。建筑越低,公摊越小,电梯洋房得房率80-85%左右,高层得房率75%左右,超高层最夸张,我甚至见过60%左右的。
 
  当然楼越低,品质越高,价格也相应最贵,还是多攒钱吧,改善社区的割韭菜概率远小于刚需。
 
  2、最吃公摊的是连廊和电梯。最好不要买带连廊的房子,十个有九个都是浪费空间,白花钱。你想想谁没事愿意天天呆在连廊看风景的?
 
  电梯也是这样,1梯1户虽然品质高,有逼格,但公摊大没必要,一般1梯2户是绝对够用的。
 
  3、高低配的房子也不要买。同一个小区有别墅又有高层,别墅的公摊小,社区的很多公共配套都要吃高层住户,属于高的补贴低的。
 
  4、尽量不选精装房。很多人喜欢精装房,因为方便省心。要知道一些开发商精装修的水分很大,几百的成本卖好几千,然后还要用建筑面积来计费。割不割你,还要看开发商的行业操守。
 
  把这四条背会,基本可以最大概率地避坑。
 
  现在买套房,可真是小心翼翼、如履薄冰……

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